房地产属于周期性行业，人口、经济增长、各类政策等都会影响地产周期性变化。

其中，政策类影响尤为重要，中央及地方政府在需求、供给、财政、税收、宏观经济、资本运作等各方面政策都会对行业的发展以及企业的盈利产生影响。

本文将重点阐述我国过去几轮房地产周期的政策特征及影响，希望能够为研判接下来房地产市场政策方向提供一些参考。

为何会出现房地产周期？

房地产行业有两个特点：

第一，房地产具备“稳增长”属性。虽然2016年提出“房住不炒”，房地产行业定调以“稳”为主，从经济的“主动轮”向“从动轮”切换，但房地产对于经济的稳定作用依然存在。

第二，房地产行业景气度具备一定惯性。房地产销售面积的增长，会带动库存的下降，从而引发房价上涨，而房价上涨则会激发更多的购房需求，从而表现为量价持续上升。

在低库存且信贷资源充裕的情况下，房价表现为短期大幅上涨，从而引发民生问题，需要外接力量的干预。

地方政府需要在“保增长”以及“保民生”之间选择，也就构成了房地产行业宽松与调控的下限与上限。

下限是房地产不能拖累甚至影响经济的稳定性，上限是房价不能过快上涨。

从指标的角度来看，下限需观测投资、GDP等是否下行，上限关注房价过快上涨。

综上所述，房地产周期是经济现象的一种表现形式，指房地产业在经济运行过程中交替出现的扩张与收缩两大阶段。

我国经历的房地产周期

传统意义上，如果观察需求端量价规律，一般会将房地产行业划分为三年一轮小周期，但如果从供给端方面来观察，则可以在小周期的基础上，划分出约六到七年一轮的房地产大周期。

从时间点来看，我国的房地产大周期分别对应2002年-2008年、2008-2014年、2014-2021年，平均6-7年一次，而小周期分别位于2011年12月-2012年12月、2018年9月-2019年3月。

2008年和2014年，均出现需求端量价下行与供给端压力（土地出让金下行等）的特点，为典型的房地产大周期的底部。

房地产大周期呈现行业压力大，政策可持续性强，收益弹性大的特点。

接下来，我们将重点介绍2008年和2014年房地产大周期。

2008年房地产大周期的特点

2007年9月，央行与银监会的359号文件限贷升级，上调首付与按揭利率，行业景气度下行。

2008年1-2月，销售面积增速转负；2008年5月开始，上海、杭州等多地调整公积金政策，政策力度较弱，销售降幅持续扩大。

2008三季度经济增长出现压力，中央层面放松房地产的动作正式开启。

9月，央行首次降息；10月，降首付以及7折利率；10-12月，央行一共进行了3次降息、2次降准，首套房贷利率一共降低了250个基点。

在中央层面放松房地产政策、购房成本大幅下行后，2008年11月，房地产销售面积增速见底，2009年3月，销售面积增速转正。

因此，从中央层面的政策出台到销售面积增速见底仅用1个月，5个月后房地产销售面积增速就转正。

2008年房地产放松标志性事件

（图源：央行、广发证券发展研究中心等）

在2008年7月，房地产销售面积增速转负5个月后，房地产投资增速开始下行。

在中央层面放松房地产政策4个月后，房地产投资增速见底，到2009年8月企稳。

在房地产投资企稳的同时，2009年三季度的GDP增速回升至10.6%。

2008年，房地产政策力度大见效快，得益于中央层面和地方政府的政策协同发力，行业迅速扭转了下行态势。

从房地产市场的其它指标来看，投资端关注的土地出让金在2009年4月转正，新开工2009年6月转正，房地产投资增速在2009年8月超过GDP增速要求，后面虽然有阶段性回落，但实际企业投资能力已经得到恢复。

因此，各项房地产宽松政策从2009年9月开始逐步退出，到2010年4月开始，房地产政策调控力度整体加大。

下图为房地产市场基本面指标拐点与政策作用的先后关系：

（图源：央行、广发证券发展研究中心等）

2014年房地产大周期的特点

2009年之后，各地看到了房地产市场对于经济发展起到了巨大作用，各地政府纷纷加大土地出让力度，而房地产开发企业也积极扩张。

2011年，涉宅地块出让面积20亿平方米，开工面积突破14.6亿平方米，当年住宅销售面积仅9.7亿平方米。

2011-2013年，涉宅地块的成交面积与开工面积的差额为22亿平方米，三年累计开工未售的面积也达到了11.2亿平方米，库存水平快速攀升。

2014年末，全国住宅中期库存水平达到历史最高的30.1亿平方米。

全国住宅中期库存及去化周期

（图源：统计局，广发证券发展研究中心）

在房地产政策调控方面，2013年2月，“新国五条”出台，导致需求端回落，再加上供给端面临的高库存问题，房地产销售面临压力。

2014年2月，房地产销售面积增速转负，标志着这一轮房地产下行周期的开始。

2014年2月开始，郑州、银川、沈阳等地公积金政策放松。

2014年6月至10月，37个核心城市密集取消限购。

2014年9月，中央层面出台政策，开始执行认贷不认房，房贷利率最低7折。

2014年11月，央行首次降息，开启了新一轮的货币宽松周期。

2014年下半年，首套房贷利率下降89个基点。

经过了半年左右限购、限贷等政策的放松，房地产基本面恢复速度并不快，2014年销售面积同比连续10个月负增长，房价环比连续8个月负增长，投资增速同比转负。

2014年房地产放松标志性事件

（图源：央行、广发证券发展研究中心等）

2015年3月，中央层面开始祭出第二轮宽松政策，将非限购城市二套房首付比例降至40%。

2015年4月，房地产市场量价齐升，土地出让金转正，基本面有所好转。

不过，供给侧压力依然存在，新开工同比持续负增长，前期土地出让的下降使得施工与土地投资都有压力，8月房地产投资增速再次转负。

中央层面祭出第三轮、第四轮宽松政策，分别是2015年9月，非限购城市首套房最低首付比例降至25%；2016年2月，非限购城市首套、二套最低首付比例20%、30%。

2016年2月，房地产投资以及新开工增速终于转正。

2016年一季度，GDP增速企稳，然后上海、深圳出台偏紧的调控政策，标致着本轮房地产放松周期接近尾声。

结 语

虽然2008年和2014年的房地产大周期底部有一定的区别，但是解决问题的思路是基本一致的，即通过松绑需求端的政策，解决供给侧的问题。

从上述的两轮房地产大周期来看，我们可以看到，政策是为经济目标服务的，房地产政策无论是采用力度大还是时间长的方式，核心思路并未发生变化。

按照此前我们提到的房地产大周期平均6-7年一次，再结合房地产市场需求端和供给端的特点，2021年就是第三轮房地产大周期的底部。

受到此前严格调控的影响，自2021年下半年以来，房地产市场面临较大的下行压力。

进入2022年，地方政府积极因城施策，稳楼市政策暖风频吹，房地产市场出现一定程度的回暖，但是各项指标还没有全面转正。

2022年，中国经济面临考验，稳地产对于稳经济至关重要，预计2022年-2023年，房地产行业政策在需求端、供给端仍将不断加码，最终目的是让行业在整个经济活动中，起到稳增长的作用。