新年伊始，房地产市场再度传来利好消息！

1月5日19时左右，中国人民银行在官网、官微发文称，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

另外，住建部部长倪虹在接受央视、新华社采访时表示：

“对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来。”

（图源：新华社）

业内人士指出，继监管层推出“三支箭”等供应端利好政策之后，岁末年初，房地产需求端再迎重磅政策，有利于更好地支持刚性住房需求。

那么，哪些人将受益央行和银保监会的这一新规？政策对于房地产市场的影响有多大？

事关首套房贷利率！央行最新通知！

1月5日19时左右，中国人民银行在官网、官微发文称，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

（图源：央行官网）

央行、银保监会在文中指出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

业内人士指出，央行、银保监会的这一新规意味着，“阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限”的优惠大招，不仅没有随着2022年的结束而终止，而将演化为一个常态措施。

2022年9月29日，央行官网发文称，人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。

（图源：央行官网）

文中指出，满足“2022年6月到8月新建商品房价格环比、同比均出现下降”条件的城市，在2022年底之前，可以阶段性放宽首套住房贷款利率下限。

随后，包括大连、石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等在内的至少20个城市放宽了首套房贷利率下限。

按照相关政策规定，目前，首套个人住房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，即首套房贷利率的下限为“LPR-20BP”，目前5年期以上LPR为4.30%，所以一些城市的首套房贷利率可低于4.1%。

（图源：全国银行间同业拆借中心）

哪些人将受益？

业内人士指出，此次政策是对2022年房贷利率下限政策的调整版本。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次央行发文，实际上是对2022年既有政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。

通俗来说，房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间，这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。

那么，哪些城市的房贷利率可以突破下限呢？

根据国家统计局公布的全国70城房价指数来看，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。

其中，二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等。三四线城市为25个，分别为蚌埠、金华、温州、无锡、徐州、扬州等。

值得注意的是，央行、银保监会上述政策的覆盖面并非只有70个城市，实际符合政策条件的城市或有更多。

那么首套房贷利率会降至多低呢？

目前，首贷利率下限为5年期LPR减20个基点，即4.1%。此前，贝壳研究院统计的数据显示，2022年12月，首套房贷主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。

中信证券在研报中称，预计符合此次政策条件的城市首套房贷利率或有望降至3.7%-4.1%区间。

中信证券称，参考过往85折利率，当前5年期LPR利率的85%即3.7%，也符合银行的房贷投放偏好。

如果针对刚需居民的政策刺激效果有限，未来不排除放松改善型、二套房贷利率限制的可能。

住建部部长：该降的，都要降下来！

当天20时30分左右，央视新闻称，住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访时表示，大力支持购买第一套住房，首付比、首套利率该降的都要降下来。

倪虹部长还指出，对2023年住房城乡建设工作还是充满信心，对房地产市场企稳回升，还是很有信心。

当天23时40分左右，新华社发文称，住建部部长倪虹接受新华社记者采访时指出，真抓实干，努力让人民群众住上更好的房子！

倪虹部长接受新华社记者专访的讲话要点如下：

◆ 让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心；

◆ 对购买第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率该降的，都要降下来；

◆ 对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；

◆ 对购买三套以上住房，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间；

◆ 将加大力度，增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设；

◆ 用力推进保交楼、保民生、保稳定工作；

◆ 提高住房建设标准，打造“好房子”样板，为老房子“治病”，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

另外，倪虹部长还表示，城市是现代化建设的“火车头”，是高质量发展的重要载体。住建部将采取四大措施来推动城市高质量发展，努力创造高品质生活空间：

一是坚持精准施治，全面开展城市体检评估。二是坚持系统观念，深入实施城市更新行动。三是坚持科技引领，不断提高城市治理能力。四是坚持深化改革，持续提升建筑业发展质量和效益。

（图源：新华社）

业内人士指出，住建部部长的此次专访受到业内广泛关注，尤其是在首套房方面明确提及了降低首付和降低利率的导向，在市场人士看来，这也对后续的购房政策产生了积极的影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这意味着后续在住房套数的认定方面，各地会有各类新的政策，住房套数的认定标准不同，则会对购房适用的政策产生不同的影响。

政策影响有多大？

整体来看，央行、银保监会公布的最新政策较初始政策更加灵活，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。

光大银行宏观研究员周茂华表示，此次建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是此前出台阶段性稳楼市需求政策的升级版。

“首套住房贷款利率下限改为动态调整，可以更为灵活地根据市场情况进行变动，促进区域楼市需求恢复。”

展望2023年，业内人士认为，楼市调控政策还应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，如核心重点城市下调首付比例、取消“认房又认贷”等措施。

中金公司指出，目前房地产基本面的制约因素都在缓解，疫情造成的不确定性在减弱，保交楼得到了有力的资金保障，房地产销售和投资基数已经不高，房地产需求政策的作用可能会逐步显现出来，2023年房地产周期的企稳概率在上升。

中信证券认为，前期以“三支箭”为代表的供给侧金融政策，配合因城施策下的多项需求端政策，金融部门与住建部门的政策协同方面仍有推进空间。

目前房地产政策的协同、有序、长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。