INDUSTRY STUDY
蔚然行研
2022年以来,房地产市场政策暖风频吹,涉及房贷利率下调、首付款比例降低、公积金贷款门槛调整、发放购房补贴、限购限售等“四限”政策松绑等。
业内人士认为,在坚持“房住不炒”的基础上,各地因城施策的力度将进一步加大,房地产市场回暖的步伐也将进一步加快。
房贷利率降至近四年低位
在4月14日举行的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上,人民银行金融市场司司长邹澜表示,3月以来,全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20-60个基点不等。
贝壳研究院数据显示,2022年4月,103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,分别较上月回落17个、15个基点,房贷利率水平为近四年新低。
从城市来看,郑州3月发布了楼市新政,除了放宽限购限售政策等,房贷利率也大幅下调。去年下半年,该市首套房贷款利率一度达6%以上,而2022年春节之后,已普遍降至5.145%。
目前,不少主流银行已将郑州市首套房贷款利率降至4.9%及以下,二手房的首套房贷款利率下调至4.6%。
近日,南京地区多家银行向媒体透露,近期房贷利率连续下调,首套房贷利率在5.1%-5.5%之间。
另外,长三角城市苏州和南通的首套房贷利率已降至4.6%,与5年期以上LPR持平。
对于未来的房贷利率走势,业内专家普遍认为,房贷利率仍有下调空间。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐称,未来住房信贷将进一步宽松,利于市场修复。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,未来还会有更多城市下调首套房贷利率水平,降至5%以下将成趋势。
(截图来源:《证券日报》)
除了房贷利率下调之外,多地的首付款比例也有所降低。4月28日,广东成为全国首个对首付比例调整进行明确的省份。
根据广东省发布的《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》,广东省明确要求因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广东是全国首个省级要求降低首付的省份,单纯从这一点来看,广东就具有积极性和主动性,其对于引导后续各地政府和银行降低首付比例、积极降低购房成本等有积极的作用。
限购、限售、限贷、限价政策松绑
西南证券在最新研报中称,房地产市场的需求端政策自2021年底开始松绑,从政策内容来看:
第一阶段以购房补贴和公积金贷款放松等试探性松绑为主;
第二阶段以房贷利率和首付比例下调为主;
第三阶段取消限购、限售等成为新的发力点。
(来源:中指数据CREIS)
自三月开始郑州、福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地均松绑了限购、限售等限制性措施。
从松绑的城市来看,早期以三四线城市为主,后续范围逐渐扩大至上海临港、杭州、苏州、南京、重庆、哈尔滨、佛山、青岛等热点一二线城市。
(截图来源:西南证券)
4月26日,佛山住建局发布《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》。《通知》规定,对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房不再限购。
(来源:佛山住建局官网)
对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,佛山此类政策是限购放松中一个较好的创新版本,后续其他城市可以借鉴。
4月28日,天津市住建委发布公开征求意见的公告,拟定了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知》。
(来源:天津发布微信公众号)
《通知》明确,自2022年7月1日起,全市停止受理限价商品住房资格申请。自2022年10月1日起,全市停止限价商品住房销售。
据了解,限价房又称限房价、限地价的“两限”商品房。业内人士认为,天津将停止限价商品房销售的消息,对于楼市来说是一个重大利好。
这意味着房地产市场需求端的主要调控工具--限购、限售、限贷、限价“四限”政策都将有所松绑!
房地产市场底将加快出现
根据国家统计局公布的数据显示,2022年一季度经济同比增长4.8%。与今年5.5%的目标增速相比,稳增长压力依然存在。
贝壳研究院称,稳增长是重中之重,财政货币政策仍有结构性宽松的空间,房地产市场对稳增长的作用将不断强化。
西南证券在研报中指出,房地产在GDP中占比高,是稳增长、扩内需的关键力量。
2021年房地产业增加值7.76万亿,对GDP直接贡献率6.8%,若考虑上下游涉及的50多个行业增加值,对GDP增长的贡献率接近20%。
因此,房地产行业仍是我国国民经济的支柱产业,对稳增长起到至关重要的作用。在目前稳增长背景下,房地产政策仍将持续宽松。
中原地产首席分析师张大伟称,随着房地产调控政策放松效果持续显现,市场未来几个月有望逐渐企稳。
“在政策见底后,宽松政策将越来越多,市场底部有望加快出现。”
4月29日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管。
业内人士认为,“支持改善性住房需求”和“优化商品房预售资金监管”的表述,都是以前会议没有提过的,表明以后将有相关的支持性措施出台。
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