近日，国内房地产市场出现了不少外资的身影。

据不完全统计，截至目前，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资通过收购、拍卖、土拍等方式获得大量资产，累计交易金额已经超过100亿，资产类别包括写字楼、商业地产、物流、租赁、城市更新、住宅、产业园等。

另外，高盛等部分外资还在积极买入中国房地产企业的债券或者股票。

在国内房地产市场仍然处于筑底阶段，外资频频加码的背后有何深意？具体都有哪些动作？对于国内的房地产市场信心复苏有怎样的影响？

外资在国内房地产都有哪些布局？

1、土地市场

10月25日，国际知名的新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块。

在今年的土拍市场上，凯德地产3月分别以以11.75亿、23.1亿的价格摘得成都和武汉的住宅地块。

2021年11月，日本房企大和房屋在苏州拿下一宗商住地块。这是该房企时隔9年再次在苏州拿地。

值得注意的是，近两年外资拿地的溢价率都很低，大和房屋在苏州地块拿地的溢价率为0%。

业内人士称，自房地产市场遇冷以来，土地市场成交低迷。在外资关注的一二线城市，成交土地的平均溢价率大幅降低，给了外资房企低溢价拿地的机会。

（图源：网络）

据不完全统计，2021年8月开始到2022年9月的14个月中，有11个月一二线城市成交土地的平均溢价率处于5%以下。

2、商办、租赁、物流、产业园等资产

在土地市场频频露面的同时，外资们的目光还转向了商办、租赁、物流、产业园等资产。

去年12月，黑石集团以53亿元的价格收购广州国际机场富力综合物流园的全部收益。

今年2月，易商红木拿下了上海、苏州、杭州、昆山、太仓等地的物流及工业资产组合。

6月，摩根士丹利拿下了苏州、南通、嘉兴、太仓近21万㎡的综合物流地产包。

9月中旬，仲量联行披露，博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目。这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

10月17日，凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦。此番拍卖，只有凯德一家报名，最终成交价仅为评估价七折。

10月24日，高盛集团与森瑶中国宣布已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

11月8日，黑石集团旗下多元化资产管理平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购，但并未披露本次交易更多细节。

除了外资之外，港资房企在内地市场动作频频。

中国香港“四大家族”之一的新世界发展5月以22.9亿元的价格收购了成都和武汉的六项物流物业的全部权益。

（图源：CRIC）

此前，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚表示，新世界集团将在未来12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。

在项目选择上，大世界对城市更新类型更加情有独钟，2021年9月和12月共计在大湾区拿下了4宗城市更新项目。

3、房企股票、债券

受到房地产行业基本面的影响，房地产企业的股票和债券价格一路走低，也给了外资“抄底”的机会。

去年四季度开始，高盛就在买入中国房企的债券。

今年8月22日，GIC Private Limited增持万科37.19万股，每股14.8179港元，总金额约为551.08万港元。

10月5日，旭辉控股集团获JPMorgan Chase & Co.以每股均价0.829港元增持2994.25万股，涉资约2482.23万港元。

外资加码国内房地产市场有何特点？

从外资和港资买入的资产来看，我们可以总结出以下三个特点：

第一，所购入的资产普遍位于一线城市和二线热门城市。

北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州的关注度最高；

紧随其后的是长三角和大湾区的热点城市；

接下来是成都、武汉等中西部区域的中心城市。

第二，所购入的资产类别大多集中在物流、产业园等。

摩根士丹利和易商红木几乎都盯上了长三角的物流地产。

第三，外资和港资目前仍然较少涉及住宅市场。

第四，外资和港资买入的资产价格足够便宜。

（图源：CRIC）

对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，一般来说，外资企业收并购都更为关注大宗资产，不同于住宅，收购大宗资产往往更看中长期收益。由于中国经济的整体表现依然稳健，大宗资产的长期价值更容易得到保障。

“由于当下国内房地产正面临着较大的下行压力，不少房企也会急于出手持有型物业，这也或许正是外资以抄底方式进入的较好时机。”

张波称，当下加码布局也是看中了资产价格的低点，一来由于房地产整体市场承压，商办等物业也难独善其身，二来房企现金流压力大，推动出售长持项目的现象增多。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，考虑到房地产市场资产估值比较低，外资和港资加码布局国内收租型物业和商用物业，代价会比较低，风险相对比较低。

外资企业收并购、土地收购，比较喜欢商办物流，租赁、产业园，很少参与住宅项目，主要是由外资特征决定。

因为外资希望有持续稳定的现金流，外资所收购的标的，都是收租型物业，要么都是已经投运的物业，有稳定的现金流，或者未来有稳定现金流。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，随着疫情影响减弱，国内商业活动逐步恢复，加之目前这类商业地产项目的估值低洼，稳定性强、多元化发展，且能提供稳定的现金流回报，吸引资金“抄底”也不奇怪。

结 语

58安居客房产研究院分院院长张波称，外资的布局目前来看还是房地产市场的有益补充，尤其是有着丰富大宗资产运营经验的外资和港资更是可以给市场运营带来一定效率提升，房地产市场将得到更好多元化发展。

另外，周茂华指出，外资加码布局国内房地产市场反映市场对房地产预期在变化。

从大类资产配置看，目前全球安全、低估值、确定性的资产缺乏，国内房地产行业估值处于低水平，以外资为代表的“聪明钱”已经嗅到先机，外资“抄底”至少反映其对中国房地产未来发展前景已趋乐观。

从房地产市场长期发展角度看，对于发达经济体来说房地产仍是经济重要支柱产业之一，我国是人口大国，城镇化率仍偏低，房地产仍将继续成为重要支柱产业。