2022年11月28日晚间，房地产市场迎来了一个核弹级利好的消息！

当天，证监会发言人在就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中提到，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

（图源：中国证监会官网）

这意味着，支持房企股权融资的“第三支箭”也正式落地。至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。

房企股权融资再度开闸，不仅引发全市场关注，还直接促使地产股、债上演涨停潮，地产产业链也全面上涨。

“三支箭”具体指的是什么？“三箭齐发”对于房地产行业意味着什么？“第三支箭”为何有如此大的威力？

何为“三支箭”？

2018年11月6日，央行行长易纲在接受新华社记者采访时说，货币“池子”里的水很多，但需要让资金流到“缺水”的民营企业手里。

经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。

“第一支箭”（信贷支持融资工具）：今年下半年开始，央行在多个渠道向房地产企业提供信贷支持融资工具，包括央行给商业银行提供2000亿“保交楼”无息贷款，各大商业银行积极相应“金融16条”，短短数日向近20家房企提供了超过万亿元的授信额度等。

“第二支箭”（债券支持融资工具）：11月8日，银行间市场交易商协会表示，将在中国人民银行的指导下，组织中债增进落实好“第二支箭”政策部署，持续做好包括民营房企在内的民企债券融资服务工作，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

业内人士表示，“第二支箭”对于民企的融资支持具有主动性，从房企的角度看，率先落地的往往是信誉良好、资金流更加健康的房企。

“第三支箭”（股权融资工具）：11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

5项措施包括为恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

在上述5项措施中，最为亮眼的是前3项，表明房企在股市的再融资之路时隔12年终于开通。

“第三支箭”为何有如此大的威力？

随着“第三支箭”的落地，资本市场瞬间沸腾了，引发了极大的关注。在多家媒体的报道中，都能看到“史诗级大招”、“核弹级利好”等字眼。

为何“第三支箭”有如此大的威力？

1、与“第一支箭”、“第二支箭”（多为优质房企，包括央国企，稳健民企）相比较，“第三支箭”覆盖的范围更广。

在上述5项措施的第1条中，最为关键的表述为允许符合条件的房企实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该条政策对房企重组上市落实了宽松政策，不仅利好于爆雷企业，亦利好于优质房企。其中，爆雷企业可以借重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制其他企业的机会。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，之前放开信贷、鼓励发债，即使提供国家队增信也只能惠及少量企业，而这些企业未必就是“保交楼”的大户与重点，所以希望此次证监会开闸股权融资能够成功救行业，也能实现“保交楼”的目标。

2、从房企上市融资的历史来看，自2010年政策实质性收紧以来，房企再融资已经被叫停了12年。

银河证券房地产行业分析师王秋蘅认为，房企再融资自2010年被暂停之后，时隔12年再次重启，对市场的信心和预期具有积极的信号意义。

值得一提的是，复盘历史上两次股权融资重启时期，再融资限制的放宽都能有效促进行业基本面恢复。

2006-2009年股权融资兴起，2008年12月的“国六条”对有实力的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目提供融资支持和相关金融服务，2009年销量随之大幅反弹；

2014年，上市房企定增预案开始通过审核，房企再融资在2015年基本全面放开，行业进入了新一轮的繁荣期。

然而，到了2016年，事情出现了新的变化，我们来看下恒大的“故事”：

2016年，恒大与深深房签署重组上市合作协议，运作借壳上市，借此恒大可引入300亿人民币的战略投资。

为回归A股，恒大向战略投资者做出两点承诺：1）未来三年的净利润不得少于500亿、550亿和600亿，三年总计不得少于1650亿；2）2021年12月31日之前完成借壳上市。

2016年，监管部门明令禁止，房地产企业借壳上市之路中断。

中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲称，允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的流动性压力。

“三箭齐发”对房地产行业意味着什么？

11月29日，中金公司认为，房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展，政策意图旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。

11月30日，《证券时报》称，从2000亿元“保交楼”专项借款出台，到扩大支持民企发债，再到股权融资鼎力支持，金融部门“三箭齐发”，支持稳地产一揽子措施在四季度持续加码，显示出监管部门维持房地产行业稳定健康发展、强化弥补薄弱环节、遏制市场风险、防范风险外溢的决心。

业内人士指出，“三箭齐发”主要针对供给端支持房地产企业和房地产项目融资。

房地产市场想要企稳向好，需要供需两端形成合力，针对购房者的支持政策还需进一步完善，以继续释放需求，促进市场购买力提升。

另外，金融政策加大对房地产领域的支持，旨在为行业和企业纾困，助力行业平稳健康发展，而不是鼓励房地产行业再重回过快增长的老路。