今年以来，房地产市场政策暖风频吹。中央层面密集发声维稳房地产，地方政府因城施策，积极松绑房地产调控措施。

自去年12月中央经济工作会议以来，各地因城施策，积极出台稳楼市政策，内容包括降低房贷利率，降低首付比例，发放购房补贴等。

据不完全统计，今年以来，全国已经有超过100座城市共计出台了超过200次的楼市纾困政策。

克而瑞地产研究称，4月共有66个城市出台政策，超过今年一季度的总和。进入5月，政策松绑的频次更加密集，力度更大。

（来源：CRIC）

与一季度相比，4月和5月的房地产政策松绑出现两个显著变化：

1、松绑政策的城市能级提高，包括上海、深圳、杭州、苏州等25个一二线城市相继出台稳楼市政策；

2、松绑政策的力度愈发加大，已经触及对限贷、限购、限价等核心调控政策的放松。

在本轮房地产政策松绑过程中，虽然没有出现像以往发布的“国X条”，但是中央明确表态支持各地因城施策，出台稳楼市措施。

4月29日，中共中央政治局会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。

业内人士指出，在各地实践过程中，虽然政策出台的进度不一，但从已经出台政策的一些地方做法来看，政策的力度越来越大，且涉及到“四限”等核心调控政策方面，将对基本面产生深远影响。

接下来，本文将结合中信证券的研报，阐述各地在因城施策的框架下，房地产核心调控政策--“四限”（限购、限售、限贷、限价）的松绑路径和可能产生的影响！

限贷的松绑路径和影响

中信证券在研报中称，限贷政策的调整，至少有以下几种路径：

1、废止历史政策的模式，例如哈尔滨。

2、改变首套房定义的模式，主要是取消“认房又认贷”规定，例如郑州、兰州、贵阳等地。

3、调降各地明显高于国家首套房贷款首付比例要求的规定，例如沈阳等地。

最近两周，已有至少7个城市调整了首付比例，调整的密集程度远超以往。

（来源：中信证券研究部、第一财经）

中信证券指出，现阶段限贷政策的松绑效果主要就是降低按揭贷款利率和首付比例，增加居民可贷款额度，降低居民的购房负担，从而刺激需求。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

通知称，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

按照4月20日5年期以上LPR为4.6%来计算，当前首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。

业内人士认为，此次下调首套房贷款定价下限要求，体现了政策对刚需和改善性需求的积极支持。

限购的松绑路径和影响

众所周知，限购是最直接的房地产市场调控手段。

目前来看，各地的限购放松政策总体可分为两大类：

1、停止执行限购政策

秦皇岛4月2日废除2017年出台的《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》。目前来看，这种情况实际上很少见。

2、调整限购门槛

缩小限购的范围，放开对部分人群的限购，符合学历要求条件的允许购置多套房，生育多胎的允许购置多套房等。

从历史上看，限购政策的松绑，一般是先从局部城市开始，而后蔓延至更多的城市。

例如，2014年6月，呼和浩特放开限购，到8月更多城市松绑限购间隔了两个月时间。

（来源：中信证券研究部、链家研究部）

那么，2022年3月，郑州松绑限购政策，则可能在2022年5月开始，会有更多城市松绑限购。

（来源：中信证券研究部）

中信证券认为，本楼对限购等政策放开的力度，要强于2014年，将会给整个房地产市场带来更大的提振作用。

限售的松绑路径和影响

限售分为新房限售和二手房限售。松绑限售有以下几种不同的方式：

1、取消限售

从各地公布的政策来看，目前三线城市芜湖、宜昌、德州等宣布取消了限售。

2、缩短限售时间

在部分核心城市，区域内房地产市场的需求仍然较大，直接取消限售政策可能会在短期内推高房价。

因此，这类城市往往选择相对保守的方法，缩短新房或二手房的限售年限。

3、放开限售标准

一部分城市，通过放松限售的标准，来变相降低限售年限。如苏州、绍兴等城市，对二孩家庭出售房屋不设限制等。

（来源：中信证券研究部）

中信证券认为，核心城市松绑限售的影响十分正面，房屋流转率的提升，优质供给的入市，会进一步活跃房地产市场交易。

限价的松绑路径和影响

限价分为新房限价和二手限房价。

新房限价也就是预售指导价，又分为事前限价和事后限价。

事前限价，就是在土地出让时限房价、限竞地价。

事后限价，就是在开发企业拿地之后的某一个时间段，规定新房销售价格不能超过某一个水平。

4月28日，天津市住建委发布公开征求意见的公告，拟定了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》。

（来源：天津发布微信公众号）

《通知》明确，自2022年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请。自2022年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。

业内人士认为，天津将停止限价商品房销售的消息，对于楼市来说是一个重大利好。

二手房限价最早于2021年在深圳出现。二手房限价并不约束成交价，而是对价格发布的流程进行规范，不允许超过指导价的价格发布。

中信证券认为，在二手房限价方面，由于其价格形成机制通常与市场挂钩，确实有一定的调整空间。

3月29日，深圳市住建局表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格作出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

中信证券认为，这反映了深圳重视二手房过户参考价的动态调整，参考价有进一步趋近市场价格的可能。

另外，核心城市新房限价标准有所提升，这将提升企业在强限价城市拿地的利润空间。

中信证券测算，今年首批集中供地中，深圳部分地块的限售价格，相比于去年同区域的挂牌地块，提升幅度在2%-10%。

对于房地产企业来说，放宽限价一般意味着开发企业盈利能力提升。

（来源：中信证券研究部）

从城市能级来说，松绑限价政策，意味着一二线城市开发吸引力上行，三四线城市下行。

结 语

房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成。

鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计房地产行业的政策松绑有望加速推进。

从早前的降低房贷利率、降低首付比例、发放购房补贴等，到现在“四限”等核心调控政策的调整，房地产市场政策松绑力度的显著加大，将极大地提振行业复苏的信心。

中信证券认为，政策频发的窗口已经开启，房地产行业的变化将超过2014年，各地因城施策的范围更广，力度也会更大。