刚刚过去的周末，房地产市场迎来一份超级重磅的文件，引发了广泛的关注！

不少市场人士直呼“史诗级”房地产救市；

也有人认为这是房地产政策的标志性转变；

还有人直言此文件堪比2008年金融危机的4万亿。

这份文件到底说了什么？为何会引来如此大的关注？

今天，我们将结合房企、券商、研究机构的观点，进行具体阐述。

“254号文”公布

2022年11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，下称“254号文”）文件传出。

“254号文”由央行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。

《经济观察报》称，多个信源向其证实了文件的真实性。

《经济观察报》还指出，与以往主要是口头表态不同，这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来，首次就房地产融资问题出台专门性文件。

“254号文”一共包括4大方面，16条措施，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。

四大方面包括：

第一、保持房地产融资平稳有序；

第二、积极做好“保交楼”金融服务；

第三、积极配合做好受困房地产企业风险处置；

第四，依法保障住房金融消费者合法权益。

16条措施中的主要亮点如下：

1、要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；

2、呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排；

具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

3、鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；

《经济观察报》称，这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

4、银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期；

2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”。

“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

房企怎么看？

《经济观察报》称，对于这份文件，一位头部房企的负责人称，这是标志性的转变。具体来看：

1、监管部门对房地产行业的支持或救助，从口头指导变成红头文件，下达银行、银保监、信托、资管机构等。

无论是4月央行召集商业银行开会，商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题，还是给予示范民营房企融资支持，或是8月中债增进公司推动担保性发债，抑或是11月的“第二支箭”，都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。

2、此份文件由央行、银保监联合发布执行。

一位地方政府人士解释，央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能，从实操来看，此次央行能联动银保监部门，政策推行力度会更大。

3、央行和银保监不仅提供了方向性指导，还明确了免责条款。

为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，新政提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。

研究机构怎么评价？

对于央行支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，中指研究院称，这项措施，将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，将是极大支持。

对于文件提出“对财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，中指研究院指出，这表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

易居研究院指出，此次政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。

1）资管公司在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高，此次此类机构明显受到了鼓励，后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。

2）对于资管公司处置不良资产方面，此次提及了“提高资产处置效率”一词，其含义是清晰的，即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果，尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。

易居研究院还称，此次政策在对信贷、债券等融资给予支持的同时，对于信托这类金融机构明确提高了市场地位。

政策明确，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，有三个重要的信号意义：

1）这标志着房地产金融工作进入到3.0版本，即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，体现了金融支持工作进入到新的阶段，也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。

2）这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。

过去几年信托支持房地产融资的做法是被打压的，今年上半年略有放松但主要针对租赁市场，而现在进一步放宽，所以此次政策可以理解为“房地产信托业务又一春”。

3）此次对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购的业务。

换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。

券商怎么看？

一位头部券商首席房地产分析师认为，文件的推出，有拐点和风向转变的意义。

“从此前千亿纾困基金等政策要求以“救项目不救企业”为底线原则，转变为开始针对企业端的救助和支持。”

他还认为，“免责条款”实际上鼓励商业银行为房地产企业提供专项借款等配套融资，如果新增融资形成不良的，开出了免责条件。

目前“254号文”仅是纲领性文件，没有涉及具体额度，但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。

这位头部券商首席分析师指出，在此前，信托给房企融资却被定调为“不合理”，以前政策不允许民企和部分城投平台通过信托融钱做前融，但现在风向有所转变。

长江证券地产团队发文称，政策内容来看，边际变化如下：

1）正式提及“可合理展期”，以前未被摆上台面，以时间换空间，避免挤兑风险，稳定房企资金链，保交付为第一要务，只是展期合理化之后，债券发行可能更需要增信。

2）正式提及“有条件免责”，这是文件的核心亮点，对于有充裕剩余货值的“好项目”，保交付推进节奏有望加快，但也强调市场化原则和商业自愿前提，整体仍在市场预期的政策框架之内，“差项目”短期仍待解。

结 语

业内人士指出，“254号文”表述内容重要、信息量很大，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

据《经济观察报》统计，在“254号文”全文约3500字中，13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；4次提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”。

《经济观察报》称，一位副省级政府官员认为，“254号文”给金融部门支持房地产行业定下新的基调，有望纠偏过度信贷紧缩，最终效果要看各分支人行、银保监的指导力度和各商业银行的执行力度。

亿翰智库称，此次文件整体上而言属于纲领性文件，指示了政策的基本框架，有一定指示意义。倘若能有效落地执行，或能打破政治局会议后的静默状态，进入到新的政策阶段，则将给市场注入信心。