今年以来，各地因城施策，积极出台稳楼市新政，不断调整和优化需求端政策。

在“房住不炒”的基调下，今年，全国已有超100座城市松绑调控政策，而且放松力度越来越大，政策也更加精细化，以促进刚性和改善性住房需求释放。

与此同时，房地产市场的供给端政策也在持续放宽，例如各地松绑土拍规则，吸引房企积极拿地；各地政府频繁修正此前过于严格的预售资金监管政策；并购贷不纳入房地产贷款集中度管理等。

今年以来，全国已有多城放松了预售资金监管，在4月29日的政治局会议之后，预售资金监管政策解绑频率更是明显加快。

众所周知，预售资金归属于开发企业，但是房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，且随着项目的施工进度进行拨付。

5月10余城优化预售资金监管

2021年，房地产市场面临一定的下行压力，部分房企甚至出现了流动性风险事件，一些地方政府加强了预售资金的监管。

据不完全统计，2021年，西安、天津、石家庄等36地相继加强预售资金监管。

不过，2022年以来，南京、成都、海口等28地适度放松预售资金监管，尤其是4月29日的政治局会议后，预售资金监管政策解绑频率明显加快。

4月29日，中共中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

克而瑞地产研究统计称，在4月29日政治局会议之前，仅南京、烟台、绵阳等5城放松预售资金监管。

政治局会议之后，已有成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管。

5月，各地适度放宽预售资金监管的频率更加明显。

（来源：CRIC）

中指研究院统计的数据显示，5月已有10余地优化预售资金监管，包括南通、泰州、宿州、成都、海口、赤峰、无锡、景德镇、钦州、九江、扬州、吉林、徐州、梅州等。

（来源：中国经济网）

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，从多地出台纾困政策上看，主要是调整预售资金监管办法，包括加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等方式。

“经测算，项目的预售资金监管，一般占总预售金额的30%-40%。如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10个百分点左右，有助于缓解房企资金紧张局面。”

各地如何松绑预售资金监管？

从上述的28地放松预售资金监管的内容来看，主要涉及降低重点监管资金、增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金、依据企业信用评级实行差异化管控、可以提前提取预售监管资金等。

分别来看：

1、绵阳、徐州、阜阳等6城增加重点监管资金拨付节点。

绵阳表示新增“主体分部工程完成”资金使用节点，该节点累计可申请使用对应账户内不超过70%的建设资金额度。

2、海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行差异化管控。

烟台对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点，对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。

3、吉林和漯河2城降低重点监管资金。

对2022年4月1日前办理商品房预售许可的项目，漯河有关方面不再要求购房款全款缴存监管账户和重点监管资金留存比例。

对2022年4月1日后新办理商品房预售许可的项目，漯河有关方面将商品房预售重点监管资金比例由40%调整为30%。

（来源：CRIC）

克而瑞地产研究认为，在保证项目交付的前提下，各地放松预售资金监管，核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性。

这两类城市或放松预售资金监管

目前来看，房地产市场供给端政策放松的底线仍然是保交楼，保证在建的项目能够按期交付，保证购房者的合法权益。

展望未来，在严格落实保交楼的前提下，预售资金的监管将趋于规范化。

克而瑞认为，未来这两类城市或将跟进放松预售资金监管：

1、预售资金监管过度严苛的城市，涉及青岛、石家庄、泉州等。

2、项目交付风险整体可控的城市，涉及苏州、厦门、无锡等。

结 语

除了放松预售资金监管之外，克而瑞分析师房玲认为，还要大力支持优质民营房企的合理融资需求，加大出险房企的纾困力度等。

从央行最近两次信贷政策的会议内容来看，房企获取信贷的难度将进一步下调，对于改善企业的资金面有积极的作用。

另外，要借助于当前政府鼓励收并购融资的时机，通过发债、收并购贷款等方式积极融资。

近日，多家民营房企被监管机构选定为示范房企，在信用保护工具下成功发行公司债券。这意味着民营企业的融资窗口打开。

多位业内人士认为，企业应抓住这个政策放松的窗口期，加大销售回款力度，从而尽快恢复市场信心。