受到“三条红线”、房地产贷款集中度管理制度，以及集中供地等因素的约束，2021年下半年房企销售、土拍热情等大幅降温，一些房企更是出现了流动性问题……

尽管住宅市场有所遇冷，但是商业地产市场，却呈现了另一番景象：

供应端与需求端表现全面好转，无论是租赁市场还是在大宗交易销售市场，均取得了超出预期的表现。

展望2022年，大城市、核心都市圈的优质不动产（例如甲级写字楼）有望继续受到投资者的青睐！

接下来，本文将阐述北京、上海、深圳、广州四大一线城市2021年甲级写字楼、大宗交易市场表现，以及展望探索新发展模式下的2022年商业地产市场！

四大一线城市：甲级写字楼市场抢眼

从机构的报告来看，2021年四大一线城市的甲级写字楼市场的空置率明显回落，净吸纳量均创下了一个新的高位！

北京

近日，仲量联行在发布的2021年第四季度北京房地产市场回顾报告中指出：

活跃的市场需求使得整体办公楼市场空置率下降1个百分点至11.7%，已恢复至2019年末疫情前的水平。

（来源：仲量联行）

与此同时，第一太平戴维斯发布的数据显示，2021年全年，北京甲级写字楼市场全面爆发，供应、吸纳双双破“百万量级”：

其中全年供应累计达131.2万平方米，是自2007、2009及2017年后第四次百万级供应。2021年全年的吸纳量达101.9万平方米。

仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“北京甲级办公楼市场强劲的复苏态势显著提振市场各方信心”。

除办公楼外，零售地产和物流地产的市场空置率也有下降。

另外，从整个商业地产的表现来看：

2021年商业地产投资市场整体回暖，北京全年大宗交易成交总额超600亿元，较2020年涨35%。

该水平为过去五年第二高值，仅次于疫情前2019年的800亿元。

展望2022年

仲量联行张莹称：

“在过去一年复苏势头持续增强的情况下，北京稳定向好的经济基本面，极具韧性的优质资产，以及长期的增长前景，将会吸引投资者越发看好北京商业地产市场。”

经过去年的复苏后，第一太平戴维斯认为，2022-2024年，北京写字楼市场年均供应量较2021年将有所减少，这三年将成为难得的去化窗口期，无论是业主还是租户都需要积极把握这次黄金机遇。

上海

日前，戴德梁行的数据显示，2021年上海甲级写字楼供应保持高位，全年共计入市办公建筑规模74万平方米。

此外，2021年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创历史新高。空置率也大幅降至约16%。

（来源：戴德梁行）

在整个商业地产方面，2021年上海商业物业投资市场整体趋向活跃。

戴德梁行统计，2021年上海大宗交易市场成交总额达1051亿元，同比上升46%，基本已经恢复至2018年的水平（1057亿元）。

（来源：戴德梁行）

在一线城市中，2021年上海大宗交易成交总额也占据首位。而北京、深圳和广州分别占全国总成交金额的24%、12%和9%。

展望2022年

展望2022年，58安居客房产研究院分院院长张波指出：

“在房地产密集调控的背景下，房企面临降负债难题，开发商或将出手非核心商办资产以回笼资金，预计此情形还将持续，这也为投资者带来一定的写字楼投资机会。”

深圳

戴德梁行数据显示，2021年深圳甲级写字楼吸纳量高达67.3 万平方米，仅次于2017年达到历史第二高的水平，空置率回落至19.0%。

（来源：仲量联行）

从商业地产市场方面来看，办公楼逐渐成为深圳大宗交易市场的主要类别，占比约70%。

2021年深圳共录得大宗交易36宗，总成交金额319.1亿元。全年成交金额相较去年增长13.0%。

展望2022年

仲量联行深圳投资及资本市场部高级经理蔡子杰表示，“2022年，深圳大宗交易市场将保持稳步增长的态势”。

其还指出：

“除了传统商业地产以外，仓储物流项目及有条件改造成仓储物流的工业厂房，将持续备受国内外机构投资者关注。”

广州

戴德梁行的数据显示，2021年，广州甲级写字楼市场供需两端活跃度明显回升。

全年新增供应达到43.1万平方米。在新增供应的刺激下，市场需求有效释放，全年净吸纳量达到近五年新高至42.6万平方米，市场活跃度大幅提升。

另外，2021年，广州全年大宗交易市场成交金额录得230亿元，基本与去年持平。

展望2022年

戴德梁行称，广州优质写字楼吸纳量创新高，空置率维持一线城市最低，多重因素加持下，为2022年的投资市场打下坚实基础。

投资者青睐一线城市优质不动产

从上述四大一线城市2021年商业地产市场的表现来看，尤其是甲级写字楼方面，相较于住宅市场着实表现强劲。

仲量联行在评价深圳写字楼市场2021年变化的时候，使用了“强劲复苏”的措辞。

第一太平戴维斯表示，“2021年，写字楼市场强势反弹、供应吸纳双双创新高，整体来看交出了令人满意的答卷”。

这其实也反映了投资者的态度：看好一线城市的甲级写字楼，且也是投资者最青睐的物业类型。

对此，分析指出，其中的原因或是：这类不动产在未来房地产税体系重建中，将享受减税的利好。

再加上城市配套、公共资源的差距，与人口一样，看好一线城市甲级写字楼的资金也在向一线城市、核心都市圈集中。

另外，商业地产方面的大宗交易金额显著上涨，也体现了资金的活跃，以及整个市场的向好。

而且从A股市场走势来看，也体现了商业地产市场2021年的强劲表现：

Wind统计，以沪深300为基准，整个房地产板块2021年跌幅为7.57%。

唯一上涨的子板块是商业地产板块，涨幅为1.82%。

结语

业内人士指出，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，商业地产市场仍有较大的增长空间，长期向好的趋势愈加凸显。以公募REITs的推出为标志，中国商业地产市场正在开启新一轮增长周期。

结合中央经济工作会议提出的“探索发展新模式”，对于商业地产市场的2022年，全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯在中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会上表示：

商业地产面临着探索新的发展模式要求，就是再创行业新模式、再设行业新门槛、再上行业新台阶。

刘凯认为，探索商业地产行业新发展模式，主要从五个方向思考和实践：第一，双碳战略；第二，数字经济；第三，城市更新；第四，物业管理；第五，资产管理。

除了商业地产之外，在坚持“房住不炒”的总基调下，随着政策端、融资端等各方面的调整，整个房地产市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而走向良性循环。