2022年以来，房地产市场政策暖风频吹，涉及房贷利率下调、首付款比例降低、公积金贷款门槛调整、发放购房补贴、限购限售等“四限”政策松绑等。

业内人士认为，在坚持“房住不炒”的基础上，各地因城施策的力度将进一步加大，房地产市场回暖的步伐也将进一步加快。

房贷利率降至近四年低位

在4月14日举行的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜表示，3月以来，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。

贝壳研究院数据显示，2022年4月，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，房贷利率水平为近四年新低。

从城市来看，郑州3月发布了楼市新政，除了放宽限购限售政策等，房贷利率也大幅下调。去年下半年，该市首套房贷款利率一度达6%以上，而2022年春节之后，已普遍降至5.145%。

目前，不少主流银行已将郑州市首套房贷款利率降至4.9%及以下，二手房的首套房贷款利率下调至4.6%。

近日，南京地区多家银行向媒体透露，近期房贷利率连续下调，首套房贷利率在5.1%-5.5%之间。

另外，长三角城市苏州和南通的首套房贷利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平。

对于未来的房贷利率走势，业内专家普遍认为，房贷利率仍有下调空间。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，未来住房信贷将进一步宽松，利于市场修复。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，未来还会有更多城市下调首套房贷利率水平，降至5%以下将成趋势。

（截图来源：《证券日报》）

除了房贷利率下调之外，多地的首付款比例也有所降低。4月28日，广东成为全国首个对首付比例调整进行明确的省份。

根据广东省发布的《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》，广东省明确要求因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广东是全国首个省级要求降低首付的省份，单纯从这一点来看，广东就具有积极性和主动性，其对于引导后续各地政府和银行降低首付比例、积极降低购房成本等有积极的作用。

限购、限售、限贷、限价政策松绑

西南证券在最新研报中称，房地产市场的需求端政策自2021年底开始松绑，从政策内容来看：

第一阶段以购房补贴和公积金贷款放松等试探性松绑为主；

第二阶段以房贷利率和首付比例下调为主；

第三阶段取消限购、限售等成为新的发力点。

（来源：中指数据CREIS）

自三月开始郑州、福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地均松绑了限购、限售等限制性措施。

从松绑的城市来看，早期以三四线城市为主，后续范围逐渐扩大至上海临港、杭州、苏州、南京、重庆、哈尔滨、佛山、青岛等热点一二线城市。

（截图来源：西南证券）

4月26日，佛山住建局发布《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》。《通知》规定，对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房不再限购。

（来源：佛山住建局官网）

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，佛山此类政策是限购放松中一个较好的创新版本，后续其他城市可以借鉴。

4月28日，天津市住建委发布公开征求意见的公告，拟定了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》。

（来源：天津发布微信公众号）

《通知》明确，自2022年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请。自2022年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。

据了解，限价房又称限房价、限地价的“两限”商品房。业内人士认为，天津将停止限价商品房销售的消息，对于楼市来说是一个重大利好。

这意味着房地产市场需求端的主要调控工具--限购、限售、限贷、限价“四限”政策都将有所松绑！

房地产市场底将加快出现

根据国家统计局公布的数据显示，2022年一季度经济同比增长4.8%。与今年5.5%的目标增速相比，稳增长压力依然存在。

贝壳研究院称，稳增长是重中之重，财政货币政策仍有结构性宽松的空间，房地产市场对稳增长的作用将不断强化。

西南证券在研报中指出，房地产在GDP中占比高，是稳增长、扩内需的关键力量。

2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP直接贡献率6.8%，若考虑上下游涉及的50多个行业增加值，对GDP增长的贡献率接近20%。

因此，房地产行业仍是我国国民经济的支柱产业，对稳增长起到至关重要的作用。在目前稳增长背景下，房地产政策仍将持续宽松。

中原地产首席分析师张大伟称，随着房地产调控政策放松效果持续显现，市场未来几个月有望逐渐企稳。

“在政策见底后，宽松政策将越来越多，市场底部有望加快出现。”

4月29日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

业内人士认为，“支持改善性住房需求”和“优化商品房预售资金监管”的表述，都是以前会议没有提过的，表明以后将有相关的支持性措施出台。