近日，证监会、国资委、全国工商联等三部委发布了《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称“《通知》”）。其中，《通知》指出，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。

关于“探索房地产行业新的发展模式”，监管层在不同的场合多次强调这一重要表述：

3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开会议并要求“提出向新发展模式转型的配套措施”。

今年的两会《政府工作报告》明确指出：“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。”

在2021年底召开的中央经济工作会议，也明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。

原有的高负债、高杠杆、高周转模式不可持续，房地产行业要探索新的发展模式，这也是房企在新形势下转型和发展的方向。

接下来，本文将结合浙商证券、中信建投证券和中金公司的最新研报，阐述房企探索新发展模式的道路，以及探讨中国与发达经济体“后房地产”时代可能存在的异同！

房企探索新发展模式有哪些道路？

业内人士指出，随着市场环境、住房供应模式及增量开发空间的变化，房地产行业“探索”新发展模式已经迫在眉睫！

那么房企探索新发展模式都有哪些道路呢？

《证券日报》近日发文称，第一，要保持杠杆合理化；第二，要积极盘活存量，有序推进城市更新；第三，开发商需强化轻资产运营能力，向发展商转型。

浙商证券认为，房企新发展模式包括参与城市更新综合开发、保障性租赁住房轻重模式开发，以及运营和轻资产发展模式三种类型。

中信建投证券首席经济学家黄文涛日前接受《中国证券报》记者采访时表示，当前探索房地产新发展模式，寻找新增长点势在必行。

首先，房地产新发展模式的重心在于租购并举。

其次，新发展模式还应包括房企从开发建设向运营服务的转变。

近年来，房企不断参与到保障性租赁住房建设、城市更新、老旧社区改造和物业管理等业务中，未来还需要更加注重优化品质及服务质量，从资产管理、资产运营中获取长期效益，进而走向良性循环。

房地产代建将具有广阔的发展空间，租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融等重点支持。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，参考发达经济体头部企业的发展经验，我国房企探索新发展模式，根据企业资源规模分为三种模式。

第一种是“专注开发”模式，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效；

第二种是“开发+轻资产”轻重并举模式，中型房企应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率；

第三种是“开发+轻资产+资产管理”模式，综合性大型房企应发展轻资产业务，并拓展资产管理业务。

（图片来源：中指研究院）

看看别人的后房地产时代

日前，中金公司在报告中分析了美国和日本等发达经济体在后房地产时代的经济表现。

从美国和日本的房地产市场发展来看，都经历过房地产泡沫及其破灭，不过两国在后房地产时代表现迥异。

中金公司认为，原因是多方面的，两国在人口结构、信贷环境、政策应对以及泡沫形成内因方面均有较大不同。

1、人口结构的变化

劳动力供给影响经济增长潜力，日本1990年之后人口年龄结构迅速老化，而美国劳动力供给压力相对较小。

2、市场出清速度

日本在危机后形成大量“僵尸企业”，市场未能及时出清，而美国则在较短时间内甩掉“包袱”，轻装疾行。

3、政策反应速度

日本较为缓慢的货币和政策转向，也是危机深化的重要原因，而美国则采取了更为强有力的救济举措。

中金公司还在报告中指出，在后房地产时代，美日金融业和房地产业占经济比重总体平稳，但建筑业、房地产相关制造业GDP占比回落较大。

从房地产+金融业占GDP比重来看，日本2000年为16.3%，较1990年下降0.1个百分点，美国2017年为20.1%，较2007年上升0.8个百分点。

（来源：万得资讯、中金公司研究部）

总体来看，这两个行业的经济占比，在后地产时代依然保持平稳。

从房地产拉动行业来看，主要集中在建筑、金融、相关制造业（金属制品、非金属矿物制品、家电、家具、木制品等）。

各国房地产拉动的产业结构较为相似，房地产业本身会拉动金融服务（主要是银行业），房屋建筑会拉动金属制品、非金属矿产品、木制品等建材产品，购房者通常还会购买家具、家电等消费品。

以美国为例，将房地产和建筑业合并来看，主要拉动的行业包括银行、其他房地产、金属制品、非金属矿制品等。

（来源：万得资讯、中金公司研究部）

结语

业内人士指出，当下，需为房企过去的“三高模式”按下“终止键”，着眼于新思考、新产品和新服务，新模式转型正当时！

后房地产时代，中国的房企需以市场需求为导向，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫。

对于中国房地产行业来说，在房企探索新发展模式后，房地产业依然会对拉动经济增长具有重要的作用。