进入2022年以来，各地楼市政策暖风频吹，60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售等。

在这些城市中，郑州、福州等省会城市和苏州等一些热点城市的楼市放松政策更加引人关注。

3月初，郑州出台涉及范围最广、政策力度最大的新政。3月底，福州放松限购、哈尔滨取消限售。4月初，兰州楼市放松政策同样涉及范围较广，限购、限贷、限售等均有放松。

热点城市中，苏州放松了限售、限购。苏州将二手房由限售5年改为限售3年，还将非户籍居民家庭购房需要的社保年限要求从原来的3年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保。

业内人士指出，房地产宽松政策的出台，不仅有效提振行业信心，而且能够支持房地产行业发挥经济稳定器的作用，对于稳增长至关重要！

房地产政策宽松明显提速

受到去年二季度调控因素的影响，房地产市场面临了一定的下行压力。

不过自去年12月中央经济工作会议强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求以来，房地产政策出现了明显的放松。

国联证券在最新一份研报中指出，自2021年9月中央多次提及“两个维护”以来，房地产政策出现明显放松。

今年3月份疫情发生以来，稳增长压力进一步增大，各地房地产政策更是呈现提速迹象：

1）化解房地产企业债务风险提速。3月16日，国务院金融委会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

中信建投证券称，优质房企、AMC等相继获得并购贷额度，部分出险房企债务重组获阶段性成效。

2）房地产税暂停扩大试点。3月16日，财政部有关负责人表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

3）房贷利率下调。3月22日，苏州部分银行首套住房贷款利率降至4.6%，与LPR 利率持平。

4）废止住房限购限贷政策。郑州打响了今年全面放松限购限贷的“第一枪”，哈尔滨取消实施近4年的限售政策。

5）下调首付比例。

6）房贷放款速度加快。

7）加大公积金支持力度。

（来源：住建部、人民银行、国联证券等）

业内人士称，从各地出台的放松楼市政策来看，限购、限贷、限售等政策均有一定程度的放松。

中信建投证券还指出，土拍市场方面，2022年首轮集中供地规则改善，为房企提供更多利润空间。

房地产政策调整是稳增长的要求

国联证券称，按照我国GDP的统计方法，估计房地产产业链增加值占中国GDP的比重在16-17%。

房地产产业链对GDP的贡献分为两部分：

一是新建住宅建筑安装工程对GDP的影响，主要是第二产业的增加值；

二是与一手房建设相关的设计、销售，以及与二手房相关的交易，物业，租赁（含自有住房的租金）等服务相关的科目，计入第三产业增加值。

第一部分，用房地产开发投资中的建安投资来估计。2021年全国房地产开发投资完成14.8万亿，扣除土地购置费约4.4万亿，则房地产投资对第二产业增加值的贡献约10.4万亿，占GDP的9.1%。

（来源：Wind、国联证券研究所）

第二部分，2021年房地产行业增加值对第三产业增加值的贡献约为7.8万亿，占GDP的比重约6.8%。

（来源：Wind、国联证券研究所）

国联证券称，以上两者合计，房地产产业链对GDP的贡献在15.9%左右。

此外，众所周知，房地产行业通过土地出让金和与地产相关的税金还对政府财政构成了明显的贡献。

在中国，一些重要的耐用品的消费，如家电、家具等也与地产销售密切相关。

因此，总的来看，房地产产业链以及相关的上下游行业对于GDP的贡献在16%-17%之间。

国联证券称，今年如果要实现5.5%左右的经济增长，房地产投资增速大约要实现零增长或仅能有轻微的负增长。

因此，近期房地产政策的调整符合此前的预期，也预计相关政策仍将持续调整。

房地产行业回升对稳增长至关重要

业内人士称，在2022年稳增长尤其重要的宏观背景下，房地产如果失速，稳增长的难度会非常大。

作为经济的重要支柱产业，房地产的产业链长，对上下游的拉动作用明显，影响到经济的很多方面，可以说今年稳地产是稳增长的重要抓手之一。

如果房地产政策不明显调整，即使按照2021年12月商品房销售面积同比增速-15.5%作为基准，保守估计2022年全年房地产销售也可能下滑超过10%。

在房地产开发商普遍现金流紧张的情况下，房地产投资的增速也可能下滑8-10%，可能拖累GDP约1%-1.2%。

国联证券估计，今年房地产投资增速至少要维持在零增长或者仅能有轻微的负增长，才有望推动全年GDP增速达到5.5%左右的水平。

此前，兴业证券研报就称，经济目标5.5%，稳经济信号明显，经济稳需要地产稳。

结语

国联证券称，在稳增长的大背景下，近期包括郑州、福州在内的房地产政策的明显调整（放松限购、限贷等）是必要的，也会引发其他城市的效仿。

随着房地产宽松政策密集发布，市场对房地产板块从犹豫到坚定，今年以来取得明显超额收益。国联证券认为，当前房地产板块仍有上行动力。

一方面，在稳增长背景下，政策密集发布，有望从基本面改善行业预期；

另一方面，今年以来，在俄乌冲突、美联储加息等风险因素影响下，市场整体以防风险为主，低估值的房地产板块取得明显超额收益。

（来源：Wind、国联证券研究所）

中信建投证券在研报中指出，随着房地产市场预期上行、相关政策落地、行业基本面改善，板块行情仍有较大幅度上升空间。

在以稳增长为主要基调和房地产行业政策有望全面回暖的背景下，2022二季度的房地产板块将由结构性行情演变为全面行情，继续全面看多房地产行业。