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蔚然行研

关于预售制度的一些思考!看看这些国家是怎么做的?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-07-19 17:45
  • 访问量:0

【概要描述】房地产市场继续稳字当头,将成为下半年经济复苏的关键!

关于预售制度的一些思考!看看这些国家是怎么做的?

【概要描述】房地产市场继续稳字当头,将成为下半年经济复苏的关键!

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近日,面对市场关切问题,银保监会称支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

 

银保监会还表示,引导金融机构市场化参与风险处置,依法依规做好相关金融服务,促进房地产行业良性循环和健康发展。

 

 

与此同时,商品房预售制度再度引发业内关注,成为人们讨论的焦点。

 

接下来,本文将结合我国和全球其它国家的预售制度,阐述关于预售制的一些理性看法!

 

我国预售制度来源、发展、作用

 

目前,我国的商品房销售包括商品房现售和预售两种模式。

 

商品房现售,指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人,并由买受人支付商品房价款的交易形式。

 

商品房预售,指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人,由买受人支付相应定金或者房款,并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。

 

实际上,商品房预售最早出现在我国香港地区,香港商品房预售制度称为“卖楼花”。在香港迅速发展起来之后,传播到内地。

 

我国在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中明确规定了商品房预售制度,已经成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一,是我国目前新房交易的主要模式。

 

作为中国商品房销售的最主要方式,预售制度极大地缩短房企现金回笼周期,同时增加市场商品房供应,推动了城镇化发展进程。

 

回望过去的20余年,商品房预售制度对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用。

 

不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求,也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。

 

预售制度的改革建议

 

针对我国的商品房预售制度,澎湃新闻日前曾称,不可否认的的是,预售制度背后也存在了一些风险。

 

因此,近年来,市场一直出现有关预售制度的模式是否有必要改变的讨论。

 

在今年的两会期间,多位全国政协委员提交围绕商品房预售制度的提案。

 

全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议,逐步提高商品房预售许可门槛,建立商品房预售履约担保机制,同时调整购房款付款方式,从购房人“一次性全额”付款,变成按工程进度分期付款。

 

另外,有业内人士提出,优化预售资金监管。

 

今年2月,全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台,首次对商品房预售资金监管从全国层面作出统一安排、确定监管机制。

 

对于预售资金监管的优化方向,中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强提出三点建议:

 

其一,将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴,实行三方监管,确保相关资金用于项目开发建设;

 

其二,不再“一刀切”,而是梯队化预售监管放松,针对信用等级较高的房企,预售资金留存比例适当降低;

 

其三,要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上,探索采取担保方式,允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金,专项用于项目复工复产,后续商品房销售款需足额补齐提取金额。

 

不能简单一刀切式的取消

 

近些年来,对于是否要取消预售制这一问题也引发各方争论。

 

2018年9月,《人民日报》曾在《取消商品房预售制,调研可先行》一文中提到,“取消预售制,长期看或不可避免”。

 

就目前来看,取消商品房预售制,实行现房销售,会进一步加剧房企的资金压力,难以保障其他项目顺利竣工交付,因此,预售制度不能简单一刀切式的取消。

 

第一财经报道,上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为,预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的,是我国商品房建设供应机制的重要部分。

 

当前在没有新的开发模式和融资模式变化下,尚无法简单一刀切式的取消,所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度,最终是建立房地产业发展新模式,更好的服务人民安居。

 

其它国家是怎么做的?

 

世界很多国家存在住房预售制,各国市场发展状况、行业环境的不同导致预售制的具体内容存在较大差异。

 


(图源:各国政府网站、泽平宏观、搜狐财经)

 

以英国为例,英国期房的首付比例一般在10%-25%。

 

在双方签订购买协议的21天内支付首付款,6-24个月再支付第二笔和第三笔各5%-10%的房款,至于购房的尾款,则是在交房时支付房款的余额部分。

 

德国长期以来也普遍实行预售房制度,并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款,以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。

 

日本实行的是预售房定金保全措施。针对购房者交纳的定金,房企需要向相关金融机构交纳保险金。

 

只有为购房者制定了预售定金保障书,房企才可以向日本政府申请房屋预售和建筑许可。

 

结 语

 

正如我们本文开头部分提到的那样,银保监会有关负责人已经针对市场关切的问题作出官方表态。业内人士认为,这是给当前的的楼市上了最强保险。

 

《北京青年报》称,稳住房地产市场发展预期的关键是政策整体发力。

 

全国房地产市场企稳迹象初显,有关部门应顺势出手引导,促使其发挥经济“稳定器”的积极作用。

 

今年上半年以来,政策暖风频吹,房地产市场触底企稳的迹象愈发明显。

 

进入下半年,面临着经济稳增长的重任,作为国民经济支柱的房地产业,将成为经济稳增长的关键。

 

中信证券在最新研报中称,下半年经济恢复程度的关键取决于房地产产业链的恢复程度。

 

在房地产能够企稳并好转的情况下,考虑到经济改善的趋势和去年同期基数,预期下半年GDP可实现6%左右的中高增速。

 

对于下一阶段房地产市场发展,光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示,房地产市场稳字当头。

 

各地根据楼市供需情况与当地政府调控要求,因城施策支持刚需和改善型需求,支持房企合理融资需求,促进房地产业良性循环、健康发展。
 

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