2021年，全国房地产行业经历了堪称“前所未见”的巨变，包括了大家熟知的“三道红线”、楼市迎来“史上最严调控”（贷款“两集中”、预售资金监管、二手房参考价等）、上市房企的暴雷不断，以及超重磅的房地产税改革试点文件……

从整体来看，2021年楼市基本面经历了“冰火两重天”：

上半年，房企销售大涨，拿地热情火爆；

下半年，销售、土拍、融资等“一秒入冬”。

进入12月，政策面频频吹风，在坚持“房住不炒”的定位下，中央政治局会议首度提出：

因城施策促进房地产市场的“良性循环”，以及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，业内人士和专家纷纷表示，预计2022年成交保持相对稳定，市场有望缓慢回暖。

而且临近年终，近日A股市场的房地产板块以及上下游多个细分板出现了连续的强势反弹：

12月21日当天房地产板块掀涨停潮，其中房地产开发、房地产服务、装修建材、装配建筑等上下游细分多达40只个股涨停，其中大龙地产6连板，财信发展8天7板，嘉凯城3连板。（下图为21日当天房地产板块涨停股）

对于房地产板块的全面爆发，有机构指出，随着资金面风险的逐步化解，房地产板块的估值修复有望持续。中金公司建议投资者择机布局优质头部公司。

A股房地产板块的持续回暖，也有利于整个行业的信心恢复。接下来，本文还将综合太平洋证券、银河证券、山西证券关于房地产市场的判断，对2022年度不动产市场进行展望。

太平洋证券：再见，旧时光

1、保障房占比或将明显提升

中央经济工作会议中提到：

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

新的发展模式是什么？太平洋证券在报告中回顾了2018年6月5日深圳新“房改”，其中提到，将住房分为三大类：

第一类是市场商品住房，占40%左右；第二类是政策性支持住房，占40%左右；第三类是公共租赁住房，占20%左右。

太平洋证券认为：

深圳的模式可能是十四五期间房地产新模式探索的方向，后续保障房在整个房地产市场中的占比可能会大幅提升，可能会形成刚需靠保障房的模式。

2、房地产税新一轮试点或将很快落地

近日，全国人大网发布了两份文件，这也是官方首次从征税对象、征收原则、如何征收以及试点地区等多方面解读房地产税改革试点。

对于房地产税改革试点的两份重磅文件，中央财经大学财税学院教授温来成：

此次中国人大网发布的消息传递出两大重磅信号值得关注。

第一，虽然房地产税错综复杂，但国家继续推动房地产税改革的决心没有改变；

第二，市场预期。国家在推动房地产税改革方面一直比较谨慎，采取先试点再推行的做法；

而且5年的时间里，房地产税不会对房地产市场产生重大的影响，也就是说，有5年的缓冲时间。

太平洋证券在报告中指出：

房地产税将出未出之际对销售的影响比较大，因为这个窗口期内老百姓的观望情绪比较重，可能会希望等税率和免税面积等方案彻底落地之后再决定是否购房。

3、调控政策大概率不会进一步收紧

在房地产市场经历了上文提到的“史上最严调控”之后，临近年底，政策面频频“兜底”，在“房住不炒”的大基调下，中央政治局会议，以及高层开始安抚市场。

展望2022年，太平洋证券指出：

2022年全国层面的大幅宽松地产政策是不太可能的，我们可以期待的宽松政策可能将主要集中在 “因城施策”，当下的政策环境可能更像2018年底，而不是2008年底。

对于2022年房地产行业的判断，太平洋证券还提到了包括：

1、“准现房销售或成趋势”；

2、“城投大规模拿地，轻资产代建模式或将成为发展方向”；

3、“行业出清仍在继续”；

4、“民营房企或将逐步推出信用债市场”等。

银河证券：2022年房地产新周期的起点

日前，中国银河证券研究院在报告中称，我们认为2022年为房地产新周期的起点，特点为波动减小、时间拉长、城市分化：

1、销售恢复需要时间，预计明年二季度企稳

报告称，目前基本面还未触底，考虑到：

1）房企信用风险事件推升购房者的观望情绪；

2）拿地、新开工偏弱，供给不足；

3）房地产税试点细则的发布，短期内将对购房情绪产生一定冲击；

银河证券称，我们认为以上问题消化和转变需要时间，销售的恢复也仍需时日，预计明年二季度企稳。

2、竣工修复具备确定性和持续性

银河证券报告指出，2021年1-11月竣工面积增长16.2%，5月以来的竣工增速分别为10.1%、66.6%、25.7%、28.4%、1.0%、-20.6%、15.4%，2022年竣工修复具备确定性和持续性，但强度可能弱于2021年。

3、房企融资的“至暗时刻”已过

2012年在“三道红线”、房地产贷款集中度管理的双压下，2021年房企的资金链十分紧绷，并且随着下半年销售转冷，令本就紧张的流动性“雪上加霜”。

10月以来高层不断发声，需求端：对首套房、改善性住房的按揭需求重点支持，供给端：合理发放房地产开发贷、并购贷，支持房地产企业合理正常融资等等。

银河证券称：

房企融资的“至暗时刻”已经过去，明年上半年信贷的发放将逐步回归合理水平，房企整体的流动性紧张局面将会得到有效缓解。

对于政策面，银河证券在报告中指出，政策底部已过，暖风徐徐吹来。9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面：

1）“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难再现；

2）对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策；

3）加强对房企融资支持；

4）各地方有更大的自主权进行政策调整，未来 “限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。

山西证券：政策维稳 继续洗牌 关注龙头

山西证券称：

2022年房地产行业相关政策预计将适度宽松；

2022年，房企融资环境将有所改善，但在销售下滑和银行端开发贷款总体偏紧的背景下，企业资金仍将维持紧平衡；

行业将继续洗牌，央企和国企房企的资金优势和品牌优势将继续得到强化，市场份额将继续提升；而民营房企受资金限制，市场份额将继续下降。

关于房地产税改革试点，山西证券在研报中指出：

短期来看，试点城市市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调，但为了平抑市场波动，预计试点城市将出台促进合理住房需求释放的对冲政策。

同时，在综合评估首批城市试点效果并总结经验后，试点范围有望逐步扩大。

中长期看，房地产税的影响偏中性，预期稳定后，征收房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用，促进房地产市场平稳健康运行。

结语

展望2022年，随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善：

一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。

个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。

另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。

同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。

参考资料：

太平洋证券《房地产-2022年房地产行业十大判断：再见，旧时光》

银河证券《房地产-行业2022年年度投资策略：新旧周期切换，底部蓄能嬗变》

山西证券《房地产-2022年投资策略：政策维稳，继续洗牌，关注龙头》