房地产是周期性行业，人口、经济增长、政策等均会影响整个行业的周期性变化。

房地产周期是经济现象的一种表现形式，指的是房地产业在经济运行过程中交替出现的扩张与收缩两大阶段。

本周将结合最近两轮房地产周期底部的表现，阐述本轮房地产周期的特点，以及底部拐点出现还需要多大的政策力度。

回顾两轮房地产周期底部拐点

从2007年至今，我国的房地产行业已经经历了四轮周期，主要周期底部在2008-2009年、2011-2012年、2014-2015年、2021年至今。

浙商证券在研究报告中称，2008年-2009年房地产周期底部的拐点在2008年10月。

当时财政部、国税总局、人民银行联合发文，下调契税、免征个人购房印花税、免征土地增值税、房贷利率打七折、下调公积金贷款利率、下调首付比例。

另外，2008年11月，国务院发布“国十条”，对房地产的定位表态积极：承认重要支柱产业地位、促进中小户型、中低价位普宅开发建设稳定发展。

从房地产融资政策来看，2008年下半年，房地产企业的融资政策逐步放松。

（图为房企股权融资走势图 来源：浙商证券）

当年11月和12月，国务院连续发文称，支持房地产开发企业合理融资需求，取消商业银行信贷规模限制，合理扩大信贷规模。

在销售经过长达14个月的持续下行之后，整个行业迎来了反弹，持续时间大约10个月，直到2009年底，国务院颁布“国四条”，政策收紧。

（图源：浙商证券）

浙商证券称，2014年3月，政府工作报告指出分类调控而不是一刀切，随后，全国范围内政策层面出现放松。

（图源：浙商证券）

关于房企融资方面，2014年初放松房地产再融资政策，A股增发重启、鼓励发行中期票据；2015年初，公司债发行主体扩围，债权融资大幅松绑。

（图源：浙商证券）

自2014年3月之后，房地产行业迎来反弹，持续时间大约22个月。

浙商证券在报告中称，2014年3月，政府工作报告指出分类调控而不是一刀切，标志着本轮宽松周期开启。

2016年3月25日，深圳和上海同一天出台调控政策，本轮宽松周期正式结束。

两轮房地产周期底部的特点

通过上文回顾2008年-2009年和2014年-2015年两轮房地产周期底部拐点的政策，我们可以看出两轮房地产周期都出现了以下共同的特点：

1、信贷政策，例如房贷利率下调至少1个百分点；

2、房地产销量拐点与房价环比指数出现趋势性上升拐点的时间基本相同。

此外，浙商证券还列出了两轮房地产周期的不同点：2008年政策出台时间比2014年更集中。

2008年房贷利率和首付比例同在10月出现显著放松。

2014年6月，各个城市开始陆续取消限购政策。9月，央行开始降低房贷利率、降低首付比例。

2015年3-10月，房贷利率持续降低。2015年9月，公积金贷款首套比例降低10个百分点。

本轮房地产周期底部到拐点了吗？

2021年，房地产市场迎来史上最严格的调控，一些房企甚至出现流动性风险，房地产销售、融资、土拍市场等各大指标全面下滑。

进入2022年，尽管各地因城施策，积极推出一系列稳楼市措施，但是房地产销售、投资、土拍等指标的复苏仍然没有显著回升。

中金公司此前在研报中称，这一轮房地产调整的一个特点是，“量”的下行比较显著，但是“价”的调整比较温和。

这可能反映了本轮楼市调整的源头在供给端，也就是开发商融资收紧导致卖地、新开工、投资快速下行。

本轮房地产的调整，始于部分高杠杆房地产公司难以适应新的监管规则，债务风险暴露，并沿着产业链蔓延开来。

供给端的调整导致需求端信心不足，购房者不相信开发商能够顺利交付期房，因此购房行为十分谨慎，但需求并非完全消失。

在本轮地产下行的过程当中，现房销售并未随着期房销售一起大幅降速，反而具有相对韧性。

（图源：中金公司研究部、Wind）

与2008年-2009年和2014年-2015年两轮房地产周期相比较，浙商证券称，

从投资和需求数据来看，本轮房地产周期基本面降幅要超过2008年房地产周期的底部，可能意味着修复时间更长。

从政策放松的程度来看，在本轮房地产周期中，货币政策、财政政策、调控政策的放松力度均不及上述两轮房地产周期。

(图源：浙商证券）

本轮房地产市场周期还需多大政策力度？

与此前两轮房地产周期相比，浙商证券认为，本周房地产周期中，可以进一步放松的政策如下：

降息：还有130个基点-180个基点下调空间。

2008年5次降息，五年以上贷款基准利率从7.74%下调2.16个百分点到5.94%；

2014-15年6次降息，五年以上贷款基准利率从6.55%下调1.65个百分点到4.9%；

2022年4次降息，五年以上贷款基准利率从4.65%下调0.35个百分点到4.3%。 

降准：还有125-225基点下调空间。

2008年4次降准，大型和中小型金融机构准备金率分别下调2个和4个百分点；

2015年5次降准，各金融机构准备金率下调3个百分点；

2022年2次降准，各金融机构准备进率下调0.75个百分点。 

公积金贷款利率：还有110-120基点下调空间。

2008年五年期以上公积金贷款利率下调1.35个百分点；

2014-15年五年期以上公积金贷款利率下调1.25个百分点；

2022年五年期以上公积金贷款利率下调0.15个百分点。 

房贷利率打折空间：二套房利率下限还未放松。

2008年、14年首套房贷款利率下限均为LPR的0.75倍；

2022年下限为5年期LPR减20个基点，约0.95倍。 

供给端：房企融资暂无有效政策出台。

2008年，支持对房企的合理融资需求，调整房地产开发项目最低资本金比例为30%；

2014年，要求保证房地产正常融资需求，下调房地产开发项目最低资本金比例为25%；

2022年，鼓励加大优质项目支持力度，无相关最低资本金比例调整。

结 语

从目前的经济环境来看，稳地产对于稳经济至关重要。

业内人士预计，2022年-2023年，房地产行业政策在需求端、供给端仍将不断加码，最终目的是让行业起到稳增长的作用。

从短期来看，摩根大通中国首席经济学家朱海斌称，根据以往的经验，从房地产政策调整到房地产市场活动修复的政策传导时滞为6到9个月，因此2021年11月以来的本轮房地产政策调整效果可能要到今年下半年才会逐步显现。

从中长期来看，如何逐步取消各种行政性限制措施，代之以新的土地供应制度、房地产税、租购并举的多渠道住房供应制度，是确保房地产市场平稳发展的关键政策方向。