INDUSTRY STUDY
蔚然行研
在央行出手下调房贷利率的同时，房地产市场的融资端也出现了一大利好消息！
近日，3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将陆续发行人民币债券。这是上周房地产行业最受关注的话题之一。
这则有关民营房企融资的消息，也激发了房地产股久违的热情！
业内人士认为，多家民营房企陆续宣告启动新一轮债券发行计划，具有很强的破冰和示范意义，将为其它房企和房地产市场注入更多的信心。
示范房企陆续发债
5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选为示范民营房企，将陆续发行人民币债券。
（来源：CRIC）
随后，龙湖、美的置业、碧桂园相继发布公告，3家民营房企将在上交所发行公司债，合计发债规模为20亿元。
5月19日，继碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企境内融资率先破冰之后，新城与旭辉两家也同时传出发债的消息，示范房企名单再度扩容。
《经济观察报》称，多个接近消息的人士表示，多家民营房企债券的发行，无论是审批进度，还是机构投资人的认购情况，监管部门均给予了决定性的帮助，如果没有监管部门从中沟通指导，不会在如此短的时间内完成发行。
值得关注的是，为吸引投资者、减少投资者后续认购相关债券的顾虑，示范房企将采用“债券发行+信用保护工具”的模式，这一模式过去在房企发债时基本没有使用过。
房企发债从未使用过的模式？
近日，多家民营房企成功发债，除了监管政策的支持之外，还有一个原因就是监管层通过推出信用保护工具来支持民营房企顺利发行债券。
1、示范房企是监管层此前政策承诺的具体落实。
2021年11月，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会正式举办，除招商、保利等央企以外，碧桂园、龙湖、美的置业等民企也拿到了境内债发行的“入场券”。
2022年4月，在证监会的指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”。
证监会指出积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。
5月11日，证监会交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，以稳定和促进民营企业债券融资。
2、信用保护工具为房企发债“保驾护航”。
民营企业债券融资专项支持计划由中国证券金融股份有限公司（下称“中证金融”）运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构（证券公司等）合作创设信用保护工具等方式，为民营企业债券融资提供增信支持。
（来源：深交所、CRIC）
据2016年9月23日交易商协会发布修订后的《银行间市场信用风险缓释工具试点业务规则》，信用保护工具有信用风险缓释合约（CRMA）、信用风险缓释凭证（CRMW）、信用违约互换（CDS）和信用联结票据（CLN）等四种工具。
有分析人士认为，信用保护工具是拓展民营企业融资途径、缓解民营企业融资难问题的创新性举措，证券公司等卖方以自身信用直接对参考债务进行信用增进，有助于提升企业债券融资能力。
除了信用保护工具外，上述的民营房企能够成功发债的原因还在于其本身具有开发经营能力强、财务相对稳健等特点，更容易获得投资者的认可。
民营房企的“融资春天”？
自去年下半年以来，房地产市场进入了调整阶段，销售、土拍等明显降温，甚至一些房企出现了流动性问题。
2022年以来，政策层面不断维稳房地产，不过目前房地产行业的融资情况难言出现大幅改善，尤其是民营房企发债仍然存在困难。
目前，几家具有代表性的优质民营房企在监管推动下试水发债，对于民营房企债券融资来说具有很强的破冰和示范意义，将为其它房企和市场注入信心。
克而瑞地产研究认为，监管层希望通过优秀范例来引导房企融资回归正常轨道的信号。
与此同时，监管层通过支持优质民营房企融资，减少投资者后续认购相关债券的顾虑，也提升了投资者信心与积极性。
业内人士认为，既然是“示范”，目的必然是为了在更多民营房企发债中进行推广，预计将有更多民营房企效仿类似增信措施进行发债融资。
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