INDUSTRY STUDY
蔚然行研
随着疫情防控形势的好转，再加上两则重磅消息传来，上海土地市场重新恢复了关注度！
近日，上海市规划和自然资源局公布了《上海市2022年度国有建设用地供应计划》（以下简称《供地计划》），其中商品住房用地的供应面积同比增幅超过了40%。
除此之外，从2022年第二批次集中供地开始，上海将土地拍卖监管资金比例从起拍价的110%降至90%。
业内人士认为，尽管因疫情原因，上海房地产市场按下“暂停键”，但是整个基本面没有改变，而且随着土地市场释放利好，再加上需求端政策也有一些调整，上海的房地产市场将很快回到正轨！
上海计划超量供应商品住房用地
根据上述的《供地计划》显示，2022年，上海市计划供应商品住房用地522-592公顷，计划供应商业办公用地155-210公顷，计划供应保障性租赁住房用地135-160公顷，计划供应保障性住房用地220-260公顷，计划供应产业用地1320-1400公顷。
（来源：上海市规划和自然资源局）
具体来看，2022年，上海市计划供应商品住房用地522-592公顷，占全市供地计划的22%。
如果按中位数计算，这一数字比2021年商品住房用地供应增加了172公顷，增幅达到44.7%。
（来源：凤凰网）
2021年，上海计划供应涉宅用地710-910公顷，实际供应约794公顷，完成率约98%。
另外，上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均无流拍地块，且整体走势平稳。
与其他热点城市相比较，房企在上海仍然保持拿地热情，即便市场整体下行，上海土地市场对房企仍有较大的吸引力。
中指研究院土地事业部负责人张凯表示，2022年宅地供应明显增多，商品住房用地和旧改宅地增加显著，主要是受供求关系影响。
在稳地价、稳房价、稳预期等政策背景下，增加土地供应量在一定程度上能够起到稳定楼市的作用，同时也能补充土地财政收入。
旧改、城市更新等是房地产市场调整重要方向，能够改善老城区居民的住房条件，对于稳定房地产市场也有积极作用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次上海发布供地计划，也体现了在当前经济压力下，积极供地积极稳定房地产的导向。
疫情后土地市场会迎来繁荣的阶段，各类资金对于上海房地产市场也依然持看好的态度。
上海将下调土地拍卖监管资金比例
综合《中国房地产报》等媒体报道，从2022年第二批次集中供地开始，上海拟将土地拍卖监管资金比例从起拍价的110%降至90%。
这是上海市规划和自然资源局分批次召集房企在沪负责人进行线上会议，针对房企关注的土地拍卖方面的优惠政策给出的答案。
按照此前的土拍规则，房企参与上海土地拍卖，需要分别缴纳竞买保证金和土地拍卖监管资金，竞买保证金一般按起始价20%缴纳，土地监管资金为起拍价的100%+10%溢价上限。若成功拿地，土地监管资金转为地价款，否则在1-7天内返还。
因此，按照上述的方案，从上海第二轮集中供地开始，房企参与竞拍需要准备的所有资金将从起拍价的130%降至110%。
同策研究院研究总监宋红卫认为，当前形势下，降低土地拍卖资金要求，能提高房企在上海拿地的积极性。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，降低土地拍卖准入门槛是必然的事情。因疫情防控按下暂停键的上海楼市市场情绪和预期都会有摆动，对经济造成了很大影响，各部门也在出台相应的托市举措，目的就是要提高房企的参与度。
结 语
中指研究院土地事业部负责人张凯表示，未来依旧看好上海土地市场。
上海作为长三角地区的头部城市，城市基本面稳定，长久以来房地产市场量增价稳，开发利润对比其他城市也较为可观。
虽然受疫情影响，今年首轮集中供地延期，但未来上海房地产市场依旧会备受关注。
对于上海房地产市场的基本面，上海中原地产市场分析师卢文曦表示充满信心。
“疫情影响是短暂的，上海的基本面没有发生改变，因此一旦恢复后会很快回到正轨。”
截至5月20日，在22个集中出让土地的城市中，除上海、长春、沈阳、郑州外，18个城市均已完成今年首轮集中土地出让。
（来源：Mysteel）
“从市场成交来看，政策端接连释放的改善信号已在今年3月产生一定效应，市场出现一定的回暖迹象。”
诸葛找房数据研究中心表示，随着市场信心逐步回升，再加上一些城市提升供地质量，进一步适度放松竞拍规则等，今年第二轮集中供地的成交表现将更加亮眼。
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