在《房地产历史调控政策（四）》文章中，我们介绍了我国在2016年至2020年初期间的房地产调控政策。这是以“房住不炒”为基调开启的新一轮全面房地产调控。

本文将承接上文介绍我国2020年2月至4月新冠疫情下的房地产政策调控。

由于新冠疫情冲击，经济遭遇重大打击，央行实施了宽松的货币政策，助力房地产市场回暖。

本轮房地产政策调控的背景

2020年2月，新冠疫情大爆发，经济受到严重影响。

随着防疫措施逐步奏效，企业到了3月末才逐步恢复生产。由于新冠疫情的冲击，经济增速明显下滑。

（来源：Wind，华安证券研究所）

在经济“砸深坑”的背景下，房地产调控开始边际放松。

本轮房地产政策调控的时间线

在新冠疫情冲击下，2020年上半年，央行多次降准以稳住实体经济和满足融资需求。

1月全面降准，大、中小型银行存款准备金率分别下降50个基点，分别调整至12.5%和10.5%；

3月普惠金融定向降准，只针对特定银行；

4月、5月针对中小型银行存款准备金率两次各下降50个基点。

多次降准后，2020年6月，大型银行存款准备金率为12.5%，中小型银行存款准备金率为9.5%。

由于宽松的货币政策，2020年上半年的货币供应量增速明显，同时MLF投放力度明显加大，且MLF利率下降带动LPR下行。

2020年，MLF利率带动LPR利率下行了两次：

1月，MLF利率下降0.1%，一年期LPR和五年期LPR跟随下行，幅度相同；

4月，MLF利率下行了20个基点，一年期LPR下行幅度相同，五年期LPR下行10个基点。

（来源：Wind，华安证券研究所）

除了货币宽松助力房地产市场回暖外，在这轮房地产政策调控中，延期缴纳土地出让金、降低预售条件等政策成为短暂放松的重要手段。

这也可以看出，本轮调控政策放松更多的是针对房地产供应端，而非给予需求强刺激。

2020年2月25日，在银保监会举行的媒体通气会上，银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企表示，房地产金融政策没有调整和改变，仍然是一城一策。

但肖远企还指出：

“地方在大的方向下可根据城市情况做安排，不违反大的政策要求即可，包括房地产融资政策。”

在银保监会新闻发言人这一表述后，部分地方商业银行对于房地产贷款开始有所放松。

2020年2月后，部分城市的自然资源和规划局明确发布土地可延期签订土地出让合同，允许延期缴纳土地出让金，并放松对交地、动工、竣工的时间约束。

针对符合条件的房地产项目，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

针对已领取商品房预售许可证的项目，视情况增加商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例。

（来源：Wind，华安证券研究所）

然而，随着深圳、上海等地房价在此期间上涨过快引发热议，政策转向收紧。

4月22日，国务院办公厅就银行业保险业一季度运行发展情况召开新闻发布会。

肖远企指出，银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。

本轮房地产政策调控的影响

新冠疫情冲击后，央行降准、降息以稳住经济，货币供应量上涨明显。

由于房地产企业和购房者普遍对信贷依赖程度较大，快速增长的货币供应量开始外溢，信贷规模上升带动房地产市场回暖。

在政策边际放松后，房地产市场反应迅速，销售面积很快出现改善，三线城市新房价格也迎来了上涨。房地产投资完成额在2020年2月后迎来较高增速。

另外，央行降息、降准，增加了货币供应量，带动MLF和LPR利率下行，进而推动房贷利率下降。

（来源：Wind，华安证券研究所）

另外，众所周知，房屋交易通常需要线下实地看房。在疫情防控取得效果之前，全国各地小区进出管理趋严，出行限制较多等使得大量房屋交易需求挤压。

这部分需求在2020年4月防疫取得成效之后集中释放，不仅加剧了房地产市场波动，也全面推升了房价。

（来源：Wind，华安证券研究所）

除此之外，在这一时期，多重因素催化了房价上行。

1、2017年开始土地拍卖与房屋限售价格挂钩，2019年底、2020年初的限售商品房开始逐步上市，而经历了2018年、2019年两轮上涨后，“一二手”房价格存在明显倒挂，热门城市新房价格低于周边二手房幅度在5000元/平米以上，“买到即赚到”推升了市场抢购情绪。

2、北京、深圳、上海等一线城市学区制度调整，也引发了学区房的抢购。

3、经营贷成房市炒房客重要资金来源。

为了托底经济，央行对于中小微企业支持性政策增加，贷款利率实际明显下调，远低于房贷利率。

部分银行、个人通过多种方式套取经营贷违规流入楼市。

这一时期，更关键的是小微企业经营贷流入房地产市场。

购房者可以通过新注册企业或者接受转让企业的方式，以房屋抵押方式向银行申请利率较低的经营性贷款，贷款期限与一般房贷基本相同，但不论是首套房还是二套房，经营贷利率均明显低于房贷利率。

以北京为例，小微企业经营贷利率视申请人资质达到4%左右的水平，而同期首套房贷利率约4.9%，二套房利率约5.6%。

2020年底至2021年初，在检查和抽查中，银保监会发现各地不同程度存在经营贷违规流入楼市的情况。

结语

由于2020年初，新冠肺炎疫情爆发，严重冲击经济，央行实施宽松的货币政策，助力房地产市场回暖。

与此同时，土地出让金、预售条件等供应端政策的松绑，也带动了房地产市场的升温。