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重磅!时隔一年:房地产税突然被提及 究竟意味着什么?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2023-03-31 17:37
  • 访问量:0

【概要描述】严跃进认为,“我们要从房地产长效机制、新发展模式等角度入手,把房地产税的内容一直作为重要的思考点。”

重磅!时隔一年:房地产税突然被提及 究竟意味着什么?

【概要描述】严跃进认为,“我们要从房地产长效机制、新发展模式等角度入手,把房地产税的内容一直作为重要的思考点。”

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时隔一年之久,业内一直关注的房地产税,又传来了最新消息!

 

3月24日,中国财政部原部长楼继伟在《比较》杂志发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。

 

楼继伟在文中称,房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

 

 

业内人士指出,时隔一年,楼继伟当下重提房地产税具有一定的信号意义。

 

那么,房地产税到底要不要征收?有哪些立法难点?对房地产行业有着怎样的影响?这些都是房地产市场关注的焦点。

 

今天,我们将结合前财政部长楼继伟的文章和券商机构人士的观点,对上述问题进行具体阐述。

 

重磅!楼继伟突然提及房地产税试点

 

3月24日,中国财政部原部长楼继伟在《比较》杂志发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。

 

楼继伟在文中指出,房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

 

《中国房地产报》称,这反映出楼继伟站在财政体系角度,认为房地产税征收具有一定紧迫性。

 

作为政府向地产物业征收的一种财产税,房地产税曾多次被提起,并一度非常接近落地。

 


(图源:CRIC)

 

从上图可以看出,2018年和2019年的政府工作报告均提及稳妥推进房地产税立法。

 

2021年3月,“十四五”规划纲要提及推进房地产税立法。5月份,有关部门召开房地产税改革试点工作座谈会。

 

2021年10月23日,全国人大通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

 

不过,在房地产行业的大势之下,出于稳地产、稳增长的考量,财政部表示,2022年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

 

2022年3月16日,界面新闻报道称,财政部有关负责人表示,房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。


(图源:界面新闻)

 

自那之后,市场对房地产税落地的关注度开始下降。

 

时间来到2023年3月份,随着财政部原部长楼继伟重提房地产税,市场人士均认为这具备一定的信号意义。

 

业内人士指出,作为前财政部长,楼继伟熟悉房地产税立法的来龙去脉,面临的困难和争议,当他建议经济转为正常增长后应尽快开展试点时,信号意义是不能忽略的。

 

房地产税到底要不要征收?

 

对于征收房地产税,知名经济学家任泽平早前在“泽平宏观”微信公众号发文称,随着大开发时代结束,存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少,推出房地产税是大势所趋。

 

3月28日,第一财经称,清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员郭翔宇、余健在今年2月的一份研究报告中指出,受到地产行业下行等因素影响,在地方财政中占有重要地位的土地出让金收入,在2022年前10个月同比下降25.9%。

 

根据财政部披露的数据显示,2022年,全国国有土地使用权出让收入66854亿元,比上年下降23.2%,下降20197亿元。

 

对此,财政部部长刘昆近日曾表态,土地出让收入下降影响并没有那么大。

 

若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算,影响地方一般公共预算财力约3000亿元。

 

不过,从表明上看,去年土地出让金收入6.69万亿,其中40%以上是地方国企或者融资平台接盘。

 

如果地方融资平台不托市,则2022年全国卖地收入可能只有3.5万亿左右。

 

财政部最新公布的2023年前两个月数据显示,今年1月-2月,全国政府性基金预算收入(主要是土地出让收入)6965亿元,同比下降24%。

 

“伴随着房地产行业底层逻辑的转变,地方土地财政机制将难以持续,亟需寻求转型之路,推进房地产税改革是一个重要转型方向。在地方土地财政效用逐渐弱化的情况下,房地产税的征收一方面可有效补充地方政府财政。”

 

国泰君安证券地产行业分析师谢皓宇也认为,一方面,土地财政后继乏力,未来依靠土地出让金收入增长有一定困难,另一方面,用需求端改革来对行业发展进行市场化的调控,有利于行业走向合理竞争,获得有效需求才是行业的长期成长之路。

 

中指研究院市场研究总监陈文静向第一财经记者表示,房地产税立法和改革是一项中长期任务,在一定程度上有利于抑制房产投机属性,中长期有利于稳定房地产市场发展。

 

市场人士表示,从长期看,基于推进税制改革、调节收入分配,以及完善长效机制等需要,房地产税落地只是时间问题。

 

从国际经验看,房地产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。

 

房地产税立法有何难点?

