在上篇《房地产历史调控政策（五）》文章中，我们介绍了我国在2020年2月至4月期间的房地产政策。

新冠疫情爆发冲击经济，央行实施了宽松的货币政策，助力房地产市场回暖。

本文将承接上文介绍2020年5月至2021年10月期间，房地产市场迎来堪称史上最严的调控。

本轮房地产政策调控的背景

在《房地产历史调控政策（五）》文章中，我们介绍了当时有多重因素催化了房价上行，包括央行宽松的政策、学区房的抢购，以及经营贷违规流入楼市。

得益于宽松的货币政策，再加上2020年5月新冠疫情基本得到控制，经济复苏的确定性越来越强。

2020年下半年开始，经济逐步企稳回暖，央行逐步推动货币政策“回归正常化”。

（来源：华安证券研究所、Wind）

由于房价快速上涨，再加上经营贷违规流入楼市产生了一些负面影响，决策层对于房地产的调控开始转严，“三线四档”拉开了史上最严房地产调控的帷幕。

（来源：华安证券研究所、Wind）

本轮房地产政策调控的时间线

2020年4月，在一季度银行业和保险业运行发展情况新闻发布会上，监管层表态经营贷违规流入楼市应予以纠正。

2020年7月底，深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(即“深八条”)。

《通知》首次提高了本地户籍家庭购房门槛，要求“落户满3年且社保满3年才能买房”(此前是即可买房)，杜绝了户籍“洼地”带来的炒房热度。

由于一二手房价倒挂和四个一线城市中最低的落户门槛，被认为全国房价“风向标”的深圳成为房价炒作的一线城市。

2020年8月底，住建部、银保监会制定了“三条红线”，明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则：

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的现金短债比小于1。

按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

这标志着本轮房地产调控措施进一步升级。

2020年底，监管层对商业银行信贷占比作出明确规定，即所谓的“房地产贷款集中度管理”。

“房地产贷款集中度管理”，要求银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

进入2021年后，房地产调控政策继续收严，深圳率先推出二手房指导价格，对市场预期进行直接干预。

在政策出台之前，由于无法对二手房个人业主成交价格直接进行调控，在购房者签署知情同意书的情况下，仍可以按照高于二手房指导价格进行交易。

政策出台之后，即使按照高于指导价的价格成交，银行在贷款额度审核中仍然以指导价作为审核贷款的额度上限，这就意味着超过二手房指导价的部分将不能获得相应比例的房贷额度，变相上调了首付比例。

2021年2月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实施“两集中”同步公开出让。

土地“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布的住宅用地出让公告不能超过3次；集中组织出让。

土地“两集中”政策的优点如下：

1、集中供地能够有效控制土地的溢价率。

2、土拍资源的减少导致大房企因核心竞争力更强而更有优势，对小房企有所挤压，加速行业出清。

3、土拍时间的集中也会带来房企新项目上市时间相近，供给增加将给予购房者更大的话语权。

另外，学区房也迎来针对性的调控。2020-2021年学区房上涨是房价上涨的主要推手之一。

在2014-2016年放开“二胎”的政策刺激下，人口生育高峰带来了新一轮的入学高峰，家长对于学区房的需求迅速增加，尤其是一线城市学区房涨价的压力更加凸显。

2021年4月30日，中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”。

北京、上海、深圳等热点城市随后也调整了入学政策，加大对于炒作学区房价格自媒体的打击力度，为学区房“降温”。

（来源：华安证券研究所、Wind）

本轮房地产调控的特点

本次调控最显著的特征就是以融资限制为主要手段。

“三线四档”和“房地产贷款集中度管理”两大政策导致房地产企业融资难度大幅提升。

这也使得房地产企业过去高杠杆、高周转的传统模式难以为继，部分房地产企业的现金流风险持续暴露。

“三线四档”要求金融机构对于房地产行业融资进行严格审核，对于资产负债率、净负债率和现金短债比都做出了明确要求。

“房地产贷款集中度管理”进一步约束了商业银行的房地产贷款。

一方面，政策约束了商业银行对房地产企业的贷款规模。商业银行必须先向房地产以外的领域提供足够的信贷后，才能向房地产企业贷款。

另一方面，监管层对于商业银行的个人住房贷款在信贷中的占比也做了明确约束，各地迅速出现了个人房屋按揭贷款额度紧张的情况。

除此之外，各地推出的二手房指导价政策，降低了购房者可获得的房贷额度，变相上调了首付比率。

本轮房地产政策调控的影响

在政策收紧后，2020年房地产市场“由夏入冬”，房价出现了快速下行，二手房价格指数在2021年4月后迅速下滑。

（来源：华安证券研究所、Wind）

在2021年3月达到阶段性高点之后，房地产开发贷款快速下降。

（来源：华安证券研究所、Wind）

房地产市场的融资端受到严格调控，整个市场迫近“冰点”，房地产企业债务开始“暴雷”。

业内人士认为，严格控制房地产信贷及资金来源，成为本次调控最重磅有效的措施，尤其是经历过前几轮房地产行业的扩张后，信贷成为房地产企业经营生产最重要的一环节。

从2014年以来，首次境内债券违约的房地产公司共有18家，其中2021年就有11家公告违约，占总违约数量的67%以上。

结 语

在“三线四档”、“房地产贷款集中度管理”和土地“两集中”等政策的严格调控下，去年下半年以来，房地产销售遇冷、土拍降温，一些房地产企业甚至出现了流动性问题。

不过，自2021年12月的中央经济工作会议以来，随着部分政策的纠偏，再加上各地因城施策，积极出台稳楼市政策，房地产市场的信心已经出现很大改善。