2022国庆假期已经结束。国庆来临前和国庆期间，除了持续恢复热度的旅游市场、餐饮市场等，和民生息息相关的房地产市场又发生了些什么？本文将为您解读。

临近国庆 房地产市场迎三大利好消息

2022年国庆假期即将来临之时，房地产市场传来三大利好消息：

9月29日晚，人民银行、银保监会联合发文称，阶段性调整差别化住房信贷政策。

符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从政策可以看出房贷利率依然是提振楼市行情的重要工具，且势必使得银行自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

9月30日，财政部发布了支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。

文件指出，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先，二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是100万，卖方以1000万的价格卖给买方，则要从这900万差价中征受一部分作为个税税收。

各地的政策各不一样，大部分城市是全额收取1-2%作为交易个税，而且基本5年以上家庭唯一住房免征。

对于大部分城市来说，一套房可以节省税费在3-5万，而北京等城市少部分房源可能节省几十万以上。

其次，对于上海、北京等少数城市换房居民可能有一定影响，有利于增加有个税的房源流动性。

第三，整体看，最近包括央行、财政部等都在针对房地产市场发布定向稳定宽松政策，有利于市场逐渐稳定。

9月30日，央行发文称，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

三大政策接连推出，给逐渐回温的国内房地产市场再次注入了一剂“强心针”，楼市再度获得筑底利好。国庆期间各地楼市火爆场景接连登场。

健康房企迎发展窗口期

如前文所言，十一假期前，楼市利好消息频现，传统销售旺季叠加政策利好，房地产市场出现明显回暖迹象。

中国银河证券最新研报显示，9月19日-9月24日，全国商品房成交套数、面积分别较环比上涨77%、70%，同比上涨47%、49%。保交楼政策持续落地，8月房屋竣工面积为0.48亿平方米，环比增长42.5%，同比下降2.49%，降幅环比改善33.53 pct。

与此同时，运营健康的房企亦获得融资加持。

9月30日，国际评级机构穆迪（Moody’s）发布评级报告，确认龙湖集团的发行人和高级无担保评级维持“Baa2”，展望稳定。结合此前标普和惠誉给予的BBB稳定评级，龙湖集团已是连续5年保持境内外机构的“全投资”评级。另据统计显示，目前国内“全投资级”房企仅有7家，除龙外，分别为中国海外发展、华润置地、万科A、保利发展、中国金茂及越秀集团。

58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示，从房企融资来看，目前总体将呈现进一步放松态势，更有利于优质民企的融资推进，但市场的分化和整合还将持续，项目的兼并购以及合作开发不断增多，总体资金还将向优质规模房企倾斜，市场投资者也将偏好稳健度、健康度高的房企。

虽然政策效果的传递还需要时间，但是，可以预见的是，随着政策端利好的不断释放，加之房地产市场自身的调节功能，健康房企未来将获得更大更好的发展空间，房地产领域新的发展生态终将形成。

开发商抢收“黄金周”

（图源：图虫创意）

有了各项利好政策打头，叠加传统销售旺季契机，十一小长假期间，国内各地楼市均迎来了“楼市黄金周”。

针对于国庆节前期推出的楼市利好政策，时代周报记者采访了多位房产中介，中介均表示，其中的两项政策分别利好于刚需购房者和改善购房者，并可以有效促进楼市平稳发展。

基于上述利好政策，以及假期可集中看房的便利，国庆7天小长假开始的前一天，房产中介们便开始通过朋友圈、微信、电话、短信等方式，使出浑身解数，邀请曾经咨询过但还没有买房的客户，在国庆期间进行实地看房。

房产中介：忙到没时间吃饭，5天成交量赶上平时1个月！

就职于某地产代理商的一位工作人员告诉时代周报记者，在9月份，一天能带看的客户数量大概在1组-2组，而10月1日至10月5日，每天可以带看的数量几乎翻了倍，“平均一组客户接待的时间大概在2-3个小时左右，国庆期间，我的时间从上午到下午排得满满的，都快抽不出时间吃饭了。”

带看量明显上升的同时，在诸多带看行程中，中介们敏感地意识到，2022年的国庆，换房的客户变多，改善客户群体开始进场。

同时，中介们了解到，很多客户都是在《公告》的刺激下前来看房，有些楼盘的大户型几乎出现了秒没的现象，“这说明政策对于改善型需求的刺激还是到位的。”

与此同时，各大房地产企业的营销人员，也进入了“全员上岗加足7天班”的状态。敢问地产营销人国庆去哪里“度假”？答案自然只有——售楼处。

就职于杭州某楼盘项目的一位地产人士在接受采访时表示：“10月1号当天，我们楼盘累计接待了350组客户。同时，线上预约了第2天到访的客户数量也超过了200组，预计整个假期累计接待客户数量不会少于1000组。”

类似火爆的场景也同样在国庆期间的上海发生。某位看房者向时代周报记者表示，10月1日，自己开车前去静安天悦看房，但却发现该盘的案场销售全程主动和自己说过的话不超过十句，一度让自己怀疑自己走错了地方。后来才了解到，该盘首推的338套房源，在4天半的时间里就收获了700多组的线上认购。此次开盘的房源数量为344套，在前一批次半数购房者没有选到房子的情况下，该楼盘的销售人员并不需要费劲心思销售。

四季度有望成为楼市成交高峰期

今年9月，进入传统“金九银十”销售旺季，但企业整体销售表现仍有较大的提升空间。

虽然从数据来看，房企整体的去化压力仍然较大，但9月29日以及9月30日出台的政策，无疑为四季度的楼市注入一剂强心针。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向时代周报记者表示，央行阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，主要倾向于刚性需求，而居民换购住房退税政策，则利好改善性住房需求释放，鼓励居民改善当前住房条件，真正落实了中央多次强调的支持刚性和改善性住房的需求。

“退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

而针对于四季度楼市的走向，许小乐认为，当前针对需求端出了较多政策，包括限购限贷、房贷利率下降和减税政策，这有助于市场预期修复。

王小嫱亦表示，居民换购住房退税政策的实行，使得换房的成本降低，有助于居民改善性需求的释放，加强了房屋市场的流动性。9月以来，在阶段性宽松政策的支持下，四季度刚性需求和改善性需求齐并进，预计10月的市场进一步回升，同时四季度有望成为今年楼市成交的高峰期。