2022年以来，全国房地产政策持续松绑，中央和地方都出台了一系列稳楼市措施。值得注意的是，4月和5月，各地稳楼市政策的力度更大，频率也更快。

从中央层面来看，政治局会议和国常会重磅定调房地产市场，央行和银保监会等监管部门积极采取措施化解行业风险。

从地方层面来看，各地方政府因城施策，涉及内容包括降低房贷利率、降低首付比例、放松公积金贷款、松绑或取消限售限购以及出台“房票”安置政策等。

中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市松绑政策的次数已超460次，覆盖城市超200个。

在一揽子纾困政策的助力下，房地产市场积极变化的势头越来越明显。展望下半年，房地产市场将怎么走？

房地产市场积极变化

从国家统计局早前公布的数据来看，5月，房地产市场的各项指标都出现了回升，同比降幅均略有收窄。

根据多家研究机构统计的数据显示，5月，全国房地产开发投资环比回升14%，全国商品房销售面积环比增长了25.8%，商品房销售额环比增长29.7%，房企到位资金环比增长14.7%。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，各地在加大稳定房地产市场政策措施的实施力度，采取多种措施有效满足居民合理住房需求，房地产市场已经出现一些积极变化。

贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰认为，二手房市场目前也已处在底部回升，触底反弹的阶段。

从全国各区域来看，长三角复苏节奏最快，例如南通、苏州等城市；其次是京津冀，例如廊坊、石家庄等城市；最后是粤港澳大湾区。

以截至6月25日的成交数据估算来看，中指研究院预计，6月，一线城市楼市成交面积环比上涨122.1%；二线代表城市成交面积环比上涨84.4%，三线代表城市成交面积将环比上涨56.1%。

除了房地产销售数据回暖之外，近日万科董事会主席郁亮在股东大会的言论，也极大地提振了房地产市场的信心。

万科董事会主席郁亮在股东大会上称，“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。”

郁亮称，随着稳楼市政策效果的显现，5月，一二线城市商品住宅销售环比上升，6月，从目前的情况来看，环比可能会有更加明显的提升。

另外，二手房市场从6月份开始也有了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格上涨的城市已经明显增多。从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，郁亮近日的观点，对于行业具有积极的指导意义。主要有以下三点：

一，今年3月份以来，全国房地产政策持续宽松，市场的走向和表现如何，一直是行业和投资者比较关心的。此次郁亮的观点对于明晰市场走向有积极的作用。

二，标杆企业对于房地产市场的清晰认识和信心，充分说明房企经营的路线依然是清晰的，基于市场和政策的变化积极谋划策略，也是房地产业稳定的重要体现。

三，相关房地产企业要更好地把握市场走势，盲目看空和看多显然不能概括出当前市场走势，市场走势把握正确，才能真正做好下半年的销售和投资工作。

下半年房地产市场展望

诸葛找房分析师表示，随着宽松政策效应的持续发酵，预计6和7月的数据都会进一步改善，9月的同比数据有望转正。

尽管房地产销售已经回暖，但是整个行业的全面复苏还面临着不确定性。

业内人士认为，市场真正回稳仍需政策组合拳助力，二线及三四线城市或将全面取消限购、限售及限价等限制性政策。

从需求端政策来看，中指院认为，下半年，全国房地产市场调控预计将保持宽松，各地方政府将进一步贯彻落实因城施策，楼市政策工具箱或更加丰富，部分热点城市或继续定向优化限购，进一步满足合理住房需求。

从融资端政策来看，克而瑞表示，结合上半年的政策信号推断，下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求、保持房地产融资平稳有序、尽快恢复房企经营“造血”功能为主。

从供应端政策来看，对经营暂遇困难的房企，各大城市将落地一系列必要的纾困政策措施，以便改善企业资金面，促进市场良性循环：

▶第一，调降土地出让门槛。各线城市或将调降土地出让门槛，包括降低土地竞买保证金，分期缴纳土地出让金，增加低价地、平价地供应等。

▶第二，放松预售资金监管。在划定保交楼政策底线之后，那些项目交付风险整体可控的城市有望跟进放松预售资金监管，并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等，以便提高预售资金使用效率。

▶第三，放松预售及合理顺延交房。加快预售证审批，适当调整预售许可工程进度要求，让那些已经达到预售许可条件的项目都能尽早入市销售。受疫情影响不能如期交付的项目，根据实际情况合理顺延交付时间。

对于下半年房地产市场的展望，华泰证券近日在研报中称，调控政策仍有继续发力的空间，具体包括：

1）放松政策进一步向一线城市的非核心区域蔓延；

2）因城施策与生育、租赁等国家政策导向相结合；

3）若有必要，限购、限贷政策可进一步提级加力。

融资层面，今年以来房企现金流继续承压，但去年末以来房地产融资政策利好频出，华泰证券认为，下半年房地产市场的融资环境也将继续改善。

结 语

正如郁亮在股东大会上所说的那样：房地产行业有两大优点。

第一大特点是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。

第二个是房地产行业有千年的历史，常做常新、常做常有。

“我相信我们的行业经过这次洗礼，一定能够为我们国家经济的健康发展作出应有的贡献。”