2020年10月，党的十九届五中全会通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。

《人民日报》称，这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。

值得注意的是，这也是“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，其重要性提到了前所未有的高度。

今天，我们将重点回顾2022年城市更新发展，包括中央及地方出台的相关政策，以及各参与主体在推动城市更新方面的持续探索。

城市更新相关政策创近三年新高

近日，中指研究院在最新的一份报告中称，2022年，中央层面的城市更新相关表态以及出台政策的数量为近三年最高，充分体现了城市更新对扩大内需，推动城市高质量发展的重大战略意义。

（图源：中指数据CREIS）

整体来看，中央层面的城市更新政策主要呈现以下三大特点：

第一，从政策趋势来看，国家整体性的引导继续强化，从此前的表态为主，到目前有了更多具体的政策文件出台；

第二，从政策侧重的内容来看，存量资产盘活、“三区一村”改造、城市体检等均为未来发力的重点；

第三，从政策作用来看，主要是发挥方向指引，继续强调有序推进城市更新，指出下一阶段城市更新建设的七个推动方向等。

（图源：中指数据CREIS）

从地方来看，据中指研究院统计的数据显示，2022年超30个省市出台了70余条城市更新相关政策。

（图源：中指数据CREIS）

整体来看，地方层面的城市更新政策则呈现出以下四大特点：

第一，南方城市政策数量较多，广州、重庆等地政策密集发布，部分二三线城市也开始出台城市更新政策；

第二，省级政策明显增多，广东、湖北、江苏等地从省级层面推动城市更新发展；

第三，部分特大城市进一步将城市更新与发展住房租赁相结合，增加住房供给渠道；

第四，政策内容方面更加突出调动市场主体参与积极性。

（图源：中指数据CREIS）

另外，从重点城市来看，2022年，北京和上海均出台了最新的城市更新政策。

目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已针对城市更新立法。

上海：2022年11月12日，上海市规划和自然资源局、上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合发布《关于印发《上海市城市更新指引的通知》。总结来看，主要有以下几点内容：

将城市更新划分为区域更新以及零星更新两种方式，并分别出台明细操作指引，分别类似广东省“三旧”改造的旧村庄旧厂房改造和微改造；

区政府具有较高的决策权力，体现有权力制定区域更新的更新行动计划以及可同意存量补地价的土地价款，但协议出让仍需市政府同意；

明确国有企业应当积极向市场释放存量土地，促进存量资产盘活，并将存量低效用地城市更新工作纳入国有企业考核评价范畴。

北京：2022年6月7日-7月6日，北京市住房和城乡建设委员会向社会公开征求对《北京市城市更新条例》的意见。

11月25日，北京市第十五届人大常委会第45次会议表决通过了《北京市城市更新条例》。

业内人士指出，《北京市城市更新条例》的落地将对北京做好城市更新工作，推动城市高质量发展具有重大的意义，能够有效为大型城市后续的更新工作提供更高层级的保障。

2022年，北京先后发布了《北京市“十四五”时期城市更新规划》、《关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施》、《北京市老旧小区改造工作改革方案》和《北京城市更新条例》等。

关于促进老旧厂房更新利用方面，中指院称，北京老旧厂房历史存量规模大，上述相关政策的发布有助于推进全市老旧厂房转型利用和提质升级，进一步提高老旧厂房改造的积极性，推动高精尖产业发展，加快“以产促城，产城并进”，实现以存量空间资源支撑增量产业发展。

中指院表示，整体来看，北京的城市发展已进入减量双控、以存量更新为主的新阶段。

各参与主体积极推动城市更新

中指院称，自国家提出“实施城市更新行动”以来，各主要参与主体积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面持续探索，推动城市更新迈向更成熟的发展阶段。

各参与主体的城市更新行动可以总结为以下几点：

1、2022年以来，各地政府大力推动城市更新，提出大胆改革创新，纷纷积极探索新模式、新路径。

其中，“政企联动”成为推动城市更新进入快车道，助力城市高质量发展的重要机制，为双方合作共赢、共同发展拉开了崭新的思路。

2、近年来，各类金融机构发力城市更新领域，一方面加大信贷投放支持力度，另一方面，加大城市更新相关金融产品创新。

3、2021年，各大房企积极布局城市更新市场，加速城市更新业务拓展。2022年以来，部分民营房企困境下寻求帮助，国企顺势加大城市更新布局力度。

4、2022年，各地纷纷大力推进城市更新基金设立相关工作，更多的企业参与到城市更新基金当中，探索投融资新模式。

中指院称，过去传统开发建设的投融资模式难以满足城市更新“投、融、建、运、退”一体化运行的要求，城市更新基金能够提高投融资结构的灵活性，导入相关项目资源、专业能力要素以满足城市更新项目的实施和成功运营的需要。

从各地公开的城市更新投资计划来看，整个“十四五”期间辽宁、广东、成都、浙江等地城市更新相关项目总投资均超过万亿。

（图源：中指数据CREIS）

各地“十四五”规划已为城市更新设定数量指标，期间全国平均每年拉动的投资规模在万亿级以上。

中指院认为，“老旧小区”改造是各地发力的重点，未来几年将继续成为城市更新领域的重要内容。

住建部统计的数据显示，2020年，实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个。

2021年，实际新开工改造城镇老旧小区数量达5.56万个。

2022年初以来，全国城镇老旧小区改造工程持续高速推进，前11月新开工改造小区5.25万个。

（图源：中指数据CREIS）

中指院表示，结合全国2022年老旧小区改造计划量的数据来看，老旧小区改造市场未来几年发展潜力仍然巨大。

结 语

《人民日报》此前表示，实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。

城市更新是一项长期性的行动，调动市场主体的积极性仍然是确保可持续性的重要保障，未来政策趋势的核心将更加基于实践经验加大创新力度。

中指院表示，展望未来，在经历了城市更新政策调整、疫情冲击、房地产行业调整后，未来的城市更新行业格局也将进入到多主体参与、多模式探索、多维度支持的新阶段。

从更长远角度来说，城市在追求高质量发展背景下，城市更新长期仍将是未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措。