过去两周以来，稳定房地产市场政策持续加码，内容涉及5年期LPR下调、监管层支持民营房企发债融资，以及三部门通过专项借款方式支持保交楼等。

上半年，房地产市场政策暖风频吹，超过180个省市发布了稳楼市新政。在政策效果持续显现之后，5月和6月的房地产市场有所回暖。

不过，7月整个市场复苏再度面临新的挑战，房地产销售、房地产投资等关键指标仍然不佳。那么下半年，房地产市场该如何破局困境，以支持经济增长力争实现最好结果，发挥国民经济支柱的作用？

本文将结合中信证券、华泰证券和天风证券等券商的最新研报，具体阐述破局当下房地产市场困境的三大关键要点。

稳定房地产政策持续加码

过去两周以来，稳定房地产市场政策持续加码，保交楼是政策核心。具体来看：

8月15日，人民银行意外将中期借贷便利(MLF)利率下调10个基点；

8月22日，5年期LPR下调15个基点，进一步打开房贷利率下降空间；

8月19日，央视新闻称，住建部、财政部和央行等部门近日完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付；

8月19日，银行间市场交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债信用增进公司担保的方式支持民营房企发债融资；

8月24日，国常会提出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策工具，合理支持刚性和改善性住房需求。

根据国常会要求，国务院派出稳定经济大盘督导和服务工作组，由国务院组成部门主要负责同志带队，赴若干经济大省联合办公，加快政策举措落实，其中保交楼是督导服务的重要内容之一。

业内人士认为，当前房地产政策加速调整，不仅是落实7月政治局会议“稳定房地产市场”的要求，也跟近期经济复苏不及预期，以及房地产市场面临新的挑战等因素有关。

华泰证券在最新研报中称，房地产政策加速调整，主要是7月经济修复弱于预期，增加稳地产急迫性。

此外，房地产政策调整也是为落实7月政治局会议要求。

在7月中共中央政治局会议上，高层强调，要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

业内人士认为，保交楼、稳民生将是当前乃至今后一段时间内，各地重中之重的任务。

中信证券和华泰证券在最新的研报中指出，保交楼是破局当前房地产市场困境的“第一支箭”！

破局房地产市场困境：保交楼

中信证券称，现阶段，保交楼是政策的核心目标。保交楼的落实，也反过来有助于缓解居民对交付的担心，从而推动房地产市场走向平稳。

华泰证券称，目前，保交楼主要采取地方政府主导，银行、AMC、房企多层级参与，市场化为原则的模式。

7月政治局会议强调压实地方政府责任，保交楼、稳民生，明确了保交楼以地方政府为责任主体，当前各地保交楼也遵循这一政策思路。

首先，地方政府统筹部署保交楼工作，多地实施“一楼一策一专班”机制，将保交楼责任落实到政府机构人员，如郑州、咸阳、遂宁、连云港等；

其次，银行、AMC为保交楼提供金融服务，例如，西安发文要求银行协助追回被挪用预售资金，河南资产与郑州地产集团联合设立地产纾困基金；

此外，房企负有自救主体责任，通过销售回款、资产处置等尽力推动项目复工。

与华泰证券的观点类似，中信证券认为，保交楼有三个层次，即房地产企业是保交楼的责任主体，地方政府积极承担属地责任和中央完善政策工具箱。

针对此前财政部、住建部和央行通过政策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设的措施，中信证券认为，政策性银行专项借款的推出体现了中央实事求是，化解风险的决心，也十分有助于加快化解保交楼的资金压力。

中信证券还在研报中指出，保交楼不需要项目层面资产和负债平衡，更不需要项目盈利，只需要项目的未来建安开支缺口和项目剩余货值加追缴已提走项目预售款（如存在和需要）平衡。

所以，在中央统筹、地方努力的情况下，相信一些项目的交付问题是完全可以解决的。

破局房地产市场困境：保房企

华泰证券称，当前的稳定房地产市场以保交楼为核心，但保房企不能缺失，尤其是需要呵护那些优质民营房企。

（图源：Wind、Bloomberg、天风证券研究所）

众所周知，房企在保交楼中负有自救主体责任，保交楼与保房企实际上难以分离。

近期，银行间市场交易商协会再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债信用增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。

与信用保护工具不同的是，中债信用增进公司将为房企发债提供直接担保，增信力度更强，且试点房企范围更宽，示范效应也更强。

对此，天风证券在最新研报中称，中债信用增进公司将为标准化融资提供直接担保，一定程度反应监管机构对优秀民营房企主体的呵护，避免行业信用风险的无序扩散。

华泰证券指出，近日中债信用增进公司对部分民企定向增信，有助于改善市场信心，恢复房企再融资能力。

这也反映了监管继创设民营房企信用保护工具之后，在民营房企专项融资支持上再进一步。

华泰证券预计，自救较积极、经营财务相对稳健的头部民营房企和混合所有制房企将优先受益于此次融资支持政策。

另外，中信证券在研报中称，相信政策将切实背书未出险房企信用，推动金融市场对未出险房企的资产负债情况进行合理评价，有利于恢复其在公开市场发债融资的信心。

破局房地产市场困境：保销售

正如上文所提到的那样，7月，房地产市场复苏面临新的挑战，房地产销售、投资等关键指标有所回落。

天风证券指出，房地产销售、投资等基本面关键指标再度下行，可能意味着需求端政策需要进一步松绑。

自8月以来，房贷利率进一步下调、部分热点城市松绑限购政策等支持需求端复苏，进而推动房地产销售回暖。

8月22日，5年期LPR下调15个基点，多地首套房商贷利率最低达到4.1%，有助于释放部分刚性和改善性住房需求。

中信证券称，推动销售复苏最有力的工具是房贷利率下调。

房贷利率可能沿着加点减少，LPR下行和房贷利率下限下调三个路径下降，在下半年降幅有望达到50个基点。

（图源：人民银行、中信证券研究部等）

此外，各地还通过放开限购，调整首套房首付比例等方式推动销售复苏。

例如苏州、无锡等热点城市进一步松绑“认房认贷”的政策，降低首付比例。

中原地产首席分析师张大伟认为，如果能出现全国性取消认房又认贷的政策信号，基本就代表热点一二线城市企稳接近了。

结 语

当前，房地产市场整体处于筑底阶段。

随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

业内人士称，眼下，无论是保交付、保房企，还是保销售，这“三支箭”都是房地产市场债务化解和行业转型优化的关键，也必将有力化解房地产市场现阶段的核心风险。

天风证券也认为，只有给出明确的解决方案，缓解无序违约和购房者担忧，才能从根本上重塑行业的信心。

天风证券称，看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。