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2022第一轮土拍大戏!这些信号很重要!
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然控股
- 来源:
- 发布时间:2022-04-07 21:46
【概要描述】今年首批土拍成交情况,一定程度上反映出当前土地市场的热度,以及房企的拿地动向。
2022年以来,中央及地方的楼市政策风向持续转暖。
中央层面,3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。
关于房地产企业,会议提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。随后财政部、外汇局、证监会、银保监会、央行五部委纷纷表态,提振行业信心,稳定市场预期。
地方层面,各地政府因城施策“稳楼市”,政策内容包含提高公积金贷款额度、降首付比例及下调房贷利率、发放购房补贴等。据不完全统计,全国已有近70城出台了刺激楼市的政策。
在这些政策的提振下,一季度楼市成交回暖,重点城市表现则更为显著。
作为房地产市场的晴雨表之一,2022年首轮土地拍卖将全面开启。那些已经收官的城市首轮土拍表现如何?土拍规则有哪些调整?
首轮土拍表现如何?
截至目前,北京、合肥、福州、厦门、青岛、重庆、武汉等七座城市已完成首轮土地集中拍卖。
这些城市今年首批土拍成交情况,一定程度上反映出当前土地市场的热度,以及房企的拿地动向。
北京第一轮土拍共推出18宗土地,最终的结果是1宗流拍,17宗成交,其中8宗土地底价成交,3宗触及限价,平均溢价率4.8%。
北京首轮集中供地无论是成交面积还是溢价率较去年第二、三批次集中供地都有明显回升。
厦门首轮土拍挂牌10宗地,成交了9宗,溢价率7%,其中有6块地都是溢价成交的,2块地触及最高限价+摇号成交。
重庆13宗地实现“零流拍”,并且还有3幅地触顶摇号,整体竞拍热度较去年第二三批次明显回升。
武汉集中挂出的7宗涉宅地仅有1宗流拍,6宗成功出让,其中1宗触及最高限价+摇号成交,整体溢价率1%,相比全部底价成交的第三批,成交热度回升。
下图为是已经完成2022年首轮土拍的7座城市历次土拍的平均溢价率:
(来源:明源地产研究院)
从完成首轮拍地的城市来看,目前房企拍地热情较去年下半年回升,流拍率下降,溢价率上涨。
为何出现这样的变化?
2021年2月,土拍“两集中”政策出台,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等22座城市,开始实施住宅用地集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年供地次数不超过3次。
2022年,全国各地城市在土拍上形成了自己的节奏。
部分城市已将年度集中供地次数由3次增加到4次,包括青岛、武汉、重庆、济南等地,其他一些城市预计也会跟进。
除了调整供地次数之外,从已经完成首轮土拍的城市来看,重庆和武汉不仅取消了“竞自持”,还降低了部分优质地块的起始楼面价,为房企进一步让利。
另外,中泰证券称,土地质量提高是厦门土拍回暖的关键,反应了房企重销售、重利润的拿地逻辑。
厦门出让的9宗土地中,5宗处于厦门岛内,地理位置优异有利于销售去化。此外,部分地块降低了起拍楼面价,并减少了限售年限,提高了企业拿地利润。
热点城市土拍吸引更多关注
除了上述已经完成土拍的城市之外,还有一些城市公布了今年首批土地集中出让公告。
在这些城市中,南京、杭州和深圳等热点城市的土拍规则调整引发更多的关注。
南京首批次集中出让地块全部位于主城、江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区。
有业内人士表示,此次出让地块少而精,有助于房企集中精力研判地块,预期出让结果较为乐观。
南京首批土拍规则调整集中的四个方面:集中取消了租赁住房的配建要求;保证金比例下调至起始总价的20%;优化调整了房地价差确保预期利润;取消了竞得地块数量的限制。
据《2022年杭州首批集中供地公告》,杭州将采用新的土拍竞价规则——“一次性报价”,并首创“以次高报价的原则确定竞得人”。
克而瑞浙江区域咨询业务项目经理沈力对中国房地产报记者表示:
“本次杭州调整供地节奏和方式,更符合‘房住不炒’总基调,在保证房地产品质的同时,给房企留有一定利润空间。”
据深圳今年第一批集中供地出让公告,本次拍地共有8宗居住用地挂牌出让,其中4宗地的销售限价有所上调,上调幅度在5%-10%不等。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,销售限价松绑,有利于改善利润预期,为开发商创造更大的利润空间,提高拿地开工的积极性,促进房地产行业良性循环。
结语
平安证券在研报中称,从已完成首批土拍城市看,竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情。
中指院表示,土拍规则或将继续从拿地门槛,竞拍规则如摇号等方面进行调整,在保证房企合理利润的同时,促进房地产市场平稳发展。
正如上文所说的那样,土地市场是房地产市场的晴雨表之一。土地市场的表现总是先于新房和二手房市场。
随着土地市场的热度回升,再加上各地因城施策的政策加持,新房和二手房市场的回暖势头将更加显著。
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