 

3月28日,《中国房地产报》称,房地产税之所以不断被提起,但一直未落地,自然有短时间内无法逾越的障碍。

 

在上文提及的文章中,楼继伟就指出,房地产税立法工作的难点有很多,首先是房地产如何估值。

 

一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准,而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。

 

楼继伟称,解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折,但问题十分复杂。

 

另外,还有其他诸多难点,导致该税法探索了多年仍未正式成法。

 


(图源:文章截图)

 

其次,楼继伟认为,产权不完整、交易受限是房地产税立法的最大难点,主要的难点在于城镇与农村实行不同的土地制度。

 

中指研究院市场研究总监陈文静指出,从推行条件来看,当前全国统一住房评估标准和系统尚未建立,税务部门亦缺乏对个人和家庭直接税的征税经验和基础,现行税收征管法需要适当调整修改,配套的税收制度改革亦需要同步推进。另外,房地产税制设计也存在征收范围、免征条件、税率水平、税收优惠等难点。

 

对行业影响几何?

 

既然开征房地产税是大势所趋,那么未来难点逐一解决,房地产税正式立法实施,对房地产市场产生怎样的影响,一直以来都是业内关注的问题。

 

在2022年之前,有关房地产税试点的消息频繁出现,当时已经对市场预期构成了直接影响。

 

2022年4月,保利发展研究团队对外发布的行业白皮书显示,近半年有置业计划的1400组客户中,在房地产税试点预期下,75%的客户放弃购买或观望,主动延迟入市。

 

“在等待靴子落地过程中,房地产税对客户购买逻辑也产生深远影响,从以往买小、买多(套),到以后买少、买适中、买精。”

 

保利发展在上述的行业白皮书中指出,中长期来看,房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。

 

此外,中国房地产业协会会长冯俊此前在接受《中国房地产金融》杂志专访时表示,房地产税增加了持有环节的税负,在制度层面上,可以完善房地产长效机制,促进房地产市场健康发展,是真正落实“房子是用来住的,不是用来炒的”。

 

从市场供求关系层面看,对二手房的供应,如果住房持有环节存在税负,持有者就可能将闲置住房供应到租赁市场或者出售,有利于促进供需矛盾缓解。

 

对于新房市场,如果房地产税的制度设定起征点,那就对居住消费需求基本没有影响。

 

对投资需求而言,房地产税会增加持有环节成本,改变投资预期,满足居住消费需求的供应量会增加,改善住房市场供求关系,更有利于促进住房属性的回归。

 

结 语

 

对于财政部原部长楼继伟的文章,易居研究院研究总监严跃进日前表示,此次房地产税的相关观点,虽然不属于严格意义上的官方政策,但也具有很多启发意义。

 

“我们要从房地产长效机制、新发展模式等角度入手,把房地产税的内容一直作为重要的思考点。”

 

那么在“房住不炒”的大方针下,2023年会否扩大房地产税试点呢?

 

第一财经称,多位受访业内人士认为,短期扩大房地产税试点的可能性并不大。

 

陈文静认为,扩大房地产税试点落地将对居民购房预期产生较大影响,加大商品房市场成交压力,也将拖累市场恢复节奏,不利于经济的稳步修复。

 

不过,业内人士也预计,房地产税试点仍将结合不同城市的市场实际情况稳妥推进,为房地产税立法积累经验。

 

至于可能的试点城市,亿翰智库研究总监于小雨认为,部分热点城市和房价上涨预期比较高的城市将更有可能成为新一批房地产税试点城市。

克而瑞此前曾经给过一份预测名单,包括深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等城市。

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