INDUSTRY STUDY
蔚然行研
地产融资模式与政策（三）
- 分类：蔚然行研
- 作者：蔚然控股
- 来源：
- 发布时间：2022-01-25 18:21
【概要描述】本文将衔接地产融资模式与政策（一）、（二），重点阐述未来地产风险和政策将如何演变发展？
之前的“地产融资模式与政策”文章中，我们从房地产开发及融资模式、房地产融资来源、房地产融资成本、房地产融资关键政策四个方面对地产融资进行阐述，并从银行地产敞口角度出发，来看银行对地产的风险所在。
在此状况下，未来地产风险和政策将如何演变发展？今天，本文将重点阐述这个问题。
未来地产风险演进
2021年多家千亿级房企集中发生流动性风险。由于房地产行业的典型的资金密集型行业，一旦出现流动性出现问题，那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。
流动性风险带来的是盈利性下降，而房企的盈利能力主要与三大因素相关：资产周转率、净利率、杠杆率。
“三线四档”出台后，长期来看，为维持稳定的盈利能力，房企的商业模式将要转变，主要有三大方面：
1、盈利驱动方面，新规下，通过杠杆提升盈利能力的途径不可持续。
短期来看，房企将通过提升资产周转率、净利率来支撑盈利能力。
房企经营管理能力的重要性提升，经营优异、土储合理的房企盈利表现有望领先行业。
长期来看，杠杆率平稳下降，房企经营风险下降，盈利能力更加可持续。
2、规模扩张方面，杠杆水平监管加严下，预计房企的规模扩张将从杠杆驱动，向内生利润驱动转变。
3、财务管理方面，新规针对有息负债规模、短期偿债能力提出具体要求。
未来房企进行融资活动和财务管理的过程中，需更加关注融资的结构(有息负债、无息负债、权益等)、现金流情况、债务久期等，财务管理的精细化要求提高。
从上市房企经营数据能够看出趋势的变化。自2018年以来，主要上市房企的盈利能力持续下行，主要归因净利率下行拖累。
边际来看，新规出台之后，上市房企ROE(净资产收益率)驱动因素发生变化，2020第一季度开始，房企平均资产周转率提升，杠杆率下行。
(数据来源：wind、浙商证券研究)
未来政策演进
据中国金融四十人论坛研究，房地产贷款与房价存在显著正相关关系。
(来源：wind、中国金融四十人论坛、浙商证券研究)
如果房地产贷款增长过快，将导致房价快速上涨。房价上涨又从供需两方面助长房贷增长：
其中供给端方面，房价上涨降低住房贷款违约率，激励银行投放；
需求端方面，房价持续上涨刺激房市投资行为，助长房产配置行为，使得房贷和房价脱离良性循环。
在此状况下，房产税的推进能够一定程度上改善房贷和房价脱离良性循环的现状。
房产税的推进，可缓解地方政府财政对地产交易的依赖，去金融化更可持续。
地方政府财政收入主要来源来自土地出让金。2020年全年，土地出让金占地方政府财政收入和政府性基金收入的44%。
(来源：wind、OECD、浙商证券研究)
房产相关税收方面，目前我国税收体系主要针对地产相关的交易环节。
在交易层面设定了契税、土地增值税、印花税等税种，房产税方面，目前居住用房免税，仅对非居住用房收税。
截至2018年末，我国房产税占收税比例仅1.8%，而同期经合组织成员国房产税平均占税收的5.6%，英国、韩国等房产税体系健全国家，占比约12%。
(来源：wind、OECD、浙商证券研究)
去年10月23日，全国人大常委会授权国务院，在部分地区试点对居住用房征税。
房产税的推进和落地，有望改善当前地方政府财政收入对地产交易的依赖，使得房地产去金融化更加可持续。
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