今年以来，房地产市场政策暖风频吹。在“房住不炒”的大方针下，各地因城施策，积极推出一系列稳楼市的措施。

据克而瑞地产研究统计的数据显示，截至10月10日，今年全国各地已累计出台稳楼市政策超500次，涉及放松限购、限贷、限价、限售等“四限”政策，放松公积金贷款，发放购房补贴，鼓励多孩家庭购房等。

在各地频出稳楼市政策之际，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门于国庆节前夕祭出全国性政策组合拳。

这是时隔6年半中央层面首次出台稳楼市一揽子措施，向市场释放出明确信号。

除此之外，人民银行日前公布的最新数据显示，2022年9月，政策性银行净新增抵押补充贷款（PSL）1082亿元，是2020年2月以来首次出现净增长，且幅度远超预期，引发市场高度关注。

人民银行、银保监会等祭出全国性政策组合拳之际，政策性银行9月抵押补充贷款时隔逾两年首次净增长，对于整个房地产市场意味着什么？该如何看待？

本文将结合中信证券、广发证券等券商最新研报，以及房地产研究机构分析师的观点进行具体阐述。

全国性房地产政策意味着什么？

正如上文所述那样，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门于国庆节前夕祭出全国性政策组合拳。

9月29日，人民银行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

（图源：人民银行官网）

9月30日，人民银行发文称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

（图源：人民银行官网）

值得一提的是，此次为人民银行自2015年8月份以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。

9月30日，财政部、税务总局发文称，对出售自有住房并1年内购房的纳税人，售房已缴个税予以退税优惠。

（图源：财政部官网）

中金公司称，该税收优惠政策利好自持住房在5年内但有换房需求的住户，降低房屋的交易成本，进而促进房地产市场交易的活跃。

中原地产研究中心高级研究经理卢文曦指出，四部门祭出全国性政策组合拳的共同之处在于，通过出台降低商贷、公积金利率及税收优惠政策，降低购房者成本。

“一方面明确释放出稳定房地产市场的信号，另一方面，这些措施是在‘房住不炒’的大前提展开的，并非强刺激政策，力度较为适中。”

针对财政部和税务总局的公告，广发证券在报告中指出，减免房屋转让相关个税的规模，参考往年缴税规模上限在600亿元左右。

分地区来看，东部发达省市的财产转让个税占全国比例较高，预计是该政策的主要影响地区。

针对人民银行下调公积金贷款利率的通知，广发证券认为，历史上，个人住房公积金贷款利率一般跟随贷款基准利率下调。

本次公积金贷款利率下调，可以视为前期5年LPR下调和住房贷款利率下调的跟进措施。

首套房公积金贷款利率下调的影响，相当于整体住房贷款利率下调2-3个基点，从而减轻居民债务负担。

广发证券称，9月29-30日，三大房地产政策迭出，这是自2014-2016地产放松周期以来，再一次在全国层面放松政策。

在全国性房地产政策落地之后，是等待政策效果释放的过程，居民的购房意愿恢复可能还需要一段时间。

信达证券在最新报告中称，央行、银保监会和财政部两天内连发三条全国性政策，一定程度上恢复了前期由于部分地区因城施策一日游所造成的对于调控信心的负面影响。

相较于前期地方性放松政策的小幅频发，本轮全国性政策工具箱的运用自上而下释放了稳地产积极信号，后续调控手段有望继续升级加码。

信达证券还指出，房贷降息、个税返还等政策对于购房者信心的恢复确实存在积极作用，但降低首付比例等调控方式对于需求的刺激将更加直观。

随着本轮政策工具箱的使用，未来放松政策在全国范围内有望继续跟进，包括除个税以外的其他交易税费调整、全国性的认贷不认房、首付比例的认定与调整（首套和二套）等更大力度的调控方式有望陆续出台。

9月政策性银行抵押补充贷款新增超千亿

10月8日，人民银行公布了2022年9月抵押补充贷款开展情况。

数据显示，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款1082亿元。

（图源：人民银行官网）

9月，三大政策性银行抵押补充贷款净新增超千亿元，为2020年2月以来首次出现净增长，且幅度远超预期，引起了市场的高度关注。

抵押补充贷款，是央行货币政策工具之一，由央行向政策性银行提供资金支持，兼具基础货币投放和定向贷款支持两大功能。

从历史上看，抵押补充贷款主要用于支持棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等，且抵押补充贷款是以债权的方式投入棚改项目。

中信证券认为，抵押补充贷款很可能用于支持“保交楼”2000亿元全国性专项借款。

该专项借款由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，帮助项目加速复工，精准聚焦保交楼、稳民生。

中信证券称，考虑到抵押补充贷款一直主要投入房地产相关领域，且政策性金融机构已经正式入场来化解眼下的房地产问题，且有利于房地产长效机制政策工具更快落地。

结 语

信心比黄金重要！

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，从过往经验来看，中央政策对市场信心传导的力度，明显大于地方政策起到的效果。

多项政策加持，将有助于改善市场信心，预计市场在四季度有望加速修复。

天风证券称，本轮全国性政策有望显著提振市场信心，而更为重要的是，四部委协同调控可能代表着新一轮自上而下的系统性应对方案出台和政策宽松周期的开启。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员称，近期，央行再度启动抵押补充贷款工具，一方面能激活市场资金进入，另一方面也能提振房地产上下游企业信心，包括施工单位、供应商等，甚至包括购房者、已买房小业主等主体信心。