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房贷利率降了,从一线城市开始!背后释放了什么信号?

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-02-25 16:14
  • 访问量:0

【概要描述】平安证券:盘活地产的核心仍在于销售端的回暖,企业经营端现金的恢复,后续需求端政策仍需进一步发力,提振购房者信心。

房贷利率降了,从一线城市开始!背后释放了什么信号?

【概要描述】平安证券:盘活地产的核心仍在于销售端的回暖,企业经营端现金的恢复,后续需求端政策仍需进一步发力,提振购房者信心。

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受调控因素的影响,房地产市场在去年下半年面临一定的下行压力。

房企融资、销售均不佳,土地市场降温,且各线城市出现了不同程度的量价齐跌。

 

不过,自去年12月中央经济工作会议以来,房地市场的政策暖风频吹,信贷环境逐步缓和,各地积极采取稳楼市举措,整个市场止跌企稳的信号愈发显著。

 

连日来,又有一些地方传出降低首套房首付比例,下调购买首套房的房贷利率等消息,引发重点关注!

 

众所周知,房贷利率作为影响购房者意愿的重要因素,无论是其预期引导意义,还是实际带来置业成本的下行,均显得尤为重要,而且对于整个房地产市场信心的恢复也起到关键作用!

 

接下来,本文将进一步阐述房贷利率的走向,对于整个房地产市场的影响。

 

房贷利率降了,从一线城市开始

 

2月21日,市场消息称,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六家银行下调了广州地区房贷利率。

 

其中,首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%,二套房利率由5.8%下调至5.6%。

 

除了广州之外,路透社称,深圳大部分的银行日前已经下调了房贷利率,首套和二套分别下调了15个基点和35个基点,至4.9%和5.2%。

 

另外,北京、上海暂未跟进,但房贷放款速度有所加快。

 

两位消息人士日前透露,中国央行上海总部对辖区内商业银行涉房贷款做出指导,要求月度房贷增速不低于各项贷款增速,且当月末房贷余额不低于去年同期,以及开发贷增量不能为负。

 

除了一线城市之外,二线城市也传出房贷利率下降的消息!

 

从媒体报道来看,苏州地区首套房贷款利率已最低降为4.8%。

 

南京地区部分银行也于近期将首套房贷利率下调至6%以下,最低可至5.7%。

 

杭州首套房按揭利率也迎来下调,目前,各大银行首套房利率基本稳定在5.6%~5.65%,个别银行最低可以做到5.5%。

 

根据贝壳研究院数据,2022年1月重点监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%,二套利率为5.84%,均较上月回落8个基点,自2021年9月高点以来连续4个月下行。

 

除了房贷利率下降之外,银行的房贷放款速度也更快了。

 

贝壳研究院发布的数据显示,今年1月103个重点城市的平均放款周期为50天,较去年12月缩短7天。分别来看:

 

一线城市中,北京、广州、上海均较上月缩短,北京、广州较上月加快了一个月;

 

杭州、武汉、南京、成都、无锡、嘉兴等二三线城市放款速度也加快了一个月以上。

 

整体来看,贝壳研究院称,1月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。

 

(图片来源:平安证券研究所、贝壳研究院)

 

据中国人民银行公布,2022年1月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.7%、4.6%,1年期LPR下降10个基点,5年期LPR下降5个基点。

 

平安证券称,5年期LPR为21个月来首次下调,有望进一步引导中长期房贷利率下行。

 

(图片来源:平安证券研究所、贝壳研究院)

 

其他城市或效仿下调房贷利率

 

对于多地银行下调房贷利率的原因,招联金融首席研究员董希淼表示:

 

首先,去年市场流动性比较充足,受供求关系决定,资金价格也会下调;

 

其次,部分银行出现了资产荒的情况,为了抢占更多的房贷市场份额,银行会通过下调利率来开展市场竞争。

 

一些核心热点城市的房贷利率是否将迎来下调周期?

 

董希淼表示,“越来越多的城市的房贷会出现利率下调,有可能会成为一种比较普遍的行为。”

 

根据路透社报道,一位固定收益市场从业人士评论称,一线城市房贷利率下降,鼓励其他一二线城市效法,有望让房地产市场开始回暖,刺激商品房销售。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,类似广州此类城市房贷利率政策调整,客观上对于全国其他城市有积极的启发意义,有助于对其他城市的后续政策产生示范作用。

 

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,不管房贷利率是上调还是下调,都是市场自发行为,并非是全国层面的降息行动。

 

“当整体成交量下行后,对按揭的需求就会下降,按揭供求关系逆转,导致利率下降,银行要做生意,自然只能降低利率了。再说,近期按揭额度都有所增加,利率下降也在情理之中。”

 

为什么说房贷利率还有下行空间?

 

尽管近日多个城市传来下调房贷利率的消息,但是平安证券在研报中称:

 

当前个人按揭利率上浮比例处历史高位,对比历史低点,目前按揭利率还有潜在的下行空间!

 

从央行数据来看,2021年四季度个人按揭综合成本5.63%,仍处于较高水平,高于同期基准4.65%,远高于2009和2016年的历史低点。

 

从相对基准比例来看,2021年四季度个人按揭综合成本为同期5年期贷款市场报价利率(LPR)的1.21倍,为2009年以来最高水平。

 

(图片来源:平安证券研究所、WIND)

 

(图片来源:平安证券研究所、WIND)


对比2009年二季度,当时房贷利率低至4.34%,低于基准利率1.6个百分点,且为基准利率的73%。

 

2021年四季度全国个人按揭加权利率为5.63%,从绝对差值来看对比2009年二季度有1.29个百分点的下行空间;

 

从与同期基准价差来看有2.58个百分点下行空间;

 

若当前房贷利率降至基准的73%,则对应有2.23个百分点的下降空间。

 

如果对比2016年三季度,从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距对应的下降空间分别为1.11、1.36和1.34个百分点,潜在下行空间依旧较大。

 

(图片来源:平安证券研究所、WIND)

 

(图片来源:平安证券研究所、WIND)

 

二季度为楼市重要观察窗口

 

平安证券认为,二季度为楼市重要观察窗口,核心仍取决于需求端政策力度。

 

根据贝壳的数据,2021年9月本轮按揭利率已经见顶,按照7个月左右滞后周期,理论上二季度销售有望逐步企稳。

 

(图片来源:平安证券研究所、WIND)

 

(图片来源:平安证券研究所、WIND)

 

另外,平安证券还表示,若后续政策端未有明显发力,再考虑到上年同期高基数,因此不排除销售端复苏进一步延后。

 

结语

 

平安证券在研报中称,未来市场修复路径将按照“政策—信贷—信心—楼市—房企—投资”的路径逐步修复,当前仍处于政策转暖,提振信心的阶段。

 

平安证券认为,无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策,更多是对当前房企资金困境的纾困政策,盘活地产的核心仍在于销售端的回暖,企业经营端现金的恢复,后续需求端政策仍需进一步发力,提振购房者信心。

 

(图片来源:平安证券研究所)

 

中信证券则认为,本轮按揭贷款利率的下降并不会伴随着LPR明显且大幅的下降,也不会伴随着房地产金融政策的明显调整,而是商业银行在合理政策引导之下,顺应市场机制的结果。

 

“这可能使房地产市场可以稳住,但又不会出现房价明显上涨。”

 

业内人士称,伴随着政策端的暖风频吹,以及信贷环境的改善,房价过快下跌态势已受到遏制,且政策将总体趋于宽松,未来楼市交易有望进一步复苏,从而带动房价企稳。 

 

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