2022年开年以来，房地产市场频频吹来政策暖风。

据不完全统计，今年已经有超过50个城市对楼市调控政策进行了松绑，包括放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、放松限售及购房补贴等。

在各地“因城施策”出台支持性楼市政策的背景下，今年2月，全国100个城市的新建住宅平均价格止跌回升。

在全国“两会”定调之后，各地的“因城施策”节奏有望进一步加快，且将成为今年房地产市场最大的特点！

接下来，本文将结合券商研报详细阐述今年房地产市场最大的特点--“因城施策”！

“两会”前：政策暖风吹不停

对于房地产领域，今年“两会”《政府工作报告》指出，继续保障好群众住房需求。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租赁并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

针对《政府工作报告》提到的“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，中指研究院指出，预计今年全面落实因城施策的节奏将加快，尤其是改善需求端政策，促进市场信心恢复。

事实上，在“两会”之前，中央及地方层面频繁释放“稳楼市”的信号。

中央层面：

中央经济工作会议为2022年房地产市场发展定调——“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

央行相关负责人此前表示，房地产最核心的特征之一是区域性，在房地产长效机制管理框架下，更多的是落实城市属地责任，结合当地市场形势，因城施策实施房地产调控。

在《政府工作报告》公布之前，中国银保监会主席郭树清称，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转，房地产价格调整对金融业是好事，但不希望太剧烈，对经济影响太大。

随后银保监会、央行发布通知，鼓励商业银行满足“新市民”合理购房信贷需求，因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准。

地方层面：

在今年各地政府工作报告中，黑龙江、江苏、浙江、广东等多地明确提出要更好满足购房者合理住房需求。

据统计数据显示，截至3月8日，今年以来有55地楼市调控政策进行了调整，内容包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款要求等。

郑州限购松动；青岛即墨区限售调整；安徽、菏泽等1省10市降低商贷首付比例；北海等7市降低公积金首付比例；南昌等11市提升公积金贷款额度；广州等城市按揭利率下调。

在政策利好接踵而至的背景下，春节以后部分热点城市二手房市场回暖步伐加快。

贝壳研究院数据显示，2月，重点监测的50城二手房成交量环比增长约4%，考虑到春节假期及该月天数较少等因素，2月市场修复力度较为明显。

特别是节后成交量快速回升，2月7日至月底，50城二手房日均成交量较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。 

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，3月份，在供需活跃和预期改善的影响下，市场整体或呈现量升价稳的态势。

“两会”后：“因城施策”或成最大特点

业内人士认为，在《政府工作报告》定调后，楼市的需求端政策空间有望进一步释放，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，“因城施策”政策或将更为积极。

尽管2022年开年以来，多地出台了“稳楼市”的政策，但是总体来看房地产市场需求仍然比较低迷，需要需求端政策继续发力。

另外，考虑到《政府工作报告》提出5.5%经济增速目标，除了基建投资之外，房地产行业对于稳增长的贡献同样不可或缺，因此“因城施策”政策、尤其是需求端政策或将更为积极。

德国商业银行亚洲高级经济学家周浩也认为，5.5%左右的经济目标困难很多，除了基建外，同时也要“拉动三四线城市房地产需求，看居民端需求能不能起来。”

兴业证券、江海证券等券商也在最新的研报中表达了类似的观点。

兴业证券研报称，经济目标5.5%，稳经济信号明显，经济稳需要地产稳。根据兴业证券的测算，地产及产业链对经济贡献在25%左右，房地产稳才能经济稳。

兴业证券分析师阎常铭在研报中指出，中央表述下，城市需求端因城施策空间可能打开，进入加速出台落地期。

政府工作报告对于“需求”的强调，以及满足“新市民”合理购房信贷需求，可能带来因城施策的进一步变化，包括首付比例、认房认贷、限购、限售等方面。

江海证券首席经济学家屈庆表示：

“做比说重要。就看着力点在哪里，到底是‘房住不炒’还是‘因城施策’，我感觉是后者。”

同策研究院研究总监宋红卫预计，“两会”后“稳楼市”政策会陆续出台，城市之间差异化明显。

从执行强度来看，城市之间差异化会很大，能级较低的三四线城市松动的力度会大一些，核心城市变动相对较小。

海通证券在研报中指出，

随着行业和区域分化日益严重，既有行业热度较高的一线城市，也有已步入行业严冬的部分二线、三线城市，因此对不同行业环境下的城市需要采取有针对性的政策放松措施，必将促进不同城市都能进入行业良性循环和健康发展。

此外，知名经济学家任泽平日前也表示，房地产的政策底已经出现，后续的房地产调控一定是放松的，因城施策将是后续房地产调控中的关键词。

任泽平还称，今年房地产最大的特点，叫做“因城施策”。

“因城施策”就是允许各个城市“自救”，通过适当的调整房地产前期过紧的政策来进行房地产市场的“自救”。

比如前期的限购、限贷、限价、限售等等，今年有可能会调整。

结语

除了需求端政策空间有望积极释放之外，兴业证券还指出，供给端政策也很重要，尤其是考虑到一些房企仍然面临着流动性的问题。

在政策和表态上，并购融资、地产债发行、预售资金监管等均有改善。在执行力度上，银行、全国性资产管理公司（AMC）等有关房企纾困收并购动作不断。

总而言之，不管是地方“因城施策”放松楼市调控，还是房企并购融资、发行地产债等，主基调仍以稳楼市为主，“房住不炒”仍然是导向。