针对近年来疫情对宏观经济的影响，加之不动产行业宏观调控和国家对金融机构加强监管的政策背景，引发行业发展加速变化，带领行业进入调整期。在此背景下，不动产资管赛道面临全新挑战。

为更好地了解各家以房地产为主的资管机构经营模式转型及业务创新方面的探索，克而瑞CAIC特别邀请到蔚然控股创始人兼董事长韩成名先生，作为本期《克而瑞资管高端访谈》的对话嘉宾。

图（蔚然控股创始人兼董事长 韩成名）

— 以下为专访内容节选 —

看好不动产投资市场

克而瑞资管：韩总您好，祝贺蔚然控股在第六届地新引力峰会资产管理论坛中获得“2022年中国不动产资产管理综合实力TOP20”的荣誉，在不动产资管方面的实力得到了众多行业专家的认可。

蔚然控股在成立三年多的时间里，已经在业内取得了一定的影响力和权威荣誉，想必蔚然能有今天的成就离不开您对投资独到的眼光及丰富的从业经历，今天很荣幸能有机会来和您一起探讨行业的发展机遇。

韩成名：感谢克而瑞长期以来对蔚然控股的关注与认可，我们的快速发展离不开各位合作伙伴的大力支持。前期蔚然发展的核心是地产业务，但随着公司规模的发展，我们感觉到纯粹的地产投融资已经不太适合行业的发展和市场的需求。所以在去年初，我们将原来单纯的房地产投融资业务，慢慢转型至不动产收并购。截至去年底，蔚然已在全国布局超过10个团队，并且和国韵地产领导品牌——大唐地产达成了战略合作，业务迎来新的突破。尽管在2022年全国疫情反复爆发，但蔚然业务规模不降反升。同时，我们所投的项目，基本都已实现安全退出。今年，我们对未来合作的项目方也提出了更高的要求，希望未来我们可以创造出新的奇迹。

操盘经历方面，每个人有所长有所短。对于我个人来说，我的十几年从业经历大部分时间在房地产赛道，中间也考虑过PE、VC、政府产业基金等其他赛道，但多年的操盘经验让我更看重投资如何在保证安全性的基础上创造更高的价值。相对而言，不动产在投资领域中是较为稳健的选择。

虽然房地产赛道近两年面临调整期，但我们从宏观来看整个市场，无论是地产还是其他行业都有其周期性。想做好投资就必须具备逆向思维，每位投资人都希望在二级市场的减仓低谷期入手，然后在高位出仓，对于不动产投资者来说也是一样的。不动产行业发展有其周期性，2021年上半年市场发展较好的时期，不动产投资人就应该有所警惕。现阶段进入行业低谷期，大众的投资信心较低落，对于很多地区的不动产购置信心不足。政策层面，为缓解行业低谷期带来的负面影响，至今都在陆续出台鼓励措施。我们相信未来也会有更多鼓励政策，行业也会逐步向好发展。在政策的鼓励下，投资信心和购房信心必将重新恢复。

个人观点，今年四季度投资信心应该会有所恢复，购房信心也会逐步回升。信心恢复后，现金流就会充裕起来，行业面临的压力也会随之减少。

市场有其周期性，未来我们可能还会面临在货币政策宽松的环境下，现金流向哪里的问题。我们坚持房住不炒，同时居民不断地追求高端健康的居住环境，那么后续区域市场的分化也会更严重。如果我们能站在未来不动产投资市场会向好发展的趋势角度来看，当下的确是一个对于不动产投资入场的好时机。

投资流程更加标准

克而瑞资管：海外投资人也比较看好中国市场价值投资，当前我们正在从高周转的节奏中渐渐放慢步调。以前的不动产投资更看重短期获利，现在逐步转型向价值投资发展。也请韩总聊聊中国不动产资本市场未来走向何方？

韩成名：我谈一下个人的想法：首先会从方向改变，很明显不动产原先的高周转模式已经不适应现在的市场环境。从数据我们能看到，1~7月份在不动产销售中，改善型以上需求的销售数据并没有大的变化，这类产品虽然需求量没变化，但交易量占比较之前提高，说明相对应的刚需层需求量减少。可以见得，未来消费者对于不动产的消费需求，不仅仅满足于刚需，而要向更高层级需求去转化。

其次，对房地产企业来说，这种需求的变化就要求企业要做出更好的产品，在产品设计上精雕细琢地打磨。对于企业拿地方面，政策从监管层面要求地产企业要明确拿地资金来源，规定使用自有资金不能融资，这从一定层面降低了房企资金杠杆率，要求开发企业要具备良好的财务状况。拿到土地后，相关的配套建设不能减少。对于房屋的销售入市，要求项目必须达到相关的交付标准，才允许销售，未来会发展成为现房销售。在层层监管要求下，企业要想发展得好，必须坚持做好产品，同时，企业也需要准备好更长的投资周期。

在这种大背景下，投资机构会选择财务状况更好的企业建立合作，同时投资周期预期也要发生改变，从之前短平快地实现现金流回正，到后期要做好投资时间段延长的准备，投资周期要伴随项目开始到竣工验收，时间周期将有显著的拉长。之前的非标投资占比较大，后面会更倾向投标准化，减少非标投资占比，严格按照监管要求来执行。

以保值性、增值性和流动性为投资根本

克而瑞资管：现阶段布局物流地产、存量物业、做商业地产转型升级等，正成为房地产私募基金投资的新趋势，那么您目前看好哪些赛道的投资机会？

韩成名：我们所有的投资都立足于三个层面，一是资产要有好的保值性，保证资金安全是我们的首要任务；二要有升值性，也就是有一定的获利空间；三要有较好的流动性，资产变现能力要强。

除此之外，我们也很看重在资产本身运营中所产生的现金流。蔚然一向不追热点，我们始终坚持深耕我们自己的赛道，坚持自己的价值。我们通过敏锐地判断当下所处的周期，据此寻找对应适合的政策，以制定我们在市场调整期的投资策略。选择对的入场时机，发展到高潮期后平稳退出，在整个过程中，强调准确的预判性。

实施精细化、个性化、智能化的资产管理，提升不动产行业的存量管理水平，是未来不动产行业获取最大商业利益的基础。蔚然在整个行业周期中，都有着清晰的投资方向，我们的投资人也能够获得更好的投资价值回报。

| 蔚然控股简介

蔚然控股成立于2019年，总部位于上海陆家嘴，是一家专注于不动产领域，为国内高净值客户和机构提供综合资产配置信息咨询服务的专业资产管理机构。蔚然控股秉承“匠心筑财，恒诺创富”的经营理念，成立以来以“共创共享不动产资产管理的价值与红利”为使命，持续为客户、股东、员工及合作伙伴创造价值。

在9月14日，由易居克而瑞主办的第六届地新引力峰会资管论坛中，蔚然控股凭借在不动产资管领域专业突出的管理能力，荣获“2022中国不动产资管综合实力TOP20”荣誉奖项。

韩成名董事长(右二)代表公司领奖