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房地产历史上最重要的调控政策(四)
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然控股
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- 发布时间:2022-04-11 18:08
【概要描述】本文将介绍我国2016年至2020年初期间的房地产调控政策,这是以“房住不炒”为基调开启的新一轮全面调控。
在之前的《房地产历史调控政策(三)》文章中,我们介绍了我国2014年至2016年期间的房地产调控政策。由于面临着去库存的任务,该轮房地产政策调控开始转向放松。
本文将承接上文介绍我国2016年至2020年初期间的房地产调控政策,这是以“房住不炒”为基调开启的新一轮全面调控。
本轮政策调控的背景
2016-2018年上半年,GDP增速保持在较为稳定的窄幅波动中,维持在6.8%-7%区间。
另外,CPI同比维持在2%-3%区间,PPI同比逐步下行。
(来源:Wind、华安证券研究所)
在经济增长平稳叠加CPI较为稳定的大环境下,“去杠杆”和“防风险”成为金融领域宏观调控的首要工作。
受到上一轮偏向放松的地产调控政策影响,2016年楼市持续高热、房价涨幅连创新高,推动房地产政策由宽松开始逐步收紧。
在这样的背景下,新一轮的地产调控开始了。
本轮政策调控的时间线
2016年9月30日,北京市政府办公厅发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。
《措施》称,要推进差异化信贷政策,提高首付比例和推出首套房认定标准。
当年9月底至10月上旬,上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、福州、惠州、南昌等22个城市发布了房地产调控政策,房地产调控开始转向收紧。
10月28日,中央政治局会议提出,要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
12月16日,中央经济工作会议将“促进房地产市场平稳健康发展”作为2017年的重点任务之一,并首次明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
会议还指出,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。
从时间点来看,在2016年12月中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后,全国房地产调控开始进入全面收紧阶段。
2018年7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,则是本轮政策调控的顶峰。
下图为2016年至2020年初,房地产政策调控的时间线:
(来源:Wind、华安证券研究所)
本轮政策调控的特点
本轮地产政策调控的特点包括“风向标”转向北京、上海、深圳三个一线城市、“认房又认贷”、新房限价政策、房企融资环境收紧等。
1、本轮地产政策调控的“风向标”是北京、上海和深圳三个一线城市,且持续强化限购政策,包括以下三点:
第一,逐步形成区域性“联防”调控政策,热点城市周边调控跟随热点城市一并趋严,如环北京地区、珠三角地区、环上海地区等。
第二,调整非本地户籍社保和个税缴纳年限政策,进一步提高非本地户籍购房门槛。
第三,打击通过“假离婚”获得购房资格与首付优惠。
2、从“认房或认贷”转向“认房又认贷”是本轮地产政策调控的核心措施。
2016年11月28日,上海率先实行了“认房又认贷”,随后北京跟进,并逐步在全国范围内实施“认房又认贷”。
另外各地也将首套房、二套房最低首付比例均上调,其中二套房首付比例全面调整至60%的水平。
3、新房限价政策逐步登上地产政策调控舞台。
2016年9月30日调控政策中,北京提出“试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施”,并逐步在全国范围内得到广泛采纳。
这里指的是,通过在土地拍卖环节限定未来最高售价,从而实现对新建商品房价格的管控。
不过,由于商品房开发通常需要2年以上,随着周边二手房价上涨,在客观上也造成了部分区域一二手房出现了“价格倒挂”的现象。
4、房企融资环境进一步收紧。
在去杠杆、防范化解金融风险和提升金融服务实体经济的大背景下,央行加强了对信贷资金流入房地产市场的监管。
2017年4月,原银监会《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》提出,严禁资金违规流入房地产市场。
2019年,银保监会要求32个房价上涨压力过大城市的地方银保监局,开展针对当地银行涉及地产有关业务的检查,进一步压缩了房企融资环境。
(资料来源:央行、银保监会等)
本轮政策调控的影响
受到政策调控的影响,房价、房贷利率、房地产投资和商品销售等方面都受到了一定的影响。
2017年3月开始,房贷利率快速上行。
从2017年3月开始,北京、杭州、厦门、广州、青岛、天津等城市纷纷实行“认房又认贷”,自此房贷利率开始全面上行。
同时,首套房贷利率折扣逐步取消,首套房贷利率开始向二套房贷利率靠拢。
(来源:Wind、华安证券研究所)
2016年9月之后,房价开启了一轮下跌,2017年3月出现了一个小反弹之后快速下降,2018年上半年房价迎来了一轮快速上行,2019年春季又有一次小反弹。如下图所示:
(来源:Wind、华安证券研究所)
虽然房地产政策调控进入全面收紧阶段,但是在经济增长方面,国家推进供给侧改革,贸易摩擦对经济增长造成扰动,央行开启降准支撑经济。
2015年底中央经济工作会议强调推进结构性改革,2016年3月央行降准,主要出于配合宏观政策基调去产能、实现供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境,给予流动性支持。
2018年在中美贸易摩擦的大背景下,央行三次降准以支撑经济。
央行开启降准周期
(来源:Wind、华安证券研究所)
2018底至2019年,货币政策结构性向中小微企业倾斜,多次重要会议部署解决民营企业和小微企业融资难融资贵问题,着力降低小微企业融资成本。
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