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行研 | 2022年房地产行业判断:新周期的起点!

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2021-12-23 16:54
  • 访问量:0

【概要描述】“再见,旧时光”!银河证券:2022年为房地产新周期的起点。

行研 | 2022年房地产行业判断:新周期的起点!

【概要描述】“再见,旧时光”!银河证券:2022年为房地产新周期的起点。

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2021年,全国房地产行业经历了堪称“前所未见”的巨变,包括了大家熟知的“三道红线”、楼市迎来“史上最严调控”(贷款“两集中”、预售资金监管、二手房参考价等)、上市房企的暴雷不断,以及超重磅的房地产税改革试点文件……

 


从整体来看,2021年楼市基本面经历了“冰火两重天”:

 

上半年,房企销售大涨,拿地热情火爆;

 

下半年,销售、土拍、融资等“一秒入冬”。

 

进入12月,政策面频频吹风,在坚持“房住不炒”的定位下,中央政治局会议首度提出:

 

因城施策促进房地产市场的“良性循环”,以及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,业内人士和专家纷纷表示,预计2022年成交保持相对稳定,市场有望缓慢回暖。

 

而且临近年终,近日A股市场的房地产板块以及上下游多个细分板出现了连续的强势反弹:

 

12月21日当天房地产板块掀涨停潮,其中房地产开发、房地产服务、装修建材、装配建筑等上下游细分多达40只个股涨停,其中大龙地产6连板,财信发展8天7板,嘉凯城3连板。(下图为21日当天房地产板块涨停股)

 

 

对于房地产板块的全面爆发,有机构指出,随着资金面风险的逐步化解,房地产板块的估值修复有望持续。中金公司建议投资者择机布局优质头部公司。

 

A股房地产板块的持续回暖,也有利于整个行业的信心恢复。接下来,本文还将综合太平洋证券、银河证券、山西证券关于房地产市场的判断,对2022年度不动产市场进行展望。

 

太平洋证券:再见,旧时光

 

1、保障房占比或将明显提升

 

中央经济工作会议中提到:

 

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

 

新的发展模式是什么?太平洋证券在报告中回顾了2018年6月5日深圳新“房改”,其中提到,将住房分为三大类:

 

第一类是市场商品住房,占40%左右;第二类是政策性支持住房,占40%左右;第三类是公共租赁住房,占20%左右。

 

太平洋证券认为:


深圳的模式可能是十四五期间房地产新模式探索的方向,后续保障房在整个房地产市场中的占比可能会大幅提升,可能会形成刚需靠保障房的模式。

 

2、房地产税新一轮试点或将很快落地

 

近日,全国人大网发布了两份文件,这也是官方首次从征税对象、征收原则、如何征收以及试点地区等多方面解读房地产税改革试点。


对于房地产税改革试点的两份重磅文件,中央财经大学财税学院教授温来成:

 

此次中国人大网发布的消息传递出两大重磅信号值得关注。

 

第一,虽然房地产税错综复杂,但国家继续推动房地产税改革的决心没有改变;

 

第二,市场预期。国家在推动房地产税改革方面一直比较谨慎,采取先试点再推行的做法;

 

而且5年的时间里,房地产税不会对房地产市场产生重大的影响,也就是说,有5年的缓冲时间。

 

太平洋证券在报告中指出:

 

房地产税将出未出之际对销售的影响比较大,因为这个窗口期内老百姓的观望情绪比较重,可能会希望等税率和免税面积等方案彻底落地之后再决定是否购房。

 

3、调控政策大概率不会进一步收紧

 

在房地产市场经历了上文提到的“史上最严调控”之后,临近年底,政策面频频“兜底”,在“房住不炒”的大基调下,中央政治局会议,以及高层开始安抚市场。


展望2022年,太平洋证券指出:

 

2022年全国层面的大幅宽松地产政策是不太可能的,我们可以期待的宽松政策可能将主要集中在 “因城施策”,当下的政策环境可能更像2018年底,而不是2008年底。

 

对于2022年房地产行业的判断,太平洋证券还提到了包括:

 

1、“准现房销售或成趋势”;

 

