受到调控因素影响，去年下半年，房地产市场的下行压力显现。

从去年12月开始，保障性住房在官方政策表述中地位提升。

中央政治局会议和中央经济工作会议在谈及房地产时，均要求推进保障性住房建设。

这并不是我国第一次强调推进保障性住房建设。早在2011年，国务院办公厅曾下发文件，就保障性安居工程建设作出部署。

此后十年间，保障房建设多次在经济下行期发挥稳增长的作用。

业内人士认为，2022年保障性住房发展将进入快速实施阶段，成为稳定房地产业的重要边际力量，也让市场对其对冲商品房下行抱有一定期望。

接下来，本文将重点阐述我国的保障房发展史。

我国住房保障制度

住房保障制度是指我国住房制度改革以来，国家通过运用政府财力或动员社会力量参与，为无能力完全依靠市场购买住房的城镇居民家庭提供适当的住房救济或援助，解决他们的基本居住问题，以实现“住有所居”的制度安排。

保障房，又称保障性住房、安居工程房，即住房保障制度实施过程中为救济对象提供的住房。

保障房通常由政府直接投资或牵头建设，并以较低价格向中低收入家庭进行出售或出租。

保障房的基本特征有：政府干预、对象特定、非营利性、管理成本高等。

我国保障房的政策发展

保障房对于我国社会稳定和发展有着重要的意义。

自1998年我国城镇住房制度改革起，配套的保障房体系就在不断完善，各个阶段所关注的保障重点也有区别。

下图展示了我国保障房政策发展及建设成果：

（资料来源：国务院、住建部，招商证券）

我国保障房发展阶段

我国保障性住房发展经历了多个阶段。

1998-2003年保障房体系早期：

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，标志着城镇住房制度的变革。

2003-2007年保障房体系转折期：

2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》对保障房体系进行调整。

此阶段形成了完整的廉租房体系，但整体的保障人群减少、保障程度减弱。

2007-2010年保障房体系发展期：

此阶段形成了多层次、多种保障方式的住房保障体系，廉租房、经济适用房、限价商品房共同发展。同时国务院和住建部内部成立了专门的住房保障部门，积极落实和解决民生问题。

2010年后保障房大规模建设期：

以“十二五规划”为标志，我国住房保障体系进入大规模建设阶段，以5年为一个单位重点建设不同类型的保障房，进一步扩大保障人群范围。

“十二五”期间国务院提出3600万套保障房建设目标，主要针对城镇中等偏下收入家庭的需求，重点推进公租房的建设，同时加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房、限价房等，缓解群众在居住方面遇到的困难。

“十三五”期间，主要针对棚户房进行改造，并通过“棚改货币化”推动去库存和建设投资，累计棚改开工2300万套，帮助5000多万居民改善住房条件。

“十四五”则提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，针对新市民、青年人大力建设保障性租赁住房，保障范围进一步扩大，切实解决民生问题。

当前住房保障制度：

2022年1月，保障房体系被纳入国务院《“十四五”公共服务规划》，保障力度或将迎来进一步提升。

根据《“十四五”公共服务规划》，各项要求如下：

➢基本公共服务方面：

“十四五”期间，住建部将进一步规范公租房运营管理，对城镇户籍低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保的同时，吸引企业和其他机构参与专业化运营。

对于棚户区改造，重点改造老城区内脏乱差的棚户区，加强配套基础设施建设和工程质量安全监管，加快工程进度和回迁安置；

对于农村危房改造，对符合条件的农村低收入群体等重点对象住房安全做到应保尽保。

➢普惠性非基本公共服务方面：

对于保障性租赁住房，以人口净流入的大城市为重点，落实土地、财税、金融等支持政策，帮助降低租赁住房建设成本；

对于共有产权住房，以人口净流入的大城市为重点，以中小户型为主，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口；

对于老旧小区改造，将重点完善小区配套设备，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，预计2021-2025年将共改造21.9万个；

对于住房公积金，将扩大覆盖范围，多措并举促进单位依法缴存，鼓励灵活就业人员参加住房公积金制度，优化公积金使用政策。

此外，住建部还将进一步完善政策制度，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

结语

近两年来，中央多次表示“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。

住建部部长王蒙徽2021年8月31日表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

与以往保障性住房主要针对各地低收入群体不同，保障性租赁住房并无收入限制，而是以人口流入多、房价高的城市为重点，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

考虑到对冲房地产下行压力的需要，市场普遍认为，“十四五”期间保障性租赁住房的筹建将前倾，2022年保障性租赁住房筹建规模较大。

近日，央行、银保监会联合发文，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

业内人士认为，这项政策具有很强的信号意义，意味着银行有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，有利于保障性租赁住房的大力发展。