2021年，房地产市场风云突变，受到“三道红线”、房地产贷款集中度管理，以及22城供地“两集中”等政策的影响，下半年起房企债务爆雷事件频发，甚至包括一些大型房企，房企的销售、投资和融资等均经历了“严冬”。

根据12月中央政治局会议、中央经济工作会议定下的“房住不炒”总基调，“因城施策促进房地产业良性循环”等，一系列信号都暗示房地产市场边际改善显著。

除此之外，近日央行、银保监会陆续发声，支持房企间的项目并购，稳步化解行业风险，实现出清。

这也被央行官员称作是行业化解风险最有效的市场化手段，也必将有利于房地产市场稳步迈入良性循环。

接下来，本文将重点阐述2022年房地产市场关键词之一：项目并购潮再现！

官方发声支持

近日，中国央行旗下媒体《金融时报》称：

近日，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

重点看这句话：“支持优质房企兼并收购出险房企的优质项目”！

除此之外，《金融时报》记者还获悉，央行、国资委已经组织优质大型民企和央企、国企开会，鼓励“并购出险和困难的大型房地产企业的优质项目”!

实际上，官方媒体报道的这则《通知》释放了两个信号：

1、打消企业的顾虑，鼓励优质项目并购；

2、打消银行在并购贷款业务上的顾虑。

因为据了解，前期也有潜在的并购方对于收购风险企业的优质项目存有意向，但在当前市场环境下仍存在一些顾虑。

除了媒体报道之外，央行官员还亲自出来发声：

12月30日，央行金融市场司司长邹澜直言：

“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”

（图片来源：上海证券报）

邹澜表示：

对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产，不少行业内的优质民营、国有企业是有购买意愿的，这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。

2022年房地产市场关键词：并购潮！

从官方媒体报道，央行官员发声支持房企间的项目并购，料将有利于解决出险房企的流动性危机。并购潮也势必是2022年房地产市场的关键词之一！

“明年房地产行业会有并购潮，”上海市光大律师事务所执行主任徐军预期，明年与往年的区别是出让方中“问题企业”会比较多，“因为2021年躺平的、爆雷的房企，要割腕自救”。

“健康房企的资金是有的，历史上每次市场低谷都是很好的并购机会，”他说，但难的是并购风险，因为面对的是已知的“问题房企”。

根据平安证券分析师杨侃的观点：

1、收并购为盘活出险房企资产重要手段。

解决出险房企的流动性困局一方面需要政策端发力提振市场信心，另外资产变现及项目转让为出险房企盘活现金流重要途径；

2、政策多维度发力，收并购有望逐步放量。

总结上述央行的《通知》：

1）加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程；

2）对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查；

3）推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理。

4）加强并购贷款的风险控制和贷后管理。

据Wind统计：

截止12月19日，2021Q4房地产行业并购金额2678.4亿，环同比分别增长103%、71.5%。

预计随着更多支持政策落地，行业收并购有望进一步放量。

3、优质房企优势再扩大。

随着相关政策的落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。

政策在项目选择、融资支持、风险管理等方面的支持，有望帮助受让房企控制并购风险。

杨侃还指出：

从美日经验来看，阵痛期后行业均迎来并购整合高峰，我们认为本次政策出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。

另外天风证券研报也指出，“依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。”

结语

随着明年房地产市场项目间的兼并潮扩大，“大鱼吃小鱼”的并购现象或成新常态，那么“强者恒强”或将在房地产行业体现得淋漓尽致，因此未来的房地产行业集中度或达到空前之高。

明年的房地产市场关键词除了并购潮之外，分析认为还有房地产税试点提速、因城施策出现的不同线级城市分化将进一步扩大、保障房建设力度加大等。

中央经济工作会议提到“因城施策”，将可能使得2022年不同线级的城市分化进一步扩大。

克而瑞研究中心在报告中称，

东部地区和强一二线城市在2022年仍将具有较高销售体量和增速。

中西部、东北地区的弱三四线城市则将面临更为严峻的市场下行。

对于房地产税：

业内人士多数预期认为，2022年房地产税试点城市将扩容，但预期实际税率较低，核心城市试点的概率较大。

瑞士信贷在报告中称，房地产税五年内预计不会在全国得到落实。即便推行，各地实际税率不一，部分等级低的地区无需纳税。

对于保障性住房：

中信证券估计，2022年全国计划筹建的保障性租赁住房将占到十四五总计划的25%左右，新增投资额将超过4000亿元人民币，拉动地产投资上行3个百分点左右。

整体来看，展望2022年，不管从政策端、供应端、需求端，还是资金端，作为国民经济支柱产业的房地产市场必须要回暖，因为持续低迷，也是整个中国经济无法承受的。

上述房地产市场的各个方面也都有了显而易见的支持措施，例如：

近日多个城市采取了购房补贴等刺激措施，另外有限购、限售、限价、限贷的城市，也会在这些行政措施上有所放松；

为了房企的拍地热情，一些热点城市在今年第三轮土拍的时候就已经修改了部分规则；

央行降准50个基点，未来不排除降息，流动性的释放也有助于刺激楼市，且LPR五年期利率也存在下调的空间，再加上央行的公开市场操作（MLF等）；

鼓励房企在银行间债市发行票据、债券等，逐步重启房企的融资通道……

我们相信经历过深度调整的中国房地产行业将再次为它的国民经济支柱使命奋斗。