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史无前例的政策大转向!这是房地产16条重磅新政的所有要点!

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-11-15 17:53
  • 访问量:0

【概要描述】“254号文”表述内容重要、信息量很大,对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

史无前例的政策大转向!这是房地产16条重磅新政的所有要点!

【概要描述】“254号文”表述内容重要、信息量很大,对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

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刚刚过去的周末,房地产市场迎来一份超级重磅的文件,引发了广泛的关注!

 

不少市场人士直呼“史诗级”房地产救市;

 

也有人认为这是房地产政策的标志性转变;

 

还有人直言此文件堪比2008年金融危机的4万亿。

 

这份文件到底说了什么?为何会引来如此大的关注?

 

 

今天,我们将结合房企、券商、研究机构的观点,进行具体阐述。

 

“254号文”公布

 

2022年11月12日晚,一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号,下称“254号文”)文件传出。


“254号文”由央行办公厅于11月11日印发,主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司,并抄送交易商协会。

 

《经济观察报》称,多个信源向其证实了文件的真实性。

 

《经济观察报》还指出,与以往主要是口头表态不同,这是央行和银保监会在房企大规模出险一年多来,首次就房地产融资问题出台专门性文件。

 

“254号文”一共包括4大方面,16条措施,涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。

 

四大方面包括:

 

第一、保持房地产融资平稳有序;

 

第二、积极做好“保交楼”金融服务;

 

第三、积极配合做好受困房地产企业风险处置;

 

第四,依法保障住房金融消费者合法权益。

 

16条措施中的主要亮点如下:

 

1、要求稳定房地产开发贷款投放,特别要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;

 

2、呼吁各银行和银保监系统,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排;

 

具体为:从11月11日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

 

3、鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求;

 

《经济观察报》称,这一点在过去的文件和口径中都很难看到,因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

 

4、银行“两道红线”松绑,延长政策过渡期;

 

2020年12月31日,央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”。

 

“254号文”提出对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行,由央行和银保监会派出机构做评估,合理延长其过渡期。

 

房企怎么看?

 

《经济观察报》称,对于这份文件,一位头部房企的负责人称,这是标志性的转变。具体来看:

 

1、监管部门对房地产行业的支持或救助,从口头指导变成红头文件,下达银行、银保监、信托、资管机构等。

 

无论是4月央行召集商业银行开会,商议对12家房企开展并购和不良资产处置等问题,还是给予示范民营房企融资支持,或是8月中债增进公司推动担保性发债,抑或是11月的“第二支箭”,都是通过会议、窗口指导等形式口头传达。

 

2、此份文件由央行、银保监联合发布执行。

 

一位地方政府人士解释,央行和银保监分别是货币政策和金融监管职能,从实操来看,此次央行能联动银保监部门,政策推行力度会更大。

 

3、央行和银保监不仅提供了方向性指导,还明确了免责条款。

 

为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑,新政提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员,可予免责,前提条件是“已尽职”。

 

研究机构怎么评价?

 

对于央行支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期,中指研究院称,这项措施,将极大缓解房企偿还债务压力,有效缓解房企现金流紧张,特别是对于未出险民营房企,将是极大支持。

 

对于文件提出“对财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”,中指研究院指出,这表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容,会有更多民营房企受益。

 

易居研究院指出,此次政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度,尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。

 

1)资管公司在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高,此次此类机构明显受到了鼓励,后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。

 

2)对于资管公司处置不良资产方面,此次提及了“提高资产处置效率”一词,其含义是清晰的,即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果,尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。

 

易居研究院还称,此次政策在对信贷、债券等融资给予支持的同时,对于信托这类金融机构明确提高了市场地位。

 

政策明确,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求,有三个重要的信号意义:

 

1)这标志着房地产金融工作进入到3.0版本,即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式,体现了金融支持工作进入到新的阶段,也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。

 

2)这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。

 

过去几年信托支持房地产融资的做法是被打压的,今年上半年略有放松但主要针对租赁市场,而现在进一步放宽,所以此次政策可以理解为“房地产信托业务又一春”。

 

3)此次对信托公司其实提及了“转型”的概念,尤其提及到房地产企业项目并购的业务。

 

换句话说,信托公司要减少对增量市场的关注,同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。

 

券商怎么看?

 

一位头部券商首席房地产分析师认为,文件的推出,有拐点和风向转变的意义。

 

“从此前千亿纾困基金等政策要求以“救项目不救企业”为底线原则,转变为开始针对企业端的救助和支持。”

 

他还认为,“免责条款”实际上鼓励商业银行为房地产企业提供专项借款等配套融资,如果新增融资形成不良的,开出了免责条件。

 

目前“254号文”仅是纲领性文件,没有涉及具体额度,但释放了国开行等政策性银行可以承担一定损失的可能性。

 

这位头部券商首席分析师指出,在此前,信托给房企融资却被定调为“不合理”,以前政策不允许民企和部分城投平台通过信托融钱做前融,但现在风向有所转变。

 

长江证券地产团队发文称,政策内容来看,边际变化如下:

 

1)正式提及“可合理展期”,以前未被摆上台面,以时间换空间,避免挤兑风险,稳定房企资金链,保交付为第一要务,只是展期合理化之后,债券发行可能更需要增信。

 

2)正式提及“有条件免责”,这是文件的核心亮点,对于有充裕剩余货值的“好项目”,保交付推进节奏有望加快,但也强调市场化原则和商业自愿前提,整体仍在市场预期的政策框架之内,“差项目”短期仍待解。

 

结 语

 

业内人士指出,“254号文”表述内容重要、信息量很大,对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

 

据《经济观察报》统计,在“254号文”全文约3500字中,13处措施前加了“合理”定语,如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等;4次提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”。

 

《经济观察报》称,一位副省级政府官员认为,“254号文”给金融部门支持房地产行业定下新的基调,有望纠偏过度信贷紧缩,最终效果要看各分支人行、银保监的指导力度和各商业银行的执行力度。

 

亿翰智库称,此次文件整体上而言属于纲领性文件,指示了政策的基本框架,有一定指示意义。倘若能有效落地执行,或能打破政治局会议后的静默状态,进入到新的政策阶段,则将给市场注入信心。
 

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