在之前的《房地产历史调控政策（三）》文章中，我们介绍了我国2014年至2016年期间的房地产调控政策。由于面临着去库存的任务，该轮房地产政策调控开始转向放松。

本文将承接上文介绍我国2016年至2020年初期间的房地产调控政策，这是以“房住不炒”为基调开启的新一轮全面调控。

本轮政策调控的背景

2016-2018年上半年，GDP增速保持在较为稳定的窄幅波动中，维持在6.8%-7%区间。

另外，CPI同比维持在2%-3%区间，PPI同比逐步下行。

（来源：Wind、华安证券研究所）

在经济增长平稳叠加CPI较为稳定的大环境下，“去杠杆”和“防风险”成为金融领域宏观调控的首要工作。

受到上一轮偏向放松的地产调控政策影响，2016年楼市持续高热、房价涨幅连创新高，推动房地产政策由宽松开始逐步收紧。

在这样的背景下，新一轮的地产调控开始了。

本轮政策调控的时间线

2016年9月30日，北京市政府办公厅发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

《措施》称，要推进差异化信贷政策，提高首付比例和推出首套房认定标准。

当年9月底至10月上旬，上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、福州、惠州、南昌等22个城市发布了房地产调控政策，房地产调控开始转向收紧。

10月28日，中央政治局会议提出，要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

12月16日，中央经济工作会议将“促进房地产市场平稳健康发展”作为2017年的重点任务之一，并首次明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

会议还指出，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

从时间点来看，在2016年12月中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，全国房地产调控开始进入全面收紧阶段。

2018年7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，则是本轮政策调控的顶峰。

下图为2016年至2020年初，房地产政策调控的时间线：

（来源：Wind、华安证券研究所）

本轮政策调控的特点

本轮地产政策调控的特点包括“风向标”转向北京、上海、深圳三个一线城市、“认房又认贷”、新房限价政策、房企融资环境收紧等。

1、本轮地产政策调控的“风向标”是北京、上海和深圳三个一线城市，且持续强化限购政策，包括以下三点：

第一，逐步形成区域性“联防”调控政策，热点城市周边调控跟随热点城市一并趋严，如环北京地区、珠三角地区、环上海地区等。

第二，调整非本地户籍社保和个税缴纳年限政策，进一步提高非本地户籍购房门槛。

第三，打击通过“假离婚”获得购房资格与首付优惠。

2、从“认房或认贷”转向“认房又认贷”是本轮地产政策调控的核心措施。

2016年11月28日，上海率先实行了“认房又认贷”，随后北京跟进，并逐步在全国范围内实施“认房又认贷”。

另外各地也将首套房、二套房最低首付比例均上调，其中二套房首付比例全面调整至60%的水平。

3、新房限价政策逐步登上地产政策调控舞台。

2016年9月30日调控政策中，北京提出“试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施”，并逐步在全国范围内得到广泛采纳。

这里指的是，通过在土地拍卖环节限定未来最高售价，从而实现对新建商品房价格的管控。

不过，由于商品房开发通常需要2年以上，随着周边二手房价上涨，在客观上也造成了部分区域一二手房出现了“价格倒挂”的现象。

4、房企融资环境进一步收紧。

在去杠杆、防范化解金融风险和提升金融服务实体经济的大背景下，央行加强了对信贷资金流入房地产市场的监管。

2017年4月，原银监会《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》提出，严禁资金违规流入房地产市场。

2019年，银保监会要求32个房价上涨压力过大城市的地方银保监局，开展针对当地银行涉及地产有关业务的检查，进一步压缩了房企融资环境。

（资料来源：央行、银保监会等）

本轮政策调控的影响

受到政策调控的影响，房价、房贷利率、房地产投资和商品销售等方面都受到了一定的影响。

2017年3月开始，房贷利率快速上行。

从2017年3月开始，北京、杭州、厦门、广州、青岛、天津等城市纷纷实行“认房又认贷”，自此房贷利率开始全面上行。

同时，首套房贷利率折扣逐步取消，首套房贷利率开始向二套房贷利率靠拢。

（来源：Wind、华安证券研究所）

2016年9月之后，房价开启了一轮下跌，2017年3月出现了一个小反弹之后快速下降，2018年上半年房价迎来了一轮快速上行，2019年春季又有一次小反弹。如下图所示：

（来源：Wind、华安证券研究所）

虽然房地产政策调控进入全面收紧阶段，但是在经济增长方面，国家推进供给侧改革，贸易摩擦对经济增长造成扰动，央行开启降准支撑经济。

2015年底中央经济工作会议强调推进结构性改革，2016年3月央行降准，主要出于配合宏观政策基调去产能、实现供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境，给予流动性支持。

2018年在中美贸易摩擦的大背景下，央行三次降准以支撑经济。

央行开启降准周期

（来源：Wind、华安证券研究所）

2018底至2019年，货币政策结构性向中小微企业倾斜，多次重要会议部署解决民营企业和小微企业融资难融资贵问题，着力降低小微企业融资成本。