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地产融资模式与政策(三)

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2022-01-25 18:21
  • 访问量:0

【概要描述】本文将衔接地产融资模式与政策(一)、(二),重点阐述未来地产风险和政策将如何演变发展?

地产融资模式与政策(三)

【概要描述】本文将衔接地产融资模式与政策(一)、(二),重点阐述未来地产风险和政策将如何演变发展?

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之前的“地产融资模式与政策”文章中,我们从房地产开发及融资模式、房地产融资来源、房地产融资成本、房地产融资关键政策四个方面对地产融资进行阐述,并从银行地产敞口角度出发,来看银行对地产的风险所在。

 

 

在此状况下,未来地产风险和政策将如何演变发展?今天,本文将重点阐述这个问题。

 

未来地产风险演进

 

2021年多家千亿级房企集中发生流动性风险。由于房地产行业的典型的资金密集型行业,一旦出现流动性出现问题,那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。

 

流动性风险带来的是盈利性下降,而房企的盈利能力主要与三大因素相关:资产周转率、净利率、杠杆率。

 

“三线四档”出台后,长期来看,为维持稳定的盈利能力,房企的商业模式将要转变,主要有三大方面:

 

1、盈利驱动方面,新规下,通过杠杆提升盈利能力的途径不可持续。

 

短期来看,房企将通过提升资产周转率、净利率来支撑盈利能力。

 

房企经营管理能力的重要性提升,经营优异、土储合理的房企盈利表现有望领先行业。

 

长期来看,杠杆率平稳下降,房企经营风险下降,盈利能力更加可持续。

 

2、规模扩张方面,杠杆水平监管加严下,预计房企的规模扩张将从杠杆驱动,向内生利润驱动转变。

 

3、财务管理方面,新规针对有息负债规模、短期偿债能力提出具体要求。

 

未来房企进行融资活动和财务管理的过程中,需更加关注融资的结构(有息负债、无息负债、权益等)、现金流情况、债务久期等,财务管理的精细化要求提高。

 

从上市房企经营数据能够看出趋势的变化。自2018年以来,主要上市房企的盈利能力持续下行,主要归因净利率下行拖累。

 

边际来看,新规出台之后,上市房企ROE(净资产收益率)驱动因素发生变化,2020第一季度开始,房企平均资产周转率提升,杠杆率下行。

 

(数据来源:wind、浙商证券研究)

 

未来政策演进

 

据中国金融四十人论坛研究,房地产贷款与房价存在显著正相关关系。

 

(来源:wind、中国金融四十人论坛、浙商证券研究)

 

如果房地产贷款增长过快,将导致房价快速上涨。房价上涨又从供需两方面助长房贷增长:

 

其中供给端方面,房价上涨降低住房贷款违约率,激励银行投放;

 

需求端方面,房价持续上涨刺激房市投资行为,助长房产配置行为,使得房贷和房价脱离良性循环。

 

在此状况下,房产税的推进能够一定程度上改善房贷和房价脱离良性循环的现状。

 

房产税的推进,可缓解地方政府财政对地产交易的依赖,去金融化更可持续。

 

地方政府财政收入主要来源来自土地出让金。2020年全年,土地出让金占地方政府财政收入和政府性基金收入的44%。

 

(来源:wind、OECD、浙商证券研究)

 

房产相关税收方面,目前我国税收体系主要针对地产相关的交易环节。

 

在交易层面设定了契税、土地增值税、印花税等税种,房产税方面,目前居住用房免税,仅对非居住用房收税。

 

截至2018年末,我国房产税占收税比例仅1.8%,而同期经合组织成员国房产税平均占税收的5.6%,英国、韩国等房产税体系健全国家,占比约12%。

 

(来源:wind、OECD、浙商证券研究)

 

去年10月23日,全国人大常委会授权国务院,在部分地区试点对居住用房征税。

 

房产税的推进和落地,有望改善当前地方政府财政收入对地产交易的依赖,使得房地产去金融化更加可持续。

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