9月29日和30日，房地产市场接连迎来重磅利好，包括阶段性调整差别化住房信贷政策，换房可享个税退税优惠，下调公积金贷款利率等，房贷利率的下调引发广泛关注。

对于央行的再度“降息”，业内人士认为，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的原则指导下，监管层加快支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

随着监管层定向“降息”，多个地方政策积极跟进，首套房商业贷款利率最低降至4.1%下方，首套房公积金贷款利率也迎来调整。

有业内人士表示，当前房贷利率已达历史低位，但各地房贷利率仍有进一步下调空间。

人民银行接连出手

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。全文内容如下：

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就阶段性调整差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

（图源：人民银行官网）

9月30日，人民银行发文称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

（图源：人民银行官网）

值得一提的是，此次为央行自2015年8月份以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。

多地积极跟进下调房贷利率

近日，多地积极落实监管层相关政策，多个城市的银行进一步下调了首套房商业贷款利率。

广东清远、山东济宁等城市的多家银行将房贷利率降至4%以下。

其中，清远市多家银行将首套房贷利率下调至3.7%，是目前首套房贷利率最低的城市。

根据央行通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

易居研究院智库中心统计的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合要求。

其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

除了70个大中城市之外，还有不少城市特符合阶段性放宽首套是房贷利率下限的要求。

58安居客房产研究院分院院长张波预计，后续会有更多城市跟进，且房贷利率下调动作会更为明显。

另外，根据中国新闻网记者不完全统计，截至目前，杭州、南京、石家庄、成都、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、南宁、马鞍山等多个城市均表示将根据规定调整首套个人住房公积金贷款利率。

业内人士预计，商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。

“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”

为何说3.7%的房贷利率还没到底？

今年以来，央行已经三度下调5年期及以上LPR，累计降幅35个基点，1月20日、5月20日、8月22日分别下调5个基点、15个基点、15个基点。

5月15日，央行表示，全国首套房贷利率下限调整为5年期及以上LPR减20个基点，此前为不低于5年期及以上LPR。

按照最新的LPR报价，5年期及以上LPR为4.3%，房贷利率最低4.1%，为史上最低的房贷利率，然而市场的反应却不明显，成交仍然相对低迷。

在2009、2012年、2016年的三次房地产复苏周期中，个人住房贷款的加权平均利率都远远低于金融机构贷款加权平均利率，差值最大的时候甚至可以达到60个基点左右。

从2018年开始，房贷利率一直都高于贷款加权利率。即使房贷利率达到4.1%的历史低位，也仅仅和金融机构贷款加权利率持平。如下图所示：

与上述房地产复苏周期相比，在当前的经济环境下，历史低位的房贷利率还是高。那么房贷利率还能降多少？

按照上述房地产复苏周期的经验，房贷利率和金融机构贷款加权平均利率的差值最大触及60个基点。

如果以金融机构贷款加权平均利率4.16%为参照值，房贷利率要降至3.5%左右。

贝壳研究院称，预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。

目前这些城市基本执行的是4.1%的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前全国有近80个城市首套房房贷利率下调到了4.1%，如果继续降低，可以进一步降低购房者置业成本，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

未来政策还会有什么动向？

贝壳研究院表示，考虑到市场预期相对低迷，为了能发挥降息的作用，需要从两方面进一步打通：

1、如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。2、降低房企的融资成本，提高房企融资能力。

中指研究院表示，9月底，中央接连释放重磅利好，有利于稳市场、稳预期，预计核心二线城市接下来将继续优化“认房认贷”、限购、限价等政策。