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六年一轮的大洗牌!房地产大周期意味着什么?
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然控股
- 来源:
- 发布时间:2022-07-26 17:26
【概要描述】2022年-2023年,房地产行业政策在需求端、供给端仍将不断加码,最终目的是让行业在整个经济活动中,起到稳增长的作用。
房地产属于周期性行业,人口、经济增长、各类政策等都会影响地产周期性变化。
其中,政策类影响尤为重要,中央及地方政府在需求、供给、财政、税收、宏观经济、资本运作等各方面政策都会对行业的发展以及企业的盈利产生影响。
本文将重点阐述我国过去几轮房地产周期的政策特征及影响,希望能够为研判接下来房地产市场政策方向提供一些参考。
为何会出现房地产周期?
房地产行业有两个特点:
第一,房地产具备“稳增长”属性。虽然2016年提出“房住不炒”,房地产行业定调以“稳”为主,从经济的“主动轮”向“从动轮”切换,但房地产对于经济的稳定作用依然存在。
第二,房地产行业景气度具备一定惯性。房地产销售面积的增长,会带动库存的下降,从而引发房价上涨,而房价上涨则会激发更多的购房需求,从而表现为量价持续上升。
在低库存且信贷资源充裕的情况下,房价表现为短期大幅上涨,从而引发民生问题,需要外接力量的干预。
地方政府需要在“保增长”以及“保民生”之间选择,也就构成了房地产行业宽松与调控的下限与上限。
下限是房地产不能拖累甚至影响经济的稳定性,上限是房价不能过快上涨。
从指标的角度来看,下限需观测投资、GDP等是否下行,上限关注房价过快上涨。
综上所述,房地产周期是经济现象的一种表现形式,指房地产业在经济运行过程中交替出现的扩张与收缩两大阶段。
我国经历的房地产周期
传统意义上,如果观察需求端量价规律,一般会将房地产行业划分为三年一轮小周期,但如果从供给端方面来观察,则可以在小周期的基础上,划分出约六到七年一轮的房地产大周期。
从时间点来看,我国的房地产大周期分别对应2002年-2008年、2008-2014年、2014-2021年,平均6-7年一次,而小周期分别位于2011年12月-2012年12月、2018年9月-2019年3月。
2008年和2014年,均出现需求端量价下行与供给端压力(土地出让金下行等)的特点,为典型的房地产大周期的底部。
房地产大周期呈现行业压力大,政策可持续性强,收益弹性大的特点。
接下来,我们将重点介绍2008年和2014年房地产大周期。
2008年房地产大周期的特点
2007年9月,央行与银监会的359号文件限贷升级,上调首付与按揭利率,行业景气度下行。
2008年1-2月,销售面积增速转负;2008年5月开始,上海、杭州等多地调整公积金政策,政策力度较弱,销售降幅持续扩大。
2008三季度经济增长出现压力,中央层面放松房地产的动作正式开启。
9月,央行首次降息;10月,降首付以及7折利率;10-12月,央行一共进行了3次降息、2次降准,首套房贷利率一共降低了250个基点。
在中央层面放松房地产政策、购房成本大幅下行后,2008年11月,房地产销售面积增速见底,2009年3月,销售面积增速转正。
因此,从中央层面的政策出台到销售面积增速见底仅用1个月,5个月后房地产销售面积增速就转正。
2008年房地产放松标志性事件
(图源:央行、广发证券发展研究中心等)
在2008年7月,房地产销售面积增速转负5个月后,房地产投资增速开始下行。
在中央层面放松房地产政策4个月后,房地产投资增速见底,到2009年8月企稳。
在房地产投资企稳的同时,2009年三季度的GDP增速回升至10.6%。
2008年,房地产政策力度大见效快,得益于中央层面和地方政府的政策协同发力,行业迅速扭转了下行态势。
从房地产市场的其它指标来看,投资端关注的土地出让金在2009年4月转正,新开工2009年6月转正,房地产投资增速在2009年8月超过GDP增速要求,后面虽然有阶段性回落,但实际企业投资能力已经得到恢复。
因此,各项房地产宽松政策从2009年9月开始逐步退出,到2010年4月开始,房地产政策调控力度整体加大。
下图为房地产市场基本面指标拐点与政策作用的先后关系:
(图源:央行、广发证券发展研究中心等)
2014年房地产大周期的特点
2009年之后,各地看到了房地产市场对于经济发展起到了巨大作用,各地政府纷纷加大土地出让力度,而房地产开发企业也积极扩张。
2011年,涉宅地块出让面积20亿平方米,开工面积突破14.6亿平方米,当年住宅销售面积仅9.7亿平方米。
2011-2013年,涉宅地块的成交面积与开工面积的差额为22亿平方米,三年累计开工未售的面积也达到了11.2亿平方米,库存水平快速攀升。
2014年末,全国住宅中期库存水平达到历史最高的30.1亿平方米。
全国住宅中期库存及去化周期
(图源:统计局,广发证券发展研究中心)
在房地产政策调控方面,2013年2月,“新国五条”出台,导致需求端回落,再加上供给端面临的高库存问题,房地产销售面临压力。
2014年2月,房地产销售面积增速转负,标志着这一轮房地产下行周期的开始。
2014年2月开始,郑州、银川、沈阳等地公积金政策放松。
2014年6月至10月,37个核心城市密集取消限购。
2014年9月,中央层面出台政策,开始执行认贷不认房,房贷利率最低7折。
2014年11月,央行首次降息,开启了新一轮的货币宽松周期。
2014年下半年,首套房贷利率下降89个基点。
经过了半年左右限购、限贷等政策的放松,房地产基本面恢复速度并不快,2014年销售面积同比连续10个月负增长,房价环比连续8个月负增长,投资增速同比转负。
2014年房地产放松标志性事件
(图源:央行、广发证券发展研究中心等)
2015年3月,中央层面开始祭出第二轮宽松政策,将非限购城市二套房首付比例降至40%。
2015年4月,房地产市场量价齐升,土地出让金转正,基本面有所好转。
不过,供给侧压力依然存在,新开工同比持续负增长,前期土地出让的下降使得施工与土地投资都有压力,8月房地产投资增速再次转负。
中央层面祭出第三轮、第四轮宽松政策,分别是2015年9月,非限购城市首套房最低首付比例降至25%;2016年2月,非限购城市首套、二套最低首付比例20%、30%。
2016年2月,房地产投资以及新开工增速终于转正。
2016年一季度,GDP增速企稳,然后上海、深圳出台偏紧的调控政策,标致着本轮房地产放松周期接近尾声。
结 语
虽然2008年和2014年的房地产大周期底部有一定的区别,但是解决问题的思路是基本一致的,即通过松绑需求端的政策,解决供给侧的问题。
从上述的两轮房地产大周期来看,我们可以看到,政策是为经济目标服务的,房地产政策无论是采用力度大还是时间长的方式,核心思路并未发生变化。
按照此前我们提到的房地产大周期平均6-7年一次,再结合房地产市场需求端和供给端的特点,2021年就是第三轮房地产大周期的底部。
受到此前严格调控的影响,自2021年下半年以来,房地产市场面临较大的下行压力。
进入2022年,地方政府积极因城施策,稳楼市政策暖风频吹,房地产市场出现一定程度的回暖,但是各项指标还没有全面转正。
2022年,中国经济面临考验,稳地产对于稳经济至关重要,预计2022年-2023年,房地产行业政策在需求端、供给端仍将不断加码,最终目的是让行业在整个经济活动中,起到稳增长的作用。
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