2022年第一周，房地产行业就传来一则重磅消息：

从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

去年12月底，央行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》中，要求稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。

在央行和银保监会的联合通知之后，市场出现了一些房企担忧的声音：

即在承债式收并购完成之后，相关新增的债务是否会纳入公司“三道红线”的监管标准。

随着主流媒体报道房企承债式收并购贷款不再计入“三条红线”之后，相信不仅会打消一些房企的担忧，还进一步表明房企的项目并购潮将会再现！

本文将重点阐述房企承债式收并购贷款不再计入“三条红线”意味着什么，以及对于今年的房地产市场会有怎样的影响。

承债式收购贷款不计入“三条红线”！

1月6日晚间，财联社独家报道：

财联社记者从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

受到该消息的刺激，1月7日A股房地产板块表现强势，多只个股涨停，如下图所示：

回到这则新闻本身，需要搞清楚两点：1、承债式收并购；2、“三条红线”。

1、企业收并购主要有两种模式，一种是资产收并购，一种是承债式收并购。

过去两年，房地产行业上演了一幕幕“大鱼吃小鱼”的场景，但大多数都属于资产收购。

在“三条红线”下，即便是资金雄厚的开放商，面对出现危机的房企，也只能发出一声“自己都不安全怎么救人呢”这样的感慨。

而承债式收并购，则指的是以承担目标公司的部分或者全部债务为条件进行的收并购。

2、所谓的“三条红线”是2020年8月，住建部、央行等在重点房企座谈会上提出的三个监管要求：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档：

“红档”企业为踩中三条线，不得新增有息负债；

“橙档”企业为踩中两条线，有息负债年增速不得超过5%；

“黄档”企业为踩中一条线，有息负债年增速不得超过10%；

“绿档”企业为三条线都未踩，有息负债年增速不得超过15%。

“三条红线”新规2021年1月1日起在整个行业全面推行。

按照监管部门要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三条红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

因此，上述新闻中提及的承债式收并购贷款不再计入“三条红线”，料将打消一些房企担忧，即承债式收购完成后，相关新增的债务不会纳入公司的“三条红线”！

如果承债式收并购不再计入“三条红线”，那么无论是央企、国企，还是民营企业都将更有“救人”的信心。

因为这不仅能快速解决一部分出险房企的债务问题，同时收购方（央国企们）也将迎来壮大规模的机会，最终也会促进“行业化解风险、实现出清”。

近日，央行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

对今年房地产市场会有怎样影响？

过去一个月以来，如政策端一样，整个房地产行业的融资端也出现了边际宽松：

银保监会表示，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。

央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励金融机构支持房企间项目并购。

除此之外，银行间市场交易商协会多次召开房企代表座谈会，会议提及：

重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、以及用于房地产项目或资产的股权收购。

在房企的融资端方面，克而瑞研究中心，预计2022年整体的融资环境仍以维护企业正常融资需求，促进行业良性循环和健康发展为主。

贝壳研究院也认为，房企融资环境有望进一步改善，特别是三条红线的执行细则局部调整，带动房企融资规模继续恢复。

中指院预计接下来房企开发贷和并购贷款将持续合理发放，房企短期流动资金方面的压力将有所缓解。

平安证券研究所地产团队、固定收益团队在研报中称：

1）央行鼓励金融机构支持房企间项目并购，旨在为当前房地产行业化解风险、实现出清提供有效金融支持；

长期有助于高负债房企资产、负债双瘦身，保护住房消费者合法权益，促进房地产业的良性循环和健康发展；

同时进一步强调市场化、法治化风险化解原则，注重项目层面并购，表明政策目的不是救房企。

2）预计后续优质房企的并购积极性会有上升，但考虑并购贷款要满足穿透原则（上海银监要求四证齐全与在建工程投入量达到25%），以及出险或困难房企对优质项目的出售意愿等因素，行业出现大规模的并购整合的可能性不大。

不过，招商证券地产团队在报告中称：

2022年或开启中国房企并购大年，有望复盘美国房企上世纪80年代集中上市后历经的三次并购浪潮。

招商证券报告还认为，美国次贷危机后的并购更具借鉴意义：

在美国次贷危机后地产行业进入下半场，多数房企由于行情低迷进入低增长甚至负增长的阶段，这种危机后的分化趋势为头部优秀房企创造了收并购环境，触发了第三次房企并购潮。

这一阶段部分中小房企经历破产和被收购，大型房企则通过降低企业负债、通过并购式扩张以及多元化发展等方式在竞争中扩大市场份额，赢得更大的市场。

所以招商证券地产团队判断：

后续行业优胜劣汰将明显化，同时集中度提高的方式将由过去的比拼周转和杠杆，转为比拼内生价值、创造能力，“好项目、好对价”或逐步出现，部分房企在选择上或有“幸福的烦恼”。

结语

在央行、银保监会发文鼓励金融机构支持房企间项目并购，以及媒体报道承债式收并购不再计入“三条红线”等之后，有理由相信2022年地房地产市场将出现项目并购潮。

在这场收并购大潮中，拥有低廉融资成本、国家信用背书的央企和国企开发商们有望成为最大的赢家。

在地产行业里，那些头部的央企、国企，以及财务状况良好的中大型民营房企们等天然具备融资的优势：

在形势好的时候，可以低成本获得资金，而在形势不太好的时候，能够经受去杠杆的冲击而立于不败之地，并且还能够“大鱼吃小鱼”，使得自身更加强大。