近日，中指研究院公布了《2022中国城市开发投资吸引力排行榜》，列出了全国房地产开发投资吸引力50强城市。

中指研究院称，该榜单主要基于12个方面、50项指标，涉及人口、产业、交通等影响住房需求的因素，城市群发展趋势等对于相关城市房地产开发投资吸引力进行评判。

四大一线城市继续稳居前四

自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，住房、土地、金融、财税等房地产长效机制不断完善。

与过去相比，当前房地产市场的发展环境发生了明显变化，但是中长期来看，城市与区域之间差异明显，全国每年新增城镇人口仍超千万，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出。

中指院称，面对房地产行业新的发展阶段，中长期来看，城市与区域之间差异明显，全国每年新增城镇人口仍超千万，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出。

上述榜单显示，2022年，北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名保持领先，稳居前四的位置。

北京的房地产开发投资潜力超过上海，位列全国首位，深圳、广州房地产开发投资吸引力排名保持不变。

（图源：中指数据CREIS）

杭州、成都、武汉、南京、苏州、重庆位列5-10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划落地、人口持续大规模流入等有利因素，房地产开发投资潜力仅次于杭州。

因疫情过后经济稳步复苏、人口持续回流，武汉的房地产开发投资潜力有所提升。

苏州的装备制造、电子信息和生物医药产业发达，城市依托完备的产业结构和较强的人口吸引力，投资潜力保持不变。

西安、长沙、宁波、佛山、合肥、郑州、青岛、天津、东莞和济南位居第11-20位，其中宁波经济总量突出、产业基础强，人口吸引力较大，投资吸引力排名提升至13位。

影响房地产开发投资潜力因素

中指院指出，判断城市房地产开发投资潜力的关键要素在于需求，而人口趋势是决定住房需求规模及增长空间的最核心指标。

人口规模及人口吸引力是判断城市竞争力和住房需求空间的核心指标，人口聚集为城市带来规模效应及效率提升的同时，也带来更多的居住需求。

▶人口继续向长三角、珠三角城市群聚集

长三角城市群核心城市杭州、宁波、南京、苏州、合肥及区域内部分强三线城市人口吸引力较强。

其中，杭州2021年常住人口突破1200万，较2020年增加23.9万人，是长三角人口增量最多的城市。

珠三角城市群内部城市之间经济关联度高，文化互通互联，各城市产业分工高效互补，城市间协同发展趋势增强，2021年珠三角九市常住人口共增加37.1万人。

粤闽浙沿海城市群核心城市经济总量较大、产业基础好，其中，福州千亿产业集群不断壮大，2021年常住人口增加10万人。

长江中游城市群是长江经济带的重要组成部分，也是实施促进中部地区崛起战略的重点区域。

2021年，武汉常住人口较2020年增长120.1万，居全国首位；南昌人口增量超18万，位列长江中游城市群第二。

近年来，中西部地区步入快速发展通道，中西部核心城市在区域发展中发挥着重要带动作用，城市战略地位提升，经济规模突出，人口吸引力较强。

2021年，成都、西安常住人口增量均超过了20万，郑州、贵阳等城市增量则都超过了10万。

▶产业是城市发展的底层动力

经济、产业、交通等因素通过影响人口流向，进而对房地产市场容量产生影响。

经过多年发展，我国经济由高速增长迈向高质量发展阶段，产业结构也在调整中不断优化。

在产业集群化发展过程中，龙头企业的产业集聚带动效应越发凸显。龙头企业不仅为当地带来更多就业机会和税收贡献，同时能够吸引上下游企业聚集，形成集群效应。

北京、上海和深圳的企业实力明显领先于其他城市。截至2021年末，北京、上海、深圳A股上市公司数量均超过300家，

长三角企业发展潜力大。截至2021年末，科创板/创业板上市公司数量排名前10的城市中，长三角城市占一半，分别是上海、苏州、杭州、无锡、南京。

从交通潜力看，据《现代综合交通枢纽体系“十四五”发展规划》，北上广深及西安、杭州、南京等20个城市定位为国际性综合交通枢纽城市，未来集聚辐射能力有望进一步提升。

结 语

中指院认为，2021年末，我国常住人口城镇化率已达到64.7%，城市群作为新型城镇化的主体形态，在新的发展阶段下将会迎来新的发展机遇。

在房地产行业发展进入新的阶段后，房地产企业更需科学决策，甄别有潜力的城市与区域，把握结构性机会，顺应城市群大势布局、抓住城市小周期机会，修炼内功，提升产品力与服务力，实现稳健增长。