INDUSTRY STUDY
蔚然行研
探索新发展模式:2022年房企可能有这样的转变!
- 分类:蔚然行研
- 作者:蔚然控股
- 来源:
- 发布时间:2022-01-17 16:34
【概要描述】展望2022年,房企探索新的发展模式或包括发展保障性住房等多层次市场、发展围绕地产的多元化轻资产业务,以及行业内的收并购潮等。
探索新发展模式:2022年房企可能有这样的转变!
【概要描述】展望2022年,房企探索新的发展模式或包括发展保障性住房等多层次市场、发展围绕地产的多元化轻资产业务,以及行业内的收并购潮等。
- 分类:蔚然行研
对于2022年的房地产调控,中央经济工作会议明确:
“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
通过梳理发现,“探索新的发展模式”属于首次提及。
有业内人士认为,受到“三条红线”、房地产贷款集中度管理制度、集中供地等调控政策影响,房企过去长期发展过程中形成的“高周转、高杠杆”模式难以为继,因此“探索新的发展模式”提法将促进房企加快开发模式转型。
展望2022年,发展保障性住房等多层次市场、发展围绕地产的多元化轻资产业务,以及行业内的收并购潮等均可能成为房企新的发展模式。本文将结合平安证券研报等分别阐述。
新发展模式之一:发展保障性住房等多层次市场
作为我国住房保障体系的重要组成部分,党中央、国务院高度重视保障性租赁住房工作,且已被列为“十四五”时期住房建设的重点任务。
发改委等部门近日联合印发的《“十四五”公共服务规划》明确了住有所居领域的公共服务项目:
其中,基本公共服务包括公租房、棚户区改造、农村危房改造;
普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金。
据住建部住房保障司负责人潘伟介绍:
“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增650万套(间),预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
同时,继续做好公租房保障,因地制宜发展共有产权住房,稳步推进棚户区改造。
业内人士指出,扩大保障性租赁住房的供给政策可以有效帮助地方政府稳定房价、地价,有助于托底房地产市场。
目前上海、广州、深圳已明确在“十四五”时期保障性住房供应目标,计划新增保障性租赁住房均占新增住房供应总量的45%左右。
另外,杭州、成都、西安等新一线城市及部分二线城市也提出计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占比达30%以上。
在国家大力发展保障性租赁住房过程中,房企的积极主动布局将发挥重要作用。东亚前海证券在报告中指出:
对房地产企业来说,保障性租赁住房或将开启第二增长曲线。
房企与地方政府平台公司对接,包括地方城投公司以及租赁国企,在项目实现运营管理上协同合作,对于房企本身也打通了轻资产服务输出的过程。
新发展模式之二:发展围绕地产的多元化轻资产业务
2021年,受到调控因素的影响,房地产行业面临下行压力,一些房企甚至遭遇流动性危机。因此对于一些房企来说,2022年亟需转型,探索新发展模式。
近年来,中国房企开启了轻资产运作的探索,万科、绿城、保利、金地、远洋等企业都相继提出轻资产战略转型。
近日,平安证券以日本龙头房企为例,剖析其在行业下行期逆势增长的奥秘,或许能为当前国内房企探索新的发展模式提供一些借鉴和启示。
据平安证券研报,受房地产泡沫破灭、金融危机等影响,日本房企原有“重资金+重资产”模式难以继续奏效,开启探索新运营模式。
日本三大龙头房企通过处置大量闲置土地,出售海外资产以及收益性较差的资产自救,从而强化现金流、改善财务以平稳渡过危机。
其中,住友和三菱通过缩减人工成本、放弃海外战略、出售海外资产等增加现金储备。
相较于住友和三菱,三井不动产更为倚重房地产证券化市场,且目前已经形成“代建+销售+租赁+管理”的综合商业模式。
三井不动产“探索新的发展模式”主要有以下三大方向:
1、代建
尽管代建业务利润率不高,但在行业低谷期可维持开发部门正常运转,并为管理部门贡献经纪业务、物业管理机会,还可贡献建材销售收入等。
早前太平洋证券也在研报中判断,城投大规模拿地,轻资产代建模式或将成为发展方向。
当前,欧美发达国家的代建市场渗透率多为20-30%,而我国2021年代建行业渗透率仅在4.8%左右。
据中指研究院预测,到2025年,我国代建市场规模的渗透率将达到14.3%,代建项目销售额将超2万亿元,代建合同收入近千亿,存在广阔的市场空间。
另外,我国代建行业虽处发展初级阶段,但行业马太效应已初步显现,头部代建企业优势显著。
2、房地产资产证券化
三井不动产2001年推出日本第一支写字楼REITs,目前为日本规模最大的写字楼REITs,此后又推出租赁公寓REITs,2007年收购零售物业 REITs,2016年推出物流地产REITs。
截至2021财年,三井不动产在管资产规模已达4.35万亿日元。
3、面向存量房经纪业务和出租公寓管理业务
针对存量房市场的轻资产业务拓展,其中经纪业务已连续35年在东京二手房交易市场交易量排名第一。
新发展模式之三:行业内收并购
近日,媒体持续报道行业内收并购的相关消息。业内人士表示,支持市场主体参与房地产企业项目并购,有利于化解行业风险。
预计2022年房地产市场也将出现更多的资产出售和并购活动。
平安证券称,美国三大龙头房企借助收并购驶入增长快车道,也可能为当前国内房企探索新的发展模式提供一些借鉴和启示。
美国三大龙头房企之一,普尔特通过收并购完善产品线,布局房地产金融业务。
另外两大龙头房企霍顿、莱纳虽成立晚于普尔特,但依靠收并购后来居上。莱纳目前已成为美国最大的住宅开发商。
2008年次贷危机阵痛期后,行业收并购整合明显增多。
美国三大龙头房企加快收并购步伐,其中不乏收购上市房企股权,行业参与者加速出清。
市场人士称,从长远看,通过收并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整,有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身。
结语
综上所述,2022年,国内房企“探索新发展模式”或可借鉴以下四点建议:
1、保障性租赁住房的加速发展:房企作为房地产市场主体,借助自身优势参与其中,或将为业务发展打开新的局面;
2、围绕地产开展多元化业务:存量房时代下,发展围绕地产的多元化轻资产业务,如代建业务、资产管理业务、经纪业务、租赁业务等,形成良性循环的综合商业模式,在行业下行期分散风险;
3、收并购扩规模,切入多元化:通过战略收并购快速扩大规模,形成规模优势,同时顺势切入细分赛道(如养老地产等)或拓展地产衍生业务;
4、“现金为王”:房企保障现金充裕及流动性,增厚资金储备的安全垫,包括但不限于出售收益性较差资产、缩减成本开支。
OFFICIAL ACCOUNTS
公众号
欢迎关注我们的官方公众号

ONLINE MESSAGE
在线留言
版权所有 © 2020 上海蔚然企业管理有限公司 All Rights Reserved. 沪ICP备20008352号-1