对于2022年的房地产调控，中央经济工作会议明确：

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

通过梳理发现，“探索新的发展模式”属于首次提及。

有业内人士认为，受到“三条红线”、房地产贷款集中度管理制度、集中供地等调控政策影响，房企过去长期发展过程中形成的“高周转、高杠杆”模式难以为继，因此“探索新的发展模式”提法将促进房企加快开发模式转型。

展望2022年，发展保障性住房等多层次市场、发展围绕地产的多元化轻资产业务，以及行业内的收并购潮等均可能成为房企新的发展模式。本文将结合平安证券研报等分别阐述。

新发展模式之一：发展保障性住房等多层次市场

作为我国住房保障体系的重要组成部分，党中央、国务院高度重视保障性租赁住房工作，且已被列为“十四五”时期住房建设的重点任务。

发改委等部门近日联合印发的《“十四五”公共服务规划》明确了住有所居领域的公共服务项目：

其中，基本公共服务包括公租房、棚户区改造、农村危房改造；

普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房、共有产权住房、城镇老旧小区改造和住房公积金。

据住建部住房保障司负责人潘伟介绍：

“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

同时，继续做好公租房保障，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造。

业内人士指出，扩大保障性租赁住房的供给政策可以有效帮助地方政府稳定房价、地价，有助于托底房地产市场。

目前上海、广州、深圳已明确在“十四五”时期保障性住房供应目标，计划新增保障性租赁住房均占新增住房供应总量的45%左右。

另外，杭州、成都、西安等新一线城市及部分二线城市也提出计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占比达30%以上。

在国家大力发展保障性租赁住房过程中，房企的积极主动布局将发挥重要作用。东亚前海证券在报告中指出：

对房地产企业来说，保障性租赁住房或将开启第二增长曲线。

房企与地方政府平台公司对接，包括地方城投公司以及租赁国企，在项目实现运营管理上协同合作，对于房企本身也打通了轻资产服务输出的过程。

新发展模式之二：发展围绕地产的多元化轻资产业务

2021年，受到调控因素的影响，房地产行业面临下行压力，一些房企甚至遭遇流动性危机。因此对于一些房企来说，2022年亟需转型，探索新发展模式。

近年来，中国房企开启了轻资产运作的探索，万科、绿城、保利、金地、远洋等企业都相继提出轻资产战略转型。

近日，平安证券以日本龙头房企为例，剖析其在行业下行期逆势增长的奥秘，或许能为当前国内房企探索新的发展模式提供一些借鉴和启示。

据平安证券研报，受房地产泡沫破灭、金融危机等影响，日本房企原有“重资金+重资产”模式难以继续奏效，开启探索新运营模式。

日本三大龙头房企通过处置大量闲置土地，出售海外资产以及收益性较差的资产自救，从而强化现金流、改善财务以平稳渡过危机。

其中，住友和三菱通过缩减人工成本、放弃海外战略、出售海外资产等增加现金储备。

相较于住友和三菱，三井不动产更为倚重房地产证券化市场，且目前已经形成“代建+销售+租赁+管理”的综合商业模式。

三井不动产“探索新的发展模式”主要有以下三大方向：

1、代建

尽管代建业务利润率不高，但在行业低谷期可维持开发部门正常运转，并为管理部门贡献经纪业务、物业管理机会，还可贡献建材销售收入等。

早前太平洋证券也在研报中判断，城投大规模拿地，轻资产代建模式或将成为发展方向。

当前，欧美发达国家的代建市场渗透率多为20-30%，而我国2021年代建行业渗透率仅在4.8%左右。

据中指研究院预测，到2025年，我国代建市场规模的渗透率将达到14.3%，代建项目销售额将超2万亿元，代建合同收入近千亿，存在广阔的市场空间。

另外，我国代建行业虽处发展初级阶段，但行业马太效应已初步显现，头部代建企业优势显著。

2、房地产资产证券化

三井不动产2001年推出日本第一支写字楼REITs，目前为日本规模最大的写字楼REITs，此后又推出租赁公寓REITs，2007年收购零售物业 REITs，2016年推出物流地产REITs。

截至2021财年，三井不动产在管资产规模已达4.35万亿日元。

3、面向存量房经纪业务和出租公寓管理业务

针对存量房市场的轻资产业务拓展，其中经纪业务已连续35年在东京二手房交易市场交易量排名第一。

新发展模式之三：行业内收并购

近日，媒体持续报道行业内收并购的相关消息。业内人士表示，支持市场主体参与房地产企业项目并购，有利于化解行业风险。

预计2022年房地产市场也将出现更多的资产出售和并购活动。

平安证券称，美国三大龙头房企借助收并购驶入增长快车道，也可能为当前国内房企探索新的发展模式提供一些借鉴和启示。

美国三大龙头房企之一，普尔特通过收并购完善产品线，布局房地产金融业务。

另外两大龙头房企霍顿、莱纳虽成立晚于普尔特，但依靠收并购后来居上。莱纳目前已成为美国最大的住宅开发商。

2008年次贷危机阵痛期后，行业收并购整合明显增多。

美国三大龙头房企加快收并购步伐，其中不乏收购上市房企股权，行业参与者加速出清。

市场人士称，从长远看，通过收并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身。

结语

综上所述，2022年，国内房企“探索新发展模式”或可借鉴以下四点建议：

1、保障性租赁住房的加速发展：房企作为房地产市场主体，借助自身优势参与其中，或将为业务发展打开新的局面；

2、围绕地产开展多元化业务：存量房时代下，发展围绕地产的多元化轻资产业务，如代建业务、资产管理业务、经纪业务、租赁业务等，形成良性循环的综合商业模式，在行业下行期分散风险；

3、收并购扩规模，切入多元化：通过战略收并购快速扩大规模，形成规模优势，同时顺势切入细分赛道(如养老地产等)或拓展地产衍生业务；

4、“现金为王”：房企保障现金充裕及流动性，增厚资金储备的安全垫，包括但不限于出售收益性较差资产、缩减成本开支。