2022年以来，中央及地方的楼市政策风向持续转暖。

中央层面，3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。

关于房地产企业，会议提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后财政部、外汇局、证监会、银保监会、央行五部委纷纷表态，提振行业信心，稳定市场预期。

地方层面，各地政府因城施策“稳楼市”，政策内容包含提高公积金贷款额度、降首付比例及下调房贷利率、发放购房补贴等。据不完全统计，全国已有近70城出台了刺激楼市的政策。

在这些政策的提振下，一季度楼市成交回暖，重点城市表现则更为显著。

作为房地产市场的晴雨表之一，2022年首轮土地拍卖将全面开启。那些已经收官的城市首轮土拍表现如何？土拍规则有哪些调整？

首轮土拍表现如何？

截至目前，北京、合肥、福州、厦门、青岛、重庆、武汉等七座城市已完成首轮土地集中拍卖。

这些城市今年首批土拍成交情况，一定程度上反映出当前土地市场的热度，以及房企的拿地动向。

北京第一轮土拍共推出18宗土地，最终的结果是1宗流拍，17宗成交，其中8宗土地底价成交，3宗触及限价，平均溢价率4.8%。

北京首轮集中供地无论是成交面积还是溢价率较去年第二、三批次集中供地都有明显回升。

厦门首轮土拍挂牌10宗地，成交了9宗，溢价率7%，其中有6块地都是溢价成交的，2块地触及最高限价+摇号成交。

重庆13宗地实现“零流拍”，并且还有3幅地触顶摇号，整体竞拍热度较去年第二三批次明显回升。

武汉集中挂出的7宗涉宅地仅有1宗流拍，6宗成功出让，其中1宗触及最高限价+摇号成交，整体溢价率1%，相比全部底价成交的第三批，成交热度回升。

下图为是已经完成2022年首轮土拍的7座城市历次土拍的平均溢价率：

（来源：明源地产研究院）

从完成首轮拍地的城市来看，目前房企拍地热情较去年下半年回升，流拍率下降，溢价率上涨。

为何出现这样的变化？

2021年2月，土拍“两集中”政策出台，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等22座城市，开始实施住宅用地集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年供地次数不超过3次。

2022年，全国各地城市在土拍上形成了自己的节奏。

部分城市已将年度集中供地次数由3次增加到4次，包括青岛、武汉、重庆、济南等地，其他一些城市预计也会跟进。

除了调整供地次数之外，从已经完成首轮土拍的城市来看，重庆和武汉不仅取消了“竞自持”，还降低了部分优质地块的起始楼面价，为房企进一步让利。

另外，中泰证券称，土地质量提高是厦门土拍回暖的关键，反应了房企重销售、重利润的拿地逻辑。

厦门出让的9宗土地中，5宗处于厦门岛内，地理位置优异有利于销售去化。此外，部分地块降低了起拍楼面价，并减少了限售年限，提高了企业拿地利润。

热点城市土拍吸引更多关注

除了上述已经完成土拍的城市之外，还有一些城市公布了今年首批土地集中出让公告。

在这些城市中，南京、杭州和深圳等热点城市的土拍规则调整引发更多的关注。

南京首批次集中出让地块全部位于主城、江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区。

有业内人士表示，此次出让地块少而精，有助于房企集中精力研判地块，预期出让结果较为乐观。

南京首批土拍规则调整集中的四个方面：集中取消了租赁住房的配建要求；保证金比例下调至起始总价的20%；优化调整了房地价差确保预期利润；取消了竞得地块数量的限制。

据《2022年杭州首批集中供地公告》，杭州将采用新的土拍竞价规则——“一次性报价”，并首创“以次高报价的原则确定竞得人”。

克而瑞浙江区域咨询业务项目经理沈力对中国房地产报记者表示：

“本次杭州调整供地节奏和方式，更符合‘房住不炒’总基调，在保证房地产品质的同时，给房企留有一定利润空间。”

据深圳今年第一批集中供地出让公告，本次拍地共有8宗居住用地挂牌出让，其中4宗地的销售限价有所上调，上调幅度在5%-10%不等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，销售限价松绑，有利于改善利润预期，为开发商创造更大的利润空间，提高拿地开工的积极性，促进房地产行业良性循环。 

结语

平安证券在研报中称，从已完成首批土拍城市看，竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情。

中指院表示，土拍规则或将继续从拿地门槛，竞拍规则如摇号等方面进行调整，在保证房企合理利润的同时，促进房地产市场平稳发展。

正如上文所说的那样，土地市场是房地产市场的晴雨表之一。土地市场的表现总是先于新房和二手房市场。

随着土地市场的热度回升，再加上各地因城施策的政策加持，新房和二手房市场的回暖势头将更加显著。