受调控因素的影响，房地产市场在去年下半年面临一定的下行压力。

房企融资、销售均不佳，土地市场降温，且各线城市出现了不同程度的量价齐跌。

不过，自去年12月中央经济工作会议以来，房地市场的政策暖风频吹，信贷环境逐步缓和，各地积极采取稳楼市举措，整个市场止跌企稳的信号愈发显著。

连日来，又有一些地方传出降低首套房首付比例，下调购买首套房的房贷利率等消息，引发重点关注！

众所周知，房贷利率作为影响购房者意愿的重要因素，无论是其预期引导意义，还是实际带来置业成本的下行，均显得尤为重要，而且对于整个房地产市场信心的恢复也起到关键作用！

接下来，本文将进一步阐述房贷利率的走向，对于整个房地产市场的影响。

房贷利率降了，从一线城市开始

2月21日，市场消息称，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六家银行下调了广州地区房贷利率。

其中，首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房利率由5.8%下调至5.6%。

除了广州之外，路透社称，深圳大部分的银行日前已经下调了房贷利率，首套和二套分别下调了15个基点和35个基点，至4.9%和5.2%。

另外，北京、上海暂未跟进，但房贷放款速度有所加快。

两位消息人士日前透露，中国央行上海总部对辖区内商业银行涉房贷款做出指导，要求月度房贷增速不低于各项贷款增速，且当月末房贷余额不低于去年同期，以及开发贷增量不能为负。

除了一线城市之外，二线城市也传出房贷利率下降的消息！

从媒体报道来看，苏州地区首套房贷款利率已最低降为4.8%。

南京地区部分银行也于近期将首套房贷利率下调至6%以下，最低可至5.7%。

杭州首套房按揭利率也迎来下调，目前，各大银行首套房利率基本稳定在5.6%~5.65%，个别银行最低可以做到5.5%。

根据贝壳研究院数据，2022年1月重点监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点，自2021年9月高点以来连续4个月下行。

除了房贷利率下降之外，银行的房贷放款速度也更快了。

贝壳研究院发布的数据显示，今年1月103个重点城市的平均放款周期为50天，较去年12月缩短7天。分别来看：

一线城市中，北京、广州、上海均较上月缩短，北京、广州较上月加快了一个月；

杭州、武汉、南京、成都、无锡、嘉兴等二三线城市放款速度也加快了一个月以上。

整体来看，贝壳研究院称，1月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。

（图片来源：平安证券研究所、贝壳研究院）

据中国人民银行公布，2022年1月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.7%、4.6%，1年期LPR下降10个基点，5年期LPR下降5个基点。

平安证券称，5年期LPR为21个月来首次下调，有望进一步引导中长期房贷利率下行。

（图片来源：平安证券研究所、贝壳研究院）

其他城市或效仿下调房贷利率

对于多地银行下调房贷利率的原因，招联金融首席研究员董希淼表示：

首先，去年市场流动性比较充足，受供求关系决定，资金价格也会下调；

其次，部分银行出现了资产荒的情况，为了抢占更多的房贷市场份额，银行会通过下调利率来开展市场竞争。

一些核心热点城市的房贷利率是否将迎来下调周期？

董希淼表示，“越来越多的城市的房贷会出现利率下调，有可能会成为一种比较普遍的行为。”

根据路透社报道，一位固定收益市场从业人士评论称，一线城市房贷利率下降，鼓励其他一二线城市效法，有望让房地产市场开始回暖，刺激商品房销售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似广州此类城市房贷利率政策调整，客观上对于全国其他城市有积极的启发意义，有助于对其他城市的后续政策产生示范作用。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，不管房贷利率是上调还是下调，都是市场自发行为，并非是全国层面的降息行动。

“当整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。再说，近期按揭额度都有所增加，利率下降也在情理之中。”

为什么说房贷利率还有下行空间？

尽管近日多个城市传来下调房贷利率的消息，但是平安证券在研报中称：

当前个人按揭利率上浮比例处历史高位，对比历史低点，目前按揭利率还有潜在的下行空间！

从央行数据来看，2021年四季度个人按揭综合成本5.63%，仍处于较高水平，高于同期基准4.65%，远高于2009和2016年的历史低点。

从相对基准比例来看，2021年四季度个人按揭综合成本为同期5年期贷款市场报价利率(LPR)的1.21倍，为2009年以来最高水平。

（图片来源：平安证券研究所、WIND）

（图片来源：平安证券研究所、WIND）

对比2009年二季度，当时房贷利率低至4.34%，低于基准利率1.6个百分点，且为基准利率的73%。

2021年四季度全国个人按揭加权利率为5.63%，从绝对差值来看对比2009年二季度有1.29个百分点的下行空间；

从与同期基准价差来看有2.58个百分点下行空间；

若当前房贷利率降至基准的73%，则对应有2.23个百分点的下降空间。

如果对比2016年三季度，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距对应的下降空间分别为1.11、1.36和1.34个百分点，潜在下行空间依旧较大。

（图片来源：平安证券研究所、WIND）

（图片来源：平安证券研究所、WIND）

二季度为楼市重要观察窗口

平安证券认为，二季度为楼市重要观察窗口，核心仍取决于需求端政策力度。

根据贝壳的数据，2021年9月本轮按揭利率已经见顶，按照7个月左右滞后周期，理论上二季度销售有望逐步企稳。

（图片来源：平安证券研究所、WIND）

（图片来源：平安证券研究所、WIND）

另外，平安证券还表示，若后续政策端未有明显发力，再考虑到上年同期高基数，因此不排除销售端复苏进一步延后。

结语

平安证券在研报中称，未来市场修复路径将按照“政策—信贷—信心—楼市—房企—投资”的路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段。

平安证券认为，无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策，更多是对当前房企资金困境的纾困政策，盘活地产的核心仍在于销售端的回暖，企业经营端现金的恢复，后续需求端政策仍需进一步发力，提振购房者信心。

（图片来源：平安证券研究所）

中信证券则认为，本轮按揭贷款利率的下降并不会伴随着LPR明显且大幅的下降，也不会伴随着房地产金融政策的明显调整，而是商业银行在合理政策引导之下，顺应市场机制的结果。

“这可能使房地产市场可以稳住，但又不会出现房价明显上涨。”

业内人士称，伴随着政策端的暖风频吹，以及信贷环境的改善，房价过快下跌态势已受到遏制，且政策将总体趋于宽松，未来楼市交易有望进一步复苏，从而带动房价企稳。