INDUSTRY STUDY
蔚然行研
房地产历史上最重要的调控政策（三）
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然控股
- 来源：
- 发布时间：2022-03-29 18:16
【概要描述】本文将承接《房地产历史调控政策（二）》文，介绍我国2014年至2016年期间房地产政策转向放松的调控过程。
在之前的《房地产历史调控政策（二）》文章中，我们介绍了2009年至2014年，在扩大内需、促进经济平稳较快增长的环境下，我国逐步收紧房地产调控政策的过程。
本文将承接上文介绍我国2014年至2016年期间的房地产调控政策。由于面临着去库存的任务，这一轮房地产政策调控开始转向放松。
本轮房地产政策调控的背景
2014年至2016年，经济增速从2014年二季度的7.6%明显放缓至2015年四季度的6.9%。
（来源：Wind、华安证券研究所）
2014年6月，李克强总理在多次讲话中提出“定向调控”的宏观调控思想，强调要精准发力。
同时，经过前一轮偏紧的政策调控后，房地产库存历史性超过7亿平方米。
在这样的大背景下，2014年9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》放松了二套房贷认定标准，开启了本轮房地产调控。
本轮政策调控的时间线
经过2013年进一步从严调控后，2014年不论是新房还是二手房市场交易比较冷清，观望情绪浓厚，房地产开发投资持续下行，导致房地产库存快速上升。
在这样的背景下，2014年3月《政府工作报告》提出要分类施策。下图为本轮房地产调控期间出台的一系列政策：
（来源：Wind、华安证券研究所）
2014年5月12日，时任央行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，提出合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
2014年7月11日，全国住房城乡建设工作座谈会上，新任住建部长陈政高提出，根据当地实际，各地可以出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。
在这之后，一些非一线城市纷纷放松限购政策。
2014年9月29日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，以金融支持房屋交易、支持换房等改善性住房需求。
（来源：央行、证监会、银保监会等）
本轮政策调控的影响
受到政策调控的影响，商品房销售、房贷利率、房价、房地产开发投资、房企融资等多方面都出现了明显的变化。
1、房贷利率快速下降
2014年11月至2015年6月，房贷利率迎来了一波快速下降。
15年期贷款基准利率持续下调，从6.55%下调至4.9%，降幅高达1.65个百分点。
（来源：Wind、华安证券研究所）
2、房价上行、房地产投资回升
由于房地产调控政策大幅度放松，房价快速上行，月涨幅从-1%一路上行至2%的高位。
（来源：Wind、华安证券研究所）
由于限购政策的存在，一些家庭普遍选择在省会城市或其他城市置业，导致一线城市房价上涨扩散至三四线城市，从而推动房价涨幅持续扩散。
商品房销售额也持续走强，尤其是一线城市表现强劲。
（来源：Wind、华安证券研究所）
另外，房地产投资在2015年10月触底后开始回升。
3、房企发债规模扩张
房地产债券发行规模快速增长，由2014年的1199亿元迅速上升到2015年的5260亿元，2016年更是达到了8390亿元。
房企发债规模的迅速扩张一方面来源于政策支持；另一方面来源于这一时期国内利率处于不断下行、发债利率较低。
此外，当时美联储退出量化宽松后，人民币开启贬值通道，房企提前赎回存续的美元债，转而在国内发行公司债或中期票据。
OFFICIAL ACCOUNTS
公众号
欢迎关注我们的官方公众号
ONLINE MESSAGE
在线留言
版权所有 © 2020 上海蔚然企业管理有限公司 All Rights Reserved. 沪ICP备20008352号-1