INDUSTRY STUDY
蔚然行研
2021年下半年以来,随着行业基本面面临一定压力,以及部分房企出现流动性危机等因素影响,房地产行业景气度下滑。
进入2022年,中央和地方纷纷出台了一系列稳定房地产市场的政策,整个房地产行业迎来一波又一波的政策潮。
各城市因城施策,积极使用房地产调控政策工具箱,央行也于5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。在这些政策共同的影响下,市场预期得到提振,市场交易逐步恢复。
本文将结合华西证券、东兴证券和华泰证券的研报,阐述随着房地产政策的持续松绑,本轮房地产销售将何时迎来拐点?
6月房地产销售显著回暖
华西证券在最新报告称,本周(06.17-06.23),华西地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交面积环比增速27.1%。
(图源:华西证券研究所、Wind)
分城市能级来看,一线城市、二线城市和三四线城市成交面积环比增速为27.2%、38%和6.6%。
本月至今(06.01-06.23),华西地产组跟踪的58个重点城市新建商品住宅合计成交面积环比增速71%。
(图源:华西证券研究所、Wind)
分城市能级来看,一线城市、二线城市和三四线城市成交面积环比增速为52.4%、129.2%和17.5%。
6月27日,贝壳研究院在最新公布的一份报告中称,5月、6月重点监测的50城二手房成交量连续增长。
核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大,尤其是长三角城市群。
分城市来看,强二线城市市场复苏的节奏和力度均领先。
杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后,二手房成交明显增长。
受到房地产调控政策不断放松等因素影响,再加上热点一二线城市基础条件相对较好,5月,商品房销售改善的一二线城市明显增多。进入6月,部分一二线城市的回暖迹象更加明显。
如下图所示,6月以来,10个大城市和30个大中城市的商品房成交面积明显回暖。
(图片来源:安信证券研究所、Wind)
华泰证券也在报告中称,目前市场已经有一定的修复迹象,分城市能级来看,一二线城市复苏力度显著强于三四线城市。
以史为鉴!房地产销售拐点到了吗?
那么问题来了,房地产销售拐点到了吗?华泰证券在最新研报中称,参照2014年房地产周期,政策全面启动到销售见底的时滞约2个季度。
从2021下半年的点点星光到2022下半年的星火燎原,房地产政策的宽松预期明确,叠加基数效应,华泰证券预计,政策与销售的共振在2022年三季度出现。
由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下,2014年上半年我国房地产市场降至冰点,其中商品房的销售面积和价格一路下滑。
在这样的背景下,整个房地产行业的政策迎来全面转向,包括房地产的信贷政策、房企融资政策等各个方面都出现了松绑。
(图源:华泰证券研究所、中国政府网)
华泰证券称,整体而言,这一时期,是2008年以来地产政策转向幅度最大的上行周期,贯穿2014年4月至2015年12月。
在房地产行业的流动性、融资政策全面利好刺激下,房地产基本面开始逐步迎来改善。
从房地产销售面积和价格来看,自2015年二季度开始,销售量价同比持续上涨5个季度。
(图源:华泰证券研究所、Wind)
2014年房地产周期有何借鉴意义?
从2014年的房地产周期与当前相比,华泰证券认为,本轮周期中,需求端政策的变化体现为宽松内容升级、城市能级升级。
据我们统计,从今年2月至6月,已有百余城市放松调控,累计有33个一二线城市加入放松调控的行列,尤其是4月以来,各地因城施策,明显加速放松房地产政策。
与2014年930调整房贷政策相仿,本轮房贷政策同样出现明显宽松。
2022 年 5 月央行、银保监会联合发布调整房贷政策的通知,为4年来首次调整,强化房贷利率进一步下行趋势,多地积极响应调整贷款利率下限。
2014年房企股债融资双双宽松,本轮同样在房企融资政策层面也有所放松。
今年迄今为止,房地产行业融资政策也陆续放松,涉及房地产并购贷款不再计入“三道红线”,优质民营房企启用信用保护工具发债等。
华泰证券称,据2014年房地产周期的经验,政策转向到销售见底需要时间。如前文分析的那样,2014年房地产政策全面转向到销售见底时滞约2个季度。
本轮政策的宽松从2021年下半年的点点星光到二季度的星火燎原,政策宽松预期非常明确,叠加2021年的低基数,华泰证券认为市场见底一定会到来。
结 语
贝壳研究院称,当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期,即强二线和一线城市领头修复,普通二线及以下城市预期仍在低位。
贝壳研究院判断,从2014-2015年市场复苏时间节奏看,第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后,第三阶段在第二阶段约4个月之后。
据此推算,今年8月,普通二线城市房价企稳,年底部分低能级城市房价企稳。
东兴证券称,今年以来,各地因城施策,从供应端到需求端方面积极松绑房地产政策。随着房地产行业信心的逐渐修复,6月销售端显著好转。
从需求端来看,随着宏观经济的企稳,稳增长政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台,需求将会逐渐从高能级城市开始释放,带来销售端逐渐企稳。
从供给端来看,土地市场方面,各地政府适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块,给房企留足合理的利润空间,也有利于销售端信心回暖。
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