INDUSTRY STUDY
蔚然行研
沉寂多时的房地产市场蓄力复苏,这与密集出台的稳楼市政策密不可分。
从中央到地方,房地产政策的持续纠偏,不仅有力支持了合理购房需求,也不断为市场注入信心。
中金公司在研究报告中指出,房地产市场景气度有望持续复苏,信心的修复或更快。
分析人士称,多项环比数据边际回暖,说明在稳经济大盘之下,房地产市场已经出现了一些新的迹象,尤其随着一系列金融政策的出台,下半年房地产市场将得到进一步修复。
房地产数据释放积极信号
近日,国家统计局数据显示,5月份国民经济运行呈现恢复势头,多个地产行业数据出现边际改善。
5月,房地产投资和销售均出现明显的环比增长。5月,70个大中城市商品住宅价格环比跌幅收窄。
中信证券认为,5月的房地产数据已经证明了政策正在起作用。
不过,房企信用、交付、开竣工、拿地等方面的问题,又可能推动政策在6月下旬之后转为更加积极。
总而言之,中信证券认为,6月下旬既是旧政策起效的窗口,也是新政策继续出台的窗口。
需求端方面,华泰证券认为后续政策空间可能在于:
1、房贷利率继续下行;
2、政策进一步向高能级城市非核心区域蔓延;
3、不排除进一步降低首付比例的可能。
供给端方面,华泰证券认为,除了公开市场发债支持之外,央国企和AMC发起市场化收并购、出险房企集团层面引入战投等方向仍可期待合作落地。
5月以来部分民营房企在监管机构帮助下,通过信用违约掉期、信用风险缓释凭证等信用保护工具,为其发行债券提供额外保障。
据不完全统计,今年6月以来,近十家房企在银行间市场发行共计119亿元债务融资工具。另外,十余家房企已提交合计约495亿元债务融资工具的注册申请,待完成注册。
自2021年9月央行提出对房地产“两个维护”以来,政策暖风频频,逐渐从早期的“托而不举”步入“实质性改善”。
房地产行业经济支柱定位不改
2022年政府工作报告指出,“面对下行压力,要把稳增长放在更加突出的位置,2022年经济目标设定为5.5%左右”。
当前国内主要核心经济指标增速放缓,叠加疫情反复与外部环境扰动,稳增长压力进一步加大。
房地产作为支柱产业,地产投资占GDP比重维持10%以上,且为地方政府主要收入来源,其支柱产业的定位未改,且房地产行业的平稳运行为经济增长重要支撑。
(来源:Wind、平安证券研究所)
根据国家统计局公布2002-2021年的行业GDP数据显示,在2021年,房地产行业GDP为7.75万亿元,与全国GDP相比,房地产行业GDP占比6.8%。
为何占比这么低?根据国家统计局的计算方式,GDP只计算行业生产增加值。
那为什么说房地产行业是经济的支柱产业?主要有以下三点原因:
1)对地方财政贡献大
根据国家统计局数据显示,2021年,土地出让金就达到8.7万亿元,再加上相关税收、融资、抵押,占到总体财政收入的40%。
2)对相关产业的拉动作用强
房地产是一个长链型产业,众多行业与其相互绑定,据专业机构测算,房地产凭一己之力拉动了其他行业约7.5万亿GDP。
3)社会融资中的比重大
房地产的资金门槛高,地产商拿地、建造的资金以及购房者的房款,大部分都源于社会融资。据统计,房地产融资已经占到社会总融资的27%。
业内人士指出,从总量来看,房地产仍然是国民经济的支柱行业。
如何理性认识房地产行业价值?
国海证券在研报中指出,房地产业是实体经济的重要组成部分,行业规模大、产业链长,拉动上下游产业众多。
报告从以下几个方面来论述房地产行业的价值:
1、房地产开发投资:带动建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业。
2、房地产消费:既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业,也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。
经测算,2021年,房地产业及其完全拉动的上下游行业增加值为28万亿元,占GDP的24.5%。
其中,2021年房地产和住房建筑行业增加值12.5万亿元,占GDP的10.9%;
完全拉动上下游行业增加值15.5万亿元,占GDP的13.6%;
直接拉动上下游行业增加值5.8万亿元,占GDP的5.1%。
3、从财政贡献看:房地产贡献的相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。
2021年,地方政府房地产相关收入总计10.8万亿元,相当于地方本级财政收入的52.6%。其中,5项房地产专项税2.1万亿元,土地出让金收入8.7万亿元。
(来源:Wind、国海证券研究所)
4、从投资看:2021年全国房地产开发投资14.8万亿元、城镇房地产业固定资产投资18.2万亿元,占城镇固定资产投资的比重分别为27.1%和33.4%。
(来源:Wind、国海证券研究所)
5、从融资方面看:
一是房地产贷款是金融机构的重要资产投向。
2021年末,人民币房地产贷款余额52.17万亿元,占金融机构人民币各项贷款余额的27.1%。
二是房地产是最重要的信用媒介。
2020年工农建三大国有银行贷款余额中抵押贷款分别为46.8%、46.1%、45.9%,抵押贷款的抵押品多是房地产。
6、从就业方面看:房地产及上下游产业吸纳大量就业人口。2020年房地产业就业人数525.4万人,建筑业就业人数2153.3万人,合计占城镇就业人数的5.8%。
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