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土地市场的重磅信号！2022年首轮土拍：这些城市为何表现突出？
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然控股
- 来源：
- 发布时间：2022-05-27 17:27
【概要描述】2022年首轮土拍，长三角城市群表现突出！
土地市场是房地产市场的“晴雨表”！今年迄今，土地市场表现如何呢？
据统计，截至5月25日，22个集中供地试点城市中18城已经完成首轮土拍，剩下的四个城市分别为上海、沈阳、长春和郑州。
（来源：Mysteel）
那么，在土拍规则延续优化、供地质量提升下，2022年首轮集中供地的成绩究竟怎么样？
作为长三角城市群的龙头城市，上海首轮土拍因为疫情而延期，那么长三角城市群的其他热点城市首轮土拍结果如何？
另外，今年第二轮土拍市场又将如何演绎？接下来，本文将就上述三个问题作重点阐述。
2022年首轮土拍成绩怎样？
根据各城市公布的首轮土拍规则，2022 年各城市首批集中供地主要采用“限地价、限房价、摇号/一次性报价”竞拍方式。
对比2021年第三批土拍，2022年首批土拍中，限房价城市数量有所降低，同时延续不设竞配建做法，竞配建逐步退出土拍要求。
（来源：中指研究院、平安证券研究所）
从供应地块具体情况来看，在2022年首批土拍中，土地位置、起拍价、销售限价均较前期有所改善。
1、土地位置方面，今年首轮集中供地更偏向中心城区。例如厦门、南京2022年首批集中供地中心区地块数量占比较2021年第三批明显提升，分别达到50%、63%。
（来源：中指研究院、平安证券研究所）
2、土地起拍价格方面，厦门、武汉、宁波等城市2021年流拍地块再次出让时，起拍价格有所调整，下调幅度12%-24%。
3、销售限价方面，深圳、南京等城市2022年首批供地的销售限价有所上调，对比前期周边出让土地最高限价，统计地块限价上调幅度3%-10%。
平安证券称，起拍价下调、销售限价上调为单一地块盈利提供空间，同时起拍价降低有助于降低竞拍门槛，推升参拍积极性。
据平安证券统计，在今年首批集中供地中，18城合计成交土地337宗，总建筑面积3217万平米，总地价3966亿元。
从反映土地市场热度的流拍率、溢价率等指标来看，2022年18城首轮土拍的整体流拍率17%，溢价率5%，触顶成交地块占比 23%。
整体看，在土拍规则改善、供地质量提升背景下，2022年首批集中供地成交溢价率有所改善。
从各大城市来看，核心一二线城市首轮土拍热度较高，深圳、合肥、厦门、杭州热度相对较高，成交溢价率分别为15%、11%、7%、6%。
（来源：中指研究院、平安证券研究所）
从拿地企业来看，基于资金优势，2022年18城首批集中供地中央国企仍为拿地主力，拿地金额合计占比79%。同时，地方国企托底现象仍较为常见。
长三角城市群土拍如何？
对比主要城市群表现来看，长三角区域今年首轮土拍表现仍旧突出。以溢价率指标为例，长三角区域平均溢价率达4.8%，明显高于京津冀和粤港澳。
（来源：CRIC）
合肥、宁波、南京和杭州均在前四月完成了2022年首轮集中土拍。与其它已完成集中土拍的城市相比较，四城的土拍热度均属于中上游水平，均有地块触顶成交。
（来源：CRIC）
在合肥首轮土拍中，成交的24宗地中有15宗触及最高限价进入竞品质阶段，整体竞拍热度较高。
合肥首轮土拍成交的平均溢价率高达11.2%，在所有已经完成首轮土拍的城市中排名第二。
杭州表现也同样亮眼，60宗地中有23宗触顶成交，部分热点地块甚至吸引了30余家房企参拍，最终成交溢价率达6.4%，仅次于深圳、合肥和厦门。
与此同时，长三角强三四线城市的土地市场也开始显现回温信号。
尽管大部分地块仍是以底价成交，但如台州、南通、海宁等城市均出现了百轮竞拍的高热现象，优质地块的竞拍热度逐渐回涨。
结 语
展望后市，平安证券在研报中称，市场回暖仍需些许时日，预计第二轮土拍仍将有所承压，且考虑各城市、区域经济及楼市基本面差异，各地土拍热度仍将存在分化。
克而瑞地产研究称，接下来，随着各城市二轮土拍的到来，尤其是上海延迟的首轮土拍入市，有望推高二、三季度长三角重点城市土地成交的规模与热度。
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