INDUSTRY STUDY
蔚然行研
从2021年底开始，中央对房地产调控的态度有了较为明显的转变。
当前，政策基调从去年年底的纠偏逐渐转向支持，政府提振市场的决心已经较为清晰，房地产修复已箭在弦上。
一方面，在稳经济、稳增长的背景下，监管层从政策端、融资端改善国内房企融资环境，恢复市场信心，使得房企流动性压力得到逐步缓解，保障房地产企业的良性循环和健康发展。
另一方面，全国多地因城施策，陆续松绑房地产市场政策，鼓励刚需和有合理改善需求的群体购房，政策内容包括限购限售政策放松、首付比例下降以及房贷利率下调等措施。
（来源：政府网站，同策研究院，华创证券）
与此同时，金融机构逐步加大对优质房企并购融资的支持，进一步推动并购市场的发展，行业整合有望进一步加速。
据不完全统计，今年以来，银行对优质房企提供的并购融资额度已经接近2000亿。
随着稳健经营的优质民企融资也得到了政策的大力支持，部分金融机构认可的优质民企也有望在行业出清的过程中获得并购良机。
随着市场的加速出清和房企此前粗放式发展模式的衰败，高信用的优质房企将获得更好的发展空间，行业竞争格局将进一步优化。
因此，信用极具优势的央企和国企未来将进一步转化为市占率和盈利能力的领先。
另外，土地市场过热局面明显好转，成交价格逐渐回归理性，土地成交均价和平均溢价率均大幅走低，这将推动房企开发利润率的企稳回升。
（来源：iFinD、东兴证券研究所）
供需两侧仍存松绑空间
虽然房地产政策持续松绑，但供需两侧都还有较大的松动空间。
从需求侧来看，房贷利率、首付比例、购房资格、限售放松、交易成本等方面都有一定的调控空间。
从供给侧来看，预售资金监管政策有待优化，房企合理的融资需求也有待进一步满足。
另外，涉险房企的风险处置也需要加快落实，房企收并购还有待进一步支持。
针对土地市场的不景气，政策面可以适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。
房地产回归实体经济本源
根据国家统计局数据显示，2021年我国城镇化率已经达到64.72%，城市人均住宅建筑面积已经达到40平米。
从中长期需求来看，住房面积紧缺的情况已经发生了根本性的转变，叠加适龄购房人口的下滑，购房需求在中长期的下滑已经基本成为共识。
同时，房地产投机性需求也将随着长效调控机制的逐渐完善和住房紧缺形势的逆转而进一步弱化，住房的居住和消费属性更加凸显。
业内人士认为，回归实体本源的房地产，将更好地发挥支柱产业的作用，通过充分释放居民住房消费，可以形成庞大的内需市场，成为“稳增长、扩内需”的关键力量。
随着住房更多的回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，住房结构将日渐分化，保障性租赁住房将着力于解决新市民、青年人“有得住”的问题，商品房市场将会更加专注于解决群众“住得好”的问题。
在刚需住房需求方面，根据各地公布的数据显示，在“十四五”期间，40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上，一线城市保障性租赁住房建设占新增住房供给量的目标均在40%以上，保障性租赁住房供给将显著增加。
在改善性住房需求方面，商品房市场的改善性需求占比持续提升，源于居民对美好生活的不断向往。从数据来看，90平米以上住宅的投资规模占比近年来持续提升，目前已经超过80%，改善性需求成为市场主导。
结 语
房地产下半场将迎来巨大的变化，行业将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。
然而，不变的是，房地产仍然是国民经济的支柱产业，在相当长的一段时期内，仍将保持十万亿的大市场。
房地产，未来依然可期。
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