INDUSTRY STUDY

蔚然行研

土地市场的重磅信号!2022年首轮土拍:这些城市为何表现突出?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-05-27 17:27
  • 访问量:0

【概要描述】2022年首轮土拍,长三角城市群表现突出!

土地市场的重磅信号!2022年首轮土拍:这些城市为何表现突出?

【概要描述】2022年首轮土拍,长三角城市群表现突出!

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-05-27 17:27
  • 访问量:0
详情

土地市场是房地产市场的“晴雨表”!今年迄今,土地市场表现如何呢?

 

 

据统计,截至5月25日,22个集中供地试点城市中18城已经完成首轮土拍,剩下的四个城市分别为上海、沈阳、长春和郑州。

 


(来源:Mysteel)

 

那么,在土拍规则延续优化、供地质量提升下,2022年首轮集中供地的成绩究竟怎么样?

 

作为长三角城市群的龙头城市,上海首轮土拍因为疫情而延期,那么长三角城市群的其他热点城市首轮土拍结果如何?

 

另外,今年第二轮土拍市场又将如何演绎?接下来,本文将就上述三个问题作重点阐述。

 

2022年首轮土拍成绩怎样?

 

根据各城市公布的首轮土拍规则,2022 年各城市首批集中供地主要采用“限地价、限房价、摇号/一次性报价”竞拍方式。

 

对比2021年第三批土拍,2022年首批土拍中,限房价城市数量有所降低,同时延续不设竞配建做法,竞配建逐步退出土拍要求。

 


(来源:中指研究院、平安证券研究所)

 

从供应地块具体情况来看,在2022年首批土拍中,土地位置、起拍价、销售限价均较前期有所改善。

 

1、土地位置方面,今年首轮集中供地更偏向中心城区。例如厦门、南京2022年首批集中供地中心区地块数量占比较2021年第三批明显提升,分别达到50%、63%。

 


(来源:中指研究院、平安证券研究所)

 

2、土地起拍价格方面,厦门、武汉、宁波等城市2021年流拍地块再次出让时,起拍价格有所调整,下调幅度12%-24%。

 

3、销售限价方面,深圳、南京等城市2022年首批供地的销售限价有所上调,对比前期周边出让土地最高限价,统计地块限价上调幅度3%-10%。

 

平安证券称,起拍价下调、销售限价上调为单一地块盈利提供空间,同时起拍价降低有助于降低竞拍门槛,推升参拍积极性。

 

据平安证券统计,在今年首批集中供地中,18城合计成交土地337宗,总建筑面积3217万平米,总地价3966亿元。

 

从反映土地市场热度的流拍率、溢价率等指标来看,2022年18城首轮土拍的整体流拍率17%,溢价率5%,触顶成交地块占比 23%。

 

整体看,在土拍规则改善、供地质量提升背景下,2022年首批集中供地成交溢价率有所改善。

 

从各大城市来看,核心一二线城市首轮土拍热度较高,深圳、合肥、厦门、杭州热度相对较高,成交溢价率分别为15%、11%、7%、6%。

 


(来源:中指研究院、平安证券研究所)

 

从拿地企业来看,基于资金优势,2022年18城首批集中供地中央国企仍为拿地主力,拿地金额合计占比79%。同时,地方国企托底现象仍较为常见。

 

长三角城市群土拍如何?

 

对比主要城市群表现来看,长三角区域今年首轮土拍表现仍旧突出。以溢价率指标为例,长三角区域平均溢价率达4.8%,明显高于京津冀和粤港澳。

 


(来源:CRIC)

 

合肥、宁波、南京和杭州均在前四月完成了2022年首轮集中土拍。与其它已完成集中土拍的城市相比较,四城的土拍热度均属于中上游水平,均有地块触顶成交。

 


(来源:CRIC)

 

在合肥首轮土拍中,成交的24宗地中有15宗触及最高限价进入竞品质阶段,整体竞拍热度较高。

 

合肥首轮土拍成交的平均溢价率高达11.2%,在所有已经完成首轮土拍的城市中排名第二。

 

杭州表现也同样亮眼,60宗地中有23宗触顶成交,部分热点地块甚至吸引了30余家房企参拍,最终成交溢价率达6.4%,仅次于深圳、合肥和厦门。

 

与此同时,长三角强三四线城市的土地市场也开始显现回温信号。

 

尽管大部分地块仍是以底价成交,但如台州、南通、海宁等城市均出现了百轮竞拍的高热现象,优质地块的竞拍热度逐渐回涨。

 

结 语

 

展望后市,平安证券在研报中称,市场回暖仍需些许时日,预计第二轮土拍仍将有所承压,且考虑各城市、区域经济及楼市基本面差异,各地土拍热度仍将存在分化。

 

克而瑞地产研究称,接下来,随着各城市二轮土拍的到来,尤其是上海延迟的首轮土拍入市,有望推高二、三季度长三角重点城市土地成交的规模与热度。

 

OFFICIAL ACCOUNTS

公众号

欢迎关注我们的官方公众号

公众号二维码

ONLINE MESSAGE

在线留言

留言应用名称:
客户留言
描述:
验证码

版权所有 © 2020 上海蔚然企业管理有限公司 All Rights Reserved.  沪ICP备20008352号-1