2021年，受到调控政策的影响，房企的下半年销售、融资、土拍热情均遇冷，甚至一些房企出现流动性风险事件。

（图片来源：网络）

不过，进入2022年以来，在各方的共同努力下，房企的销售、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。

房地产市场趋稳预期的改善，是各方共同努力的结果，更离不开政策的支持，尤其是最近两个月以来，政策面持续传来利好：

去年12月初，中央经济工作会议定调“房住不炒”，还首提“探索新的发展模式”和“促进房地产业良性循环和健康发展”；

2022年伊始，央行会议提出稳妥实施房地产金融审慎管理制度，释放支持房地产信贷的信号；

监管部门支持国企背景的开发商收购出险民营房企的资产项目；

房企承债式收并购贷款不再计入“三条红线”；

北海、南宁、自贡、青岛、济南等多个城市先后发布公积金新政；

……

除此之外，近日央行频吹政策暖风，包括超预期下调政策利率，调降与房贷利率密切相关的5年期贷款市场报价利率(LPR) 等，释放呵护市场信号。

（图片来源：网络）

在众多利好消息的刺激下，日前A股和港股的地产板块股票，还有上市房企的债券价格都明显反弹！

在政策面频频传来利好之际，一则有关预售资金监管松动的传闻似乎更为引人关注，接下来本文将重点阐述有关预售资金监管放松的相关消息！

预售资金监管要放松？

商品房预售制度的作用是融资，其存在对于缓解地产开发企业资金紧张、盘活在建项目、促进住房供给起到了很大作用。

（图片来源：网络）

过去有些房企通过不正当方式挪用预售资金给行业带来风险，2021年以来多地加强了辖区预售资金监管，预售资金提取难度增加，多少影响到地产企业的正常运营。

从市场的角度来看，预售资金监管力度的强弱也体现着政策的松紧。

1月18日，山东烟台市住建局发布了一则“关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知”。

文件显示，将按照《山东省商品房预售资金监管办法》、《山东省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》、《烟台市商品房预售资金监管规定》，对守信企业落实相应激励措施。

1、对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）

2、对信用等级为 AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免）

文件还指出，上述 3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。

（图片来源：烟台住建局截图）

除了烟台之外，中泰国际在报告中指出，部分地方政府于2021年四季度起，已开始定向对优良房企进行预售资金放松。

成都去年11月下旬发布了《关于精准应对疫情冲击 全力实现年度目标的通知》，其中提到对企业信用等级为A级别及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。

（截图来源：成都市人民政府官网）

外媒的这则消息更劲爆！

日前，路透社援引四位知情消息人士称，中国正在起草适用全国的规定，使房地产开发商更易获得商品房预售托管账户中的资金，这是中国为缓解房地产企业的严重资金短缺而采取的最新举措。

知情人士表示，新规定将放宽开发商使用预售托管帐户中的资金以协助履行债务、付款给供应商，以及做融资操作。目前这些托管帐户是由地方政府管控，缺乏中央监督。

有消息人士称，在国务院金融稳定发展委员会指导下，住房和城乡建设部以及其他主管机关正起草新规定。他们补充称，监管机构计划最早1月底前推出新规。

亿翰智库称：

若消息为真，预售资金监管规则本身及具体执行上能有较大程度的放松，无疑将在一定程度上减轻企业资金负担，部分企业也将可以有一定的资金余量去偿付债务，避免引起更大范围的债务违约，威胁金融体系的稳定性。

另外，企业也可以通过调用预售资金去支付供应商欠款等，最大化程度上保障上下游产业链的安全，促使风险不蔓延，推动房地产业的良性循环目标实现。

结语

尽管烟台、成都等城市采取措施定向放松优良房企的预售资金，但是《每日经济新闻》记者注意到，目前已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、北京等多城出台相关文件，重点加强对新建商品房预售资金的监管，维护市场交易平稳健康。

亿翰智库副理事长兼首席研究员张化东称：

“放松是在原来过紧的情况下微调，短期之内对企业的纾困是有可能的。长期来看，预售资金监管会保持一个比较严的状态。”

业内人士预计新的预售资金监管政策仍将以优先支持信用状况较好的开发商为导向，以实现恢复投资情绪，托底经济的目标，同时保持房地产行业“控负债、去风险”的政策的方向不变。

对于预售资金监管的传闻，西南证券认为，政策仍以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，预售资金监管有利于保障项目的顺利交付，短时间内很难有大幅放松。但目前预售资金监管缺乏统一框架，存在部分城市执行过严，存在纠偏的空间。

业内人士表示，楼市调控政策无论是调整，还是纠偏，2022年的房地产市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而走向良性循环。

在“以稳为主”的总基调下，2022年的房地产市场既需要满足合理居住需求，又要控制风险。