2023年春节假期刚过，提前还房贷频频成为各大社交媒体讨论热度最高的话题！

“身边的人，不是提前还贷了，就是在提前还贷的路上。”

“我在去年年底预约了提前还贷，当时最快只能选一个月之后的。现在一个月过去了审批还没通过，我打电话问银行，说是去年10月的申请还没处理完呢，我估计要排到4月。”

正如上面两位买房人介绍的那样，目前，很多人都反映提前还贷不但需要预约，而且还要排队等待银行处理，排队时间甚至需要数月之久。

（图源：网络）

1月5日，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。在此之后，多地房贷利率开始密集下调。

春节假期之后，越来越多的城市下调首套房贷利率的城市，包括重点二线城市，其中广东珠海的部分银行首套房贷利率低至3.7%，目前为全国最低。

随着多地调整首套房贷利率，越来越多的贷款买房人正在纠结是否提前还贷。

提前还房贷为何能屡屡掀起高潮？提前还房贷是否划算呢？哪些人适合提前还房贷？

提前还房贷为何屡掀高潮？

自年初首套房贷利率动态调整机制建立以来，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。

在央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制之前，2022年，贷款市场报价利率（LPR）多次下调，其中5年期以上LPR共下调三次，利率从4.65%下调到4.3%。

因此，房贷利率的调整是借款人急于提前还贷的重要触发因素，他们认为再继续按照之前较高的贷款利率还款不划算。

前两年，银行房贷额度较为紧张，很多人的贷款合同中都约定较LPR上浮20-30个基点，不少人的执行利率都在5.5%以上甚至更高。

尽管每年1月1日，银行会根据最新的利率计算月度还款金额，但是与新办理的房贷利率相比较，早前办理的房贷利率，也就是所谓的存量房贷利率仍然较高，这导致了部分人选择提前还贷，从而减少利息支付。

招联金融首席研究员董希淼表示，2020以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年LPR下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。

《上海证券报》称，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。

除了上述这个原因之外，资本市场表现不佳，居民对理财收益的预期收益率下降，也是出现提前还贷潮一大重要外部因素。

受内外部多重因素影响，2022年投资理财收益普遍较差。在这种情况下，普通居民投资风险偏好趋向保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。

中新网称，记者了解到，手里有闲钱，投资收益比不上房贷利率，是大多数人选择提前还贷的原因。

“对于采用等额本息还款方式的人来说，前期基本上都在还利息，本金倒没还多少。提前还贷能缩短还款周期，也能省下不少利息，看上去很划算。”

易居房地产研究院研究总监严跃进认为，2022年投资理财收益波动较大且远不及预期，房贷和投资理财之间收益倒挂，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。

最后，《上海证券报》称，一位商业银行贷款部门人士对记者说，这两年“房住不炒”的属性愈发明显，房子增值慢了、少了，提前还贷成为了一种减少利息的理财办法。

提前还房贷是否划算呢？

提前还贷热度不减，但这一行为是否划算也一直受到争议。业内人士提醒，面对扎堆提前还贷的热潮，还是要结合自身情况选择。

《上海证券报》指出，据多名亲身经历者反映，个别银行的手机App已将“提前还款”功能下架，无法在线上进行预约，需亲自前往银行网点。

另外，还有的银行提示，提前还贷需要提前一个月预约登记，部分银行会视情况收取手续费或补偿金。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，各家银行是否有补偿金，要看贷款合同的相关约定以及各家银行的内部规定。提前还贷收取违约金在法律上并无禁止，如果双方协商一致就是合理的。

通常而言，提前还贷可以选择两种方式：一是减少月供，期限不变；二是月供不变，期限缩短。

据了解，目前部分银行只提供第一种选项，如果选择第二种，还需提供收入证明、银行流水等材料。

简单来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式就是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。

招联金融首席研究员董希淼说，对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。

如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。

董希淼补充道，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。

哪些人适合提前还房贷？

那么哪些人适合提前还房贷呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，利息支出太多，手上有闲钱的人可以选择提前还款。

理论上来讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑。

那些还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款肯定是不合适的。

澎湃新闻此前报道中指出，要认真算一算提前还房贷是不是划算，具体来看：

1、买房的时候，刚好是房贷利率较高的阶段，比如首套或者二套房贷利率超过6%，而现在所在城市的房贷利率已经降到3%-4%。

2、没有太好的投资理财方式，主要是指投资理财年化收益无法覆盖每年的房贷利息。

特别是买理财怕亏钱，炒股怕风险太大，存定期觉得利息太低，而手头又刚好有些存款或者是有换房打算的家庭。

如果满足以上这些条件，那么部分或者全部提前还贷不失为一个好选择，能很大程度上减轻财务压力。

不过，业内人士称，盲目提前还款也并不可取。短期来看，多数人投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算。

但是，去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，所以长期来看，提前还房贷，也会有损失。

业内人士还指出，手里的资金还了房贷就损失了用它增值的机会，如何评估自己是要减低负债还是保留流动性，还需看个人具体资金情况，谨慎做出选择。

结 语

对于当下的提前还贷潮，招联金融首席研究员董希淼提出，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。

董希淼建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”