2021年上半年，“三道红线”政策效果愈发显现，房地产行业迎来史上最严调控。

2021年下半年，房地产市场开始迅速转冷，恒大、阳光城等房地产企业债务问题持续发酵。

不过，2021年四季度开始，房地产调控政策向暖微调。中央经济工作会议提出“加强预期引导”以及“支持合理购房需求”等调控方向有望支撑2022年房地产回暖。

政策调控对于房地产市场影响颇大，无论是房企的销售、融资，还是购房者的预期。这些政策最终都将传导到房价上面。

本文将剖析我国房地产历史上重要的房地产政策，来看政策调控对房价所产生的影响。

中国进入商品房市场化阶段

1997年亚洲金融危机，为了渡过此次难关，扩大国内需求，1998年开始国家逐步停止福利分房。

1998年7月3日，以国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志着中国进入商品房市场化阶段。

2003年为了应对“非典”疫情、托底经济，房地产更是被确立为支柱产业。

“老国八条”出台：本轮调控开启

随着非典疫情影响褪去，以2005年3月《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号，即“老国八条”)为标志，本轮房地产调控正式开启。

（来源：Wind、华安证券研究所）

本轮房地产调控主要手段是首付比例、税费和住房供应等。

首付比例调高 二套房信贷政策开启差异化

2003年为了应对“非典”影响，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)明确第一套自住住房首付比例仍执行此前20%的优惠规定，第二套及以上适当提高比例。

2006年5月，国务院办公厅先转发了建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(“国六条”)，之后又发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(“国十五条”)，将首套房首付比例调高到30%。

2007年9月27日，央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，首次明确二套及以上住房的首付比例不得低于40%。

调整房屋交易营业税 加强个人所得税征管

2005年5月9日“新国八条”调整可住房转让环节营业税政策，住房转让需持有两年方可免征营业税。

2006年5月“国十五条”进一步将免征营业税的住房持有年限上调至5年。

2006年7月，国税局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(“108号文件”)，进一步加强交易环节个人所得税征管，对于不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按照住房转让收入的1%-3%实行核定征税，具体比例由地方在范围内确定。

（资料来源：央行、银保监会等）

加强普通住宅(90平米以下)供给支持

2005年5月“新国八条”开始加强经济适用房建设，2006年“国十五条”明确了“90/70”政策，即商品住房建设套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，加大普通住宅供应。

本轮房地产调控的背景

2005年至2008年，在高房价、高通胀大环境下，经济过“热”的担忧推动决策层收紧房地产政策。

2005-2008年初，在外贸+内需双引擎驱动下，经济高速增长。

2005-2007年，中国加入WTO的红利进一步显现，国际收支顺差快速上升，在当时结汇的背景下，外汇储备快速增长推动国内货币被动扩张，2007年M2同比增速处于20%高位，推动各类资产价格快速上涨。

与此同时，高通胀的问题逐步显现，CPI持续上行，2007年3月突破3%，2008年2月达到峰值8.7%。

城镇化加速催生了大量房地产市场需求，叠加货币供应量高位，房地产整体调控效果欠佳。

总的来看，这一时期虽然出台了一系列房地产调控政策，但只有个别月份房价涨幅有所收窄，房价在2007年10月之前均保持明显上涨。

一方面，经济高速增长，城镇化率快速提升、人均住宅面积不足30平方米催生了大量房地产需求。

这其中主要表现为房地产供应偏紧，房地产销售面积大于竣工面积，待售面积(绝对库存)处于相对低位。

另一方面，货币政策虽然有所收紧，但M2处于高位，相应推高了资产价格。

（图表来源：Wind）

（图表来源：Wind）

2008年金融危机下的政策调控

货币政策和房地产调控收紧，叠加经济增长预期减弱，2007年10月开始房价开始有所走弱。

1、货币政策收紧

2007年底中央经济工作会议定调“要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为当前宏观调控的首要任务”，将已实施10年的稳健货币政策调整为“适度从紧”，要求“严格控制货币信贷总量和投放节奏”、“严格控制新开工项目，防止投资反弹”。

由于房地产企业、购房者普遍对信贷依赖程度较大，信贷规模收缩是房价止涨、股价下跌的关键原因。

2、上调二套房首付比率和利率成为抑制投机性房地产需求的重要手段

2007年9月27日“二套房贷新政”明确二套及以上住房的首付比例不得低于40%、贷款利率上浮1.1倍，使得投机性需求“加杠杆”的门槛和成本均大幅上升。

3、次贷危机引发的全球经济危机扭转了经济继续快速上涨的预期

2007年，我国外贸依存度高达60%，大量就业与外贸直接相关。

因此，2007年次贷危机的影响持续发酵，并在全球范围内扩散，全球经济放缓、贸易摩擦增多、原材料价格上涨挤压企业利润等因素，直接影响了我国外贸出口。

据商务部统计，2008年一季度共有8个国家和地区对中国产品发起反倾销和反补贴调查案件17起，涉案金额19.1亿美元，中国还遭遇5起美国“337调查”。

受此影响，经济发展乐观预期不再，居民购房行为也相对谨慎。

（图片来源：Wind、华安证券研究所）

在以上背景下，全国房价、房屋销售以2007年10月为分界点，地产投资2008年下半年开始下滑。

以国家统计局70个大中型城市房价指数来看，以2007年11月为分界点，房价涨幅先震荡向上后向下，2008年下半年开始环比进入负区间。

商品房销售额月同比也以2007年11月为分界点，之前以升高为主(2006年下行是因为2005年调整了统计口径导致基数增加)，2008年进入负区间。

房地产投资2008年下半年之前整体保持较高增速，2008年下半年开始迅速下降。

（图片来源：Wind、华安证券研究所）

（图片来源：Wind、华安证券研究所）

结语

综上所述，本文中，中国的房地产市场主要经历了以下三个阶段：

中国进入商品房市场化阶段；

第一轮政策调控的正式开启；

2008年全球金融危机背景下的政策调控。

整体来看，房地产市场的政策调控最终目的是确保行业的健康平稳发展。