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蔚然行研
信心比黄金更重要！如何理解化解房地产市场风险和新发展模式？
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然控股
- 来源：
- 发布时间：2022-03-22 17:45
【概要描述】对于目前的房地产行业而言，信心比黄金更重要。
阳春3月，政策暖风继续吹向房地产市场！
近日，国务院金融委等多部委先后密集表态，强调化解房地产市场风险，不仅提振A股、港股的地产板块，为资本市场注入一剂强心针，而且有利于稳定房地产市场预期和恢复行业信心。
多部委齐发声 释放超重磅信号
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。
“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”
随后，银保监会、证监会、外汇局、央行均纷纷表态要及时研究防范化解房地产风险应对方案。
证监会：
“积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。”
另外，证监会还提出保持政策预期的稳定和一致性，助力稳定宏观经济大盘和金融运行。
业内人士认为，这意味着今年对上市房企的管控态度是积极的，不会出现紧箍咒的现象。
央行：
“稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作。”
何为“大型平台公司”？这里指的是融资型、投资型的公司，是可以为房企注入动力的平台。
业内人士称，可以预见的是，未来房地产的投融资会更加规范。
外汇局：
“配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。”
这一提法不仅符合“房住不炒”的基调，还对房地产进行了精准的、高水平的开放，此举对外资的运用带来积极意义。
除此之外，财政部相关负责人3月16日表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
（来源：信达证券）
国务院金融委等多部委的密集表态，对行业信心恢复极为重要，也非常及时，且令市场更加期待接下来的政策放松。
如何理解房地产市场两大问题？
对于金融委会议提到的“防范化解房地产市场风险”和“提出向新发展模式转型的配套措施”，未来房地产市场将如何发展？
接下来将结合中信证券、平安证券、兴业证券等报告分别阐述。
如何防范化解房地产市场风险？
平安证券称，“稳经济”需“稳地产”，预计后续将有更多稳定地产政策出台。
防范化解房地产风险的核心在于打通以销售回款为主的内生经营现金流。这是提振金融机构与购房者信心的关键。
平安证券预计未来政策或在下调按揭利率、放松限购限贷、松动预售监管金等多维度“因城施策”发力。
中信证券认为，化解房地产企业风险的手段有项目并购，而项目并购的前提是销售稳定。
中信证券预计，政策有望继续发力，推动销售走出低谷。在需求侧手段中，对“新市民”的置业需求资金支持可能值得重视。
兴业证券则指出，为了防范化解风险，房地产市场供给端政策将进一步积极变化，例如预售资金监管、收并购、地产融资等将持续改善。
中指研究院统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。
此外，全国性金融资产管理公司（AMC）已有三家有所行动，“行动目标”均是化解房地产行业风险。
贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示：
“房企风险的化解，需要政府、房企、金融机构协同，使资金、资源在行业内重新配置，甚至给部分房企创造有序退出或转型的条件，有序去杠杆应该成为行业共识。”
新发展模式方向在何处？
中信证券在研报中提到，支持房地产企业向新发展模式转型的相关措施，有可能包含：
继续做大基础设施REITs市场，纳入更多不动产基础资产类别；
区分开发业务和城市更新、运维、租赁和服务等业务的股权、债权融资，更下力气支持新模式企业发展；
充分盘活闲置资金，包括闲置的公积金和住房维修资金；
加强房地产政策的可预期性，保持一般监管政策口径平稳。
中信证券指出，房地产企业的未来主要在于对不动产空间的持有、运营和服务，包括满足新市民居住需求、满足租赁需求、满足老旧小区更新改造需求、城市空间服务业务机会等。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，未来房地产企业低负债、低杠杆的经营模式将会受到鼓励，将是新发展模式的重要方向。
结语
业内人士认为，对于目前的房地产行业而言，信心比黄金更重要。此次多部委罕见表态，释放出积极信号，关键时刻提振行业信心。
在“房住不炒”的总基调下，既要支持居民自住以及改善性购房消费，支持房企合理的融资需求，更要坚决遏制房地产泡沫化金融化问题死灰复燃。
本轮房地产行业调整后，行业将告别过去高杠杆发展模式，探索新的发展模式转型，实现良性循环。
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