INDUSTRY STUDY
蔚然行研
2022年以来,全国房地产政策持续松绑,中央和地方都出台了一系列稳楼市措施。值得注意的是,4月和5月,各地稳楼市政策的力度更大,频率也更快。
从中央层面来看,政治局会议和国常会重磅定调房地产市场,央行和银保监会等监管部门积极采取措施化解行业风险。
从地方层面来看,各地方政府因城施策,涉及内容包括降低房贷利率、降低首付比例、放松公积金贷款、松绑或取消限售限购以及出台“房票”安置政策等。
中原地产数据显示,2022年上半年,各地出台楼市松绑政策的次数已超460次,覆盖城市超200个。
在一揽子纾困政策的助力下,房地产市场积极变化的势头越来越明显。展望下半年,房地产市场将怎么走?
房地产市场积极变化
从国家统计局早前公布的数据来看,5月,房地产市场的各项指标都出现了回升,同比降幅均略有收窄。
根据多家研究机构统计的数据显示,5月,全国房地产开发投资环比回升14%,全国商品房销售面积环比增长了25.8%,商品房销售额环比增长29.7%,房企到位资金环比增长14.7%。
国家统计局新闻发言人付凌晖表示,各地在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度,采取多种措施有效满足居民合理住房需求,房地产市场已经出现一些积极变化。
贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰认为,二手房市场目前也已处在底部回升,触底反弹的阶段。
从全国各区域来看,长三角复苏节奏最快,例如南通、苏州等城市;其次是京津冀,例如廊坊、石家庄等城市;最后是粤港澳大湾区。
以截至6月25日的成交数据估算来看,中指研究院预计,6月,一线城市楼市成交面积环比上涨122.1%;二线代表城市成交面积环比上涨84.4%,三线代表城市成交面积将环比上涨56.1%。
除了房地产销售数据回暖之外,近日万科董事会主席郁亮在股东大会的言论,也极大地提振了房地产市场的信心。
万科董事会主席郁亮在股东大会上称,“从短期来看市场已经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程,这是我表达的对市场的主要观点。”
郁亮称,随着稳楼市政策效果的显现,5月,一二线城市商品住宅销售环比上升,6月,从目前的情况来看,环比可能会有更加明显的提升。
另外,二手房市场从6月份开始也有了一些起色,比如一二线城市二手房挂牌价格上涨的城市已经明显增多。从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称,郁亮近日的观点,对于行业具有积极的指导意义。主要有以下三点:
一,今年3月份以来,全国房地产政策持续宽松,市场的走向和表现如何,一直是行业和投资者比较关心的。此次郁亮的观点对于明晰市场走向有积极的作用。
二,标杆企业对于房地产市场的清晰认识和信心,充分说明房企经营的路线依然是清晰的,基于市场和政策的变化积极谋划策略,也是房地产业稳定的重要体现。
三,相关房地产企业要更好地把握市场走势,盲目看空和看多显然不能概括出当前市场走势,市场走势把握正确,才能真正做好下半年的销售和投资工作。
下半年房地产市场展望
诸葛找房分析师表示,随着宽松政策效应的持续发酵,预计6和7月的数据都会进一步改善,9月的同比数据有望转正。
尽管房地产销售已经回暖,但是整个行业的全面复苏还面临着不确定性。
业内人士认为,市场真正回稳仍需政策组合拳助力,二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价等限制性政策。
从需求端政策来看,中指院认为,下半年,全国房地产市场调控预计将保持宽松,各地方政府将进一步贯彻落实因城施策,楼市政策工具箱或更加丰富,部分热点城市或继续定向优化限购,进一步满足合理住房需求。
从融资端政策来看,克而瑞表示,结合上半年的政策信号推断,下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求、保持房地产融资平稳有序、尽快恢复房企经营“造血”功能为主。
从供应端政策来看,对经营暂遇困难的房企,各大城市将落地一系列必要的纾困政策措施,以便改善企业资金面,促进市场良性循环:
▶第一,调降土地出让门槛。各线城市或将调降土地出让门槛,包括降低土地竞买保证金,分期缴纳土地出让金,增加低价地、平价地供应等。
▶第二,放松预售资金监管。在划定保交楼政策底线之后,那些项目交付风险整体可控的城市有望跟进放松预售资金监管,并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等,以便提高预售资金使用效率。
▶第三,放松预售及合理顺延交房。加快预售证审批,适当调整预售许可工程进度要求,让那些已经达到预售许可条件的项目都能尽早入市销售。受疫情影响不能如期交付的项目,根据实际情况合理顺延交付时间。
对于下半年房地产市场的展望,华泰证券近日在研报中称,调控政策仍有继续发力的空间,具体包括:
1)放松政策进一步向一线城市的非核心区域蔓延;
2)因城施策与生育、租赁等国家政策导向相结合;
3)若有必要,限购、限贷政策可进一步提级加力。
融资层面,今年以来房企现金流继续承压,但去年末以来房地产融资政策利好频出,华泰证券认为,下半年房地产市场的融资环境也将继续改善。
结 语
正如郁亮在股东大会上所说的那样:房地产行业有两大优点。
第一大特点是10万亿级的市场,虽然行业进入新的发展阶段之后,规模可能有所回落,但是仍然是一个10万亿级别的市场。
第二个是房地产行业有千年的历史,常做常新、常做常有。
“我相信我们的行业经过这次洗礼,一定能够为我们国家经济的健康发展作出应有的贡献。”
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