INDUSTRY STUDY
蔚然行研
6月,恰逢年中业绩冲刺,房企推盘热情较高,再加上持续出台一系列利好政策效果显现,房地产市场成交稳步复苏。
据克而瑞研究中心监测的数据显示,6月,30个重点城市的新房成交面积环比上升超30%。
分城市来看,4个一线城市新房成交面积环比增长85%,26个二、三线城市新房成交面积环比增长24%。
分区域来看,长三角地区市场更具弹性,环渤海地区局部转暖,大湾区市场缓慢复苏。
从百强房企的表现来看,克而瑞研究中心公布的数据显示,6月百强房企销售金额环比大幅增长61.2%,部分规模房企项目去化情况较佳,单月业绩表现突出。
在房地产销售稳步复苏之际,作为整个房地产市场的“晴雨表”--土地市场表现如何?伴随着密集利好政策的释放,土地市场是否也释放了愈发积极的信号?
接下来,本文将重点阐述6月土地市场的表现情况,看看那些已经完成第二轮土拍的热点城市表现如何,以及展望下半年的土地市场。
土地市场表现如何?
随着房地产销售的回暖,房企在土地市场的信心也有所恢复。
从土地成交方面来看,克而瑞研究中心监测的数据显示,6月,全国土地成交经营性用地成交建筑面积年内首次突破1亿平方米,达到1.3亿平方米以上,环比增加62%,同比下降38%,同比降幅年内首次收窄至四成以内。
从土地价格方面来看,由于多个城市在6月进行了集中土拍,再加上优质地块的比例增加,6月平均地价呈上涨趋势,平均楼板价为3949元/平方米,环比上涨23%,较去年同期也上涨了6%。
从土地供应方面来看,多达10个城市推出了今年第二轮集中地块出让,涉及上海、广州、成都、南京等城市,三四线城市的土地出让活动也进一步恢复。
在此影响下,全国土地市场经营性土地供应规模环比进一步上涨,总建筑面积达16718万平方米,环比增长11%,同比降幅也缩窄至18%。
(图源:CRIC 中国房地产决策咨询系统)
业内人士指出,从供应、成交、价格等各方面来看,6月土地市场有所好转,部分城市的土地市场热度显著升温,有利于整个行业信心的复苏。
热点城市第二轮土拍如何?
得益于工地规则优化和拿地门槛的降低。6月进行集中土拍的多个重点城市和部分三四线城市表现均回暖,溢价率上涨,流拍现象减少。
申港证券在最新研报中称,为了提升房企的拿地积极性,各地政府在土拍规则、挂地价格等方面松绑,对房企让利,具体包括:
1、下调保证金比例,降低房企参拍门槛及财务成本;
2、下调部分地块起拍价,下调溢价率上限,增厚房企的利润空间;
3、土拍规则简化,竞配建、竞自持等要求大幅减少,降低额外拿地成本;
4、延长土地款支付周期,减少资金压力等。
克而瑞研究中心称,随着地方供地规则的进一步放宽,以及在土拍供给中更有计划地选择优质地块,6月重点监测城市的流拍率下降至9.5%,创下去年下半年以来新低。
(图源:CRIC 中国房地产决策咨询系统)
由于6月进行集中土拍的城市中不乏上海、杭州、合肥、宁波等土拍热点城市,6月集中土拍的溢价率环比提升至4.6%,较上月上涨了1.2个百分点。
(图源:CRIC 中国房地产决策咨询系统)
6月,重点城市集中土拍迎来了高峰期,包括5月底已经开拍的北京,共有10个城市进行了大规模土拍,上海、杭州、宁波、苏州及合肥等热点一二线城市均有优质宅地出让。
分城市来看,宁波第二轮集中土拍的21宗地块全部成交,其中7宗地块触顶摇号,溢价成交地块占比约42.9%,较今年首轮的24.2%明显提高。
杭州第二轮集中土拍的45宗地块全部成交,其中12宗触及中止价进入一次性报价和摇号环节,平均溢价率为5.2%,虽较上一轮微跌1.2个百分点,但整体热度不低。
另外,上海、东莞等城市均实现了月内“零流拍”,北京、佛山等城市拍出了与此前相比较高的溢价率。
受到资金实力等因素影响,今年土拍的参与者多数为国企、央企和地方城投公司,但是第二轮土拍的城市中,也看到了越来越多的民营房企的身影。
值得一提的是,滨江集团在民营房企里一枝独秀。在杭州已经举行的两轮集中供地中,这家本土民营房企拿了23宗地,总地价为408亿元。
日前,滨江集团董事长戚金兴表示,据测算,该公司在杭州今年第一轮集中供地中以184亿元竞得的11宗地块,平均净利率在8%左右,拿地的利润率整体高于去年。
业内人士认为,这表明预期利润率的改善一定程度上提振了房企拿地的意愿。
结 语
随着房地产销售回暖、房企融资改善、土地市场升温……房地产行业的积极信号越来越多!
展望下半年的土地市场,业内人士认为,随着政策暖风频吹,作为房地产市场的“晴雨表”,土地市场的流拍现象和溢价率等相关指标仍将持续好转。
另外,房地产市场预期的改善,也会在一定程度上提振房企拿地的信心。
在房企的城市选择上,聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略仍将延续。
随着行业信心的恢复,在三季度土地市场上,我们有望看到更多民营房企参与的身影!
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