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蓄力复苏!如何理性看待房地产行业的价值?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-06-22 17:59
  • 访问量:0

【概要描述】6月下旬既是旧政策起效的窗口,也是新政策继续出台的窗口。

蓄力复苏!如何理性看待房地产行业的价值?

【概要描述】6月下旬既是旧政策起效的窗口,也是新政策继续出台的窗口。

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沉寂多时的房地产市场蓄力复苏,这与密集出台的稳楼市政策密不可分。

 

 

从中央到地方,房地产政策的持续纠偏,不仅有力支持了合理购房需求,也不断为市场注入信心。

 

中金公司在研究报告中指出,房地产市场景气度有望持续复苏,信心的修复或更快。

 

分析人士称,多项环比数据边际回暖,说明在稳经济大盘之下,房地产市场已经出现了一些新的迹象,尤其随着一系列金融政策的出台,下半年房地产市场将得到进一步修复。

 

房地产数据释放积极信号

 

近日,国家统计局数据显示,5月份国民经济运行呈现恢复势头,多个地产行业数据出现边际改善。

 

5月,房地产投资和销售均出现明显的环比增长。5月,70个大中城市商品住宅价格环比跌幅收窄。

 

中信证券认为,5月的房地产数据已经证明了政策正在起作用。

 

不过,房企信用、交付、开竣工、拿地等方面的问题,又可能推动政策在6月下旬之后转为更加积极。

 

总而言之,中信证券认为,6月下旬既是旧政策起效的窗口,也是新政策继续出台的窗口。

 

需求端方面,华泰证券认为后续政策空间可能在于:

 

1、房贷利率继续下行;

 

2、政策进一步向高能级城市非核心区域蔓延;

 

3、不排除进一步降低首付比例的可能。

 

供给端方面,华泰证券认为,除了公开市场发债支持之外,央国企和AMC发起市场化收并购、出险房企集团层面引入战投等方向仍可期待合作落地。

 

5月以来部分民营房企在监管机构帮助下,通过信用违约掉期、信用风险缓释凭证等信用保护工具,为其发行债券提供额外保障。

 

据不完全统计,今年6月以来,近十家房企在银行间市场发行共计119亿元债务融资工具。另外,十余家房企已提交合计约495亿元债务融资工具的注册申请,待完成注册。

 

自2021年9月央行提出对房地产“两个维护”以来,政策暖风频频,逐渐从早期的“托而不举”步入“实质性改善”。

 

房地产行业经济支柱定位不改

 

2022年政府工作报告指出,“面对下行压力,要把稳增长放在更加突出的位置,2022年经济目标设定为5.5%左右”。

 

当前国内主要核心经济指标增速放缓,叠加疫情反复与外部环境扰动,稳增长压力进一步加大。

 

房地产作为支柱产业,地产投资占GDP比重维持10%以上,且为地方政府主要收入来源,其支柱产业的定位未改,且房地产行业的平稳运行为经济增长重要支撑。

 


(来源:Wind、平安证券研究所)

 

根据国家统计局公布2002-2021年的行业GDP数据显示,在2021年,房地产行业GDP为7.75万亿元,与全国GDP相比,房地产行业GDP占比6.8%。

 

为何占比这么低?根据国家统计局的计算方式,GDP只计算行业生产增加值。

 

那为什么说房地产行业是经济的支柱产业?主要有以下三点原因:

 

1)对地方财政贡献大

 

根据国家统计局数据显示,2021年,土地出让金就达到8.7万亿元,再加上相关税收、融资、抵押,占到总体财政收入的40%。

 

2)对相关产业的拉动作用强

 

房地产是一个长链型产业,众多行业与其相互绑定,据专业机构测算,房地产凭一己之力拉动了其他行业约7.5万亿GDP。

 

3)社会融资中的比重大

 

房地产的资金门槛高,地产商拿地、建造的资金以及购房者的房款,大部分都源于社会融资。据统计,房地产融资已经占到社会总融资的27%。

 

业内人士指出,从总量来看,房地产仍然是国民经济的支柱行业。

 

如何理性认识房地产行业价值?

 

国海证券在研报中指出,房地产业是实体经济的重要组成部分,行业规模大、产业链长,拉动上下游产业众多。

 

报告从以下几个方面来论述房地产行业的价值:

 

1、房地产开发投资:带动建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业。

 

2、房地产消费:既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业,也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。

 

经测算,2021年,房地产业及其完全拉动的上下游行业增加值为28万亿元,占GDP的24.5%。

 

其中,2021年房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元,占GDP的10.9%;

 

完全拉动上下游行业增加值15.5万亿元,占GDP的13.6%;

 

直接拉动上下游行业增加值5.8万亿元,占GDP的5.1%。

 

3、从财政贡献看:房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。

 

2021年,地方政府房地产相关收入总计10.8万亿元,相当于地方本级财政收入的52.6%。其中,5项房地产专项税2.1万亿元,土地出让金收入8.7万亿元。

 


(来源:Wind、国海证券研究所)

 

4、从投资看:2021年全国房地产开发投资14.8万亿元、城镇房地产业固定资产投资18.2万亿元,占城镇固定资产投资的比重分别为27.1%和33.4%。

 


(来源:Wind、国海证券研究所)

 

5、从融资方面看:

 

一是房地产贷款是金融机构的重要资产投向。

 

2021年末,人民币房地产贷款余额52.17万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的27.1%。

 

二是房地产是最重要的信用媒介。

 

2020年工农建三大国有银行贷款余额中抵押贷款分别为46.8%、46.1%、45.9%,抵押贷款的抵押品多是房地产。

 

6、从就业方面看:房地产及上下游产业吸纳大量就业人口。2020年房地产业就业人数525.4万人,建筑业就业人数2153.3万人,合计占城镇就业人数的5.8%。

 

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