2021年下半年以来，随着行业基本面面临一定压力，以及部分房企出现流动性危机等因素影响，房地产行业景气度下滑。

进入2022年，中央和地方纷纷出台了一系列稳定房地产市场的政策，整个房地产行业迎来一波又一波的政策潮。

各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱，央行也于5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。在这些政策共同的影响下，市场预期得到提振，市场交易逐步恢复。

本文将结合华西证券、东兴证券和华泰证券的研报，阐述随着房地产政策的持续松绑，本轮房地产销售将何时迎来拐点？

6月房地产销售显著回暖

华西证券在最新报告称，本周(06.17-06.23)，华西地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交面积环比增速27.1%。

（图源：华西证券研究所、Wind）

分城市能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交面积环比增速为27.2%、38%和6.6%。

本月至今（06.01-06.23），华西地产组跟踪的58个重点城市新建商品住宅合计成交面积环比增速71%。

（图源：华西证券研究所、Wind）

分城市能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交面积环比增速为52.4%、129.2%和17.5%。

6月27日，贝壳研究院在最新公布的一份报告中称，5月、6月重点监测的50城二手房成交量连续增长。

核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大，尤其是长三角城市群。

分城市来看，强二线城市市场复苏的节奏和力度均领先。

杭州、成都、南京、苏州等强二线城市调控放松后，二手房成交明显增长。

受到房地产调控政策不断放松等因素影响，再加上热点一二线城市基础条件相对较好，5月，商品房销售改善的一二线城市明显增多。进入6月，部分一二线城市的回暖迹象更加明显。

如下图所示，6月以来，10个大城市和30个大中城市的商品房成交面积明显回暖。

（图片来源：安信证券研究所、Wind）

华泰证券也在报告中称，目前市场已经有一定的修复迹象，分城市能级来看，一二线城市复苏力度显著强于三四线城市。

以史为鉴！房地产销售拐点到了吗？

那么问题来了，房地产销售拐点到了吗？华泰证券在最新研报中称，参照2014年房地产周期，政策全面启动到销售见底的时滞约2个季度。

从2021下半年的点点星光到2022下半年的星火燎原，房地产政策的宽松预期明确，叠加基数效应，华泰证券预计，政策与销售的共振在2022年三季度出现。

由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下，2014年上半年我国房地产市场降至冰点，其中商品房的销售面积和价格一路下滑。

在这样的背景下，整个房地产行业的政策迎来全面转向，包括房地产的信贷政策、房企融资政策等各个方面都出现了松绑。

（图源：华泰证券研究所、中国政府网）

华泰证券称，整体而言，这一时期，是2008年以来地产政策转向幅度最大的上行周期，贯穿2014年4月至2015年12月。

在房地产行业的流动性、融资政策全面利好刺激下，房地产基本面开始逐步迎来改善。

从房地产销售面积和价格来看，自2015年二季度开始，销售量价同比持续上涨5个季度。

（图源：华泰证券研究所、Wind）

2014年房地产周期有何借鉴意义？

从2014年的房地产周期与当前相比，华泰证券认为，本轮周期中，需求端政策的变化体现为宽松内容升级、城市能级升级。

据我们统计，从今年2月至6月，已有百余城市放松调控，累计有33个一二线城市加入放松调控的行列，尤其是4月以来，各地因城施策，明显加速放松房地产政策。

与2014年930调整房贷政策相仿，本轮房贷政策同样出现明显宽松。

2022 年 5 月央行、银保监会联合发布调整房贷政策的通知，为4年来首次调整，强化房贷利率进一步下行趋势，多地积极响应调整贷款利率下限。

2014年房企股债融资双双宽松，本轮同样在房企融资政策层面也有所放松。

今年迄今为止，房地产行业融资政策也陆续放松，涉及房地产并购贷款不再计入“三道红线”，优质民营房企启用信用保护工具发债等。

华泰证券称，据2014年房地产周期的经验，政策转向到销售见底需要时间。如前文分析的那样，2014年房地产政策全面转向到销售见底时滞约2个季度。

本轮政策的宽松从2021年下半年的点点星光到二季度的星火燎原，政策宽松预期非常明确，叠加2021年的低基数，华泰证券认为市场见底一定会到来。

结 语

贝壳研究院称，当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期，即强二线和一线城市领头修复，普通二线及以下城市预期仍在低位。

贝壳研究院判断，从2014-2015年市场复苏时间节奏看，第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后，第三阶段在第二阶段约4个月之后。

据此推算，今年8月，普通二线城市房价企稳，年底部分低能级城市房价企稳。

东兴证券称，今年以来，各地因城施策，从供应端到需求端方面积极松绑房地产政策。随着房地产行业信心的逐渐修复，6月销售端显著好转。

从需求端来看，随着宏观经济的企稳，稳增长政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售端逐渐企稳。

从供给端来看，土地市场方面，各地政府适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间，也有利于销售端信心回暖。