2、“城投大规模拿地,轻资产代建模式或将成为发展方向”;

 

3、“行业出清仍在继续”;

 

4、“民营房企或将逐步推出信用债市场”等。

 

银河证券:2022年房地产新周期的起点

 

日前,中国银河证券研究院在报告中称,我们认为2022年为房地产新周期的起点,特点为波动减小、时间拉长、城市分化:

 

1、销售恢复需要时间,预计明年二季度企稳

 

报告称,目前基本面还未触底,考虑到:

 

1)房企信用风险事件推升购房者的观望情绪;

 

2)拿地、新开工偏弱,供给不足;

 

3)房地产税试点细则的发布,短期内将对购房情绪产生一定冲击;

 

银河证券称,我们认为以上问题消化和转变需要时间,销售的恢复也仍需时日,预计明年二季度企稳。

 

2、竣工修复具备确定性和持续性

 

银河证券报告指出,2021年1-11月竣工面积增长16.2%,5月以来的竣工增速分别为10.1%、66.6%、25.7%、28.4%、1.0%、-20.6%、15.4%,2022年竣工修复具备确定性和持续性,但强度可能弱于2021年。

 

 

 


3、房企融资的“至暗时刻”已过

 

2012年在“三道红线”、房地产贷款集中度管理的双压下,2021年房企的资金链十分紧绷,并且随着下半年销售转冷,令本就紧张的流动性“雪上加霜”。

 

10月以来高层不断发声,需求端:对首套房、改善性住房的按揭需求重点支持,供给端:合理发放房地产开发贷、并购贷,支持房地产企业合理正常融资等等。


银河证券称:

 

房企融资的“至暗时刻”已经过去,明年上半年信贷的发放将逐步回归合理水平,房企整体的流动性紧张局面将会得到有效缓解。

 

对于政策面,银河证券在报告中指出,政策底部已过,暖风徐徐吹来。9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖,我们认为政策底已过,未来政策落地有以下几个方面:

 

1)“房住不炒”基调不变,“大放水”式宽松难再现;

 

2)对首套和改善型住房加强信贷支持,或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策;

 

3)加强对房企融资支持;

 

4)各地方有更大的自主权进行政策调整,未来 “限涨”和“限跌”并行,“调控”和“调整”并行。

 

山西证券:政策维稳 继续洗牌 关注龙头

 

山西证券称:

 

2022年房地产行业相关政策预计将适度宽松;

 

2022年,房企融资环境将有所改善,但在销售下滑和银行端开发贷款总体偏紧的背景下,企业资金仍将维持紧平衡;

 

行业将继续洗牌,央企和国企房企的资金优势和品牌优势将继续得到强化,市场份额将继续提升;而民营房企受资金限制,市场份额将继续下降。

 

 

 

关于房地产税改革试点,山西证券在研报中指出:

 

短期来看,试点城市市场成交可能受到一定冲击,房价也会出现阶段性回调,但为了平抑市场波动,预计试点城市将出台促进合理住房需求释放的对冲政策。

 

同时,在综合评估首批城市试点效果并总结经验后,试点范围有望逐步扩大。

 

中长期看,房地产税的影响偏中性,预期稳定后,征收房地产税有利于引导住房合理消费和资源有效利用,促进房地产市场平稳健康运行。

 

结语

 

展望2022年,随着政策面趋于缓和,楼市成交低迷的状况有望得到边际改善:

 

 

一方面,房地产市场以稳为主,促进需求正常释放。

 

个人按揭贷款新增额度同比料有所提升,审批放款速度加快,按揭利率可能结构性回调,以重点满足首套房、改善型需求为主,促进购房刚需正常释放。

 

另一方面,政策托底而非刺激,房地产市场观望氛围依旧浓厚,行业基本面依然面临下行压力。

 

同时,商品房可能面临供给短板,成交增速难有明显回升。

 

参考资料:

 

太平洋证券《房地产-2022年房地产行业十大判断:再见,旧时光》

银河证券《房地产-行业2022年年度投资策略:新旧周期切换,底部蓄能嬗变》

山西证券《房地产-2022年投资策略:政策维稳,继续洗牌,关注龙头》

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