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2022“两会”定调!这是今年房地产市场最大的特点!

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-03-15 17:52
  • 访问量:0

【概要描述】兴业证券研报称,经济目标5.5%,稳经济信号明显,经济稳需要地产稳。

2022“两会”定调!这是今年房地产市场最大的特点!

【概要描述】兴业证券研报称,经济目标5.5%,稳经济信号明显,经济稳需要地产稳。

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2022年开年以来,房地产市场频频吹来政策暖风。

 

 

据不完全统计,今年已经有超过50个城市对楼市调控政策进行了松绑,包括放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、放松限售及购房补贴等。

 

在各地“因城施策”出台支持性楼市政策的背景下,今年2月,全国100个城市的新建住宅平均价格止跌回升。

 

在全国“两会”定调之后,各地的“因城施策”节奏有望进一步加快,且将成为今年房地产市场最大的特点!

 

接下来,本文将结合券商研报详细阐述今年房地产市场最大的特点--“因城施策”!

 

“两会”前:政策暖风吹不停

 

对于房地产领域,今年“两会”《政府工作报告》指出,继续保障好群众住房需求。

 

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租赁并举,加快发展长租市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

 

针对《政府工作报告》提到的“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,中指研究院指出,预计今年全面落实因城施策的节奏将加快,尤其是改善需求端政策,促进市场信心恢复。

 

事实上,在“两会”之前,中央及地方层面频繁释放“稳楼市”的信号。

 

中央层面:

 

中央经济工作会议为2022年房地产市场发展定调——“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

 

央行相关负责人此前表示,房地产最核心的特征之一是区域性,在房地产长效机制管理框架下,更多的是落实城市属地责任,结合当地市场形势,因城施策实施房地产调控。

 

在《政府工作报告》公布之前,中国银保监会主席郭树清称,房地产泡沫化、金融化势头得到扭转,房地产价格调整对金融业是好事,但不希望太剧烈,对经济影响太大。

 

随后银保监会、央行发布通知,鼓励商业银行满足“新市民”合理购房信贷需求,因城施策执行好差别化住房信贷政策,合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准。

 

地方层面:

 

在今年各地政府工作报告中,黑龙江、江苏、浙江、广东等多地明确提出要更好满足购房者合理住房需求。

 

据统计数据显示,截至3月8日,今年以来有55地楼市调控政策进行了调整,内容包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款要求等。

 

郑州限购松动;青岛即墨区限售调整;安徽、菏泽等1省10市降低商贷首付比例;北海等7市降低公积金首付比例;南昌等11市提升公积金贷款额度;广州等城市按揭利率下调。

 

在政策利好接踵而至的背景下,春节以后部分热点城市二手房市场回暖步伐加快。

 

贝壳研究院数据显示,2月,重点监测的50城二手房成交量环比增长约4%,考虑到春节假期及该月天数较少等因素,2月市场修复力度较为明显。

 

特别是节后成交量快速回升,2月7日至月底,50城二手房日均成交量较1月日均水平增长约40%,超过去年12月日均水平约10%。 

 

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,3月份,在供需活跃和预期改善的影响下,市场整体或呈现量升价稳的态势。

 

“两会”后:“因城施策”或成最大特点

 

业内人士认为,在《政府工作报告》定调后,楼市的需求端政策空间有望进一步释放,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,“因城施策”政策或将更为积极。

 

尽管2022年开年以来,多地出台了“稳楼市”的政策,但是总体来看房地产市场需求仍然比较低迷,需要需求端政策继续发力。

 

另外,考虑到《政府工作报告》提出5.5%经济增速目标,除了基建投资之外,房地产行业对于稳增长的贡献同样不可或缺,因此“因城施策”政策、尤其是需求端政策或将更为积极。

 

德国商业银行亚洲高级经济学家周浩也认为,5.5%左右的经济目标困难很多,除了基建外,同时也要“拉动三四线城市房地产需求,看居民端需求能不能起来。”

 

兴业证券、江海证券等券商也在最新的研报中表达了类似的观点。

 

兴业证券研报称,经济目标5.5%,稳经济信号明显,经济稳需要地产稳。根据兴业证券的测算,地产及产业链对经济贡献在25%左右,房地产稳才能经济稳。

 

兴业证券分析师阎常铭在研报中指出,中央表述下,城市需求端因城施策空间可能打开,进入加速出台落地期。

 

政府工作报告对于“需求”的强调,以及满足“新市民”合理购房信贷需求,可能带来因城施策的进一步变化,包括首付比例、认房认贷、限购、限售等方面。

 

江海证券首席经济学家屈庆表示:

 

“做比说重要。就看着力点在哪里,到底是‘房住不炒’还是‘因城施策’,我感觉是后者。”

 

同策研究院研究总监宋红卫预计,“两会”后“稳楼市”政策会陆续出台,城市之间差异化明显。

 

从执行强度来看,城市之间差异化会很大,能级较低的三四线城市松动的力度会大一些,核心城市变动相对较小。

 

海通证券在研报中指出,

 

随着行业和区域分化日益严重,既有行业热度较高的一线城市,也有已步入行业严冬的部分二线、三线城市,因此对不同行业环境下的城市需要采取有针对性的政策放松措施,必将促进不同城市都能进入行业良性循环和健康发展。

 

此外,知名经济学家任泽平日前也表示,房地产的政策底已经出现,后续的房地产调控一定是放松的,因城施策将是后续房地产调控中的关键词。

 

任泽平还称,今年房地产最大的特点,叫做“因城施策”。

 

“因城施策”就是允许各个城市“自救”,通过适当的调整房地产前期过紧的政策来进行房地产市场的“自救”。

 

比如前期的限购、限贷、限价、限售等等,今年有可能会调整。

 

结语

 

除了需求端政策空间有望积极释放之外,兴业证券还指出,供给端政策也很重要,尤其是考虑到一些房企仍然面临着流动性的问题。

 

在政策和表态上,并购融资、地产债发行、预售资金监管等均有改善。在执行力度上,银行、全国性资产管理公司(AMC)等有关房企纾困收并购动作不断。

 

总而言之,不管是地方“因城施策”放松楼市调控,还是房企并购融资、发行地产债等,主基调仍以稳楼市为主,“房住不炒”仍然是导向。

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