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行研 | 2022年房地产行业展望:将迎来新起点!
- 分类:蔚然行研
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- 发布时间:2021-12-15 12:01
【概要描述】中信证券认为,2022年行业将迎来新起点,此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观,没有坏账问题的房地产产业链公司可能已被显著低估,蓝筹开发企业也有反弹机会。
行研 | 2022年房地产行业展望:将迎来新起点!
【概要描述】中信证券认为,2022年行业将迎来新起点,此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观,没有坏账问题的房地产产业链公司可能已被显著低估,蓝筹开发企业也有反弹机会。
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2021年,一场前所未见的调控“风暴”,足以载入中国房地产市场的历史:房企的“三道红线”,贷款“两集中”,重点城市集中供地,预售资金监管以及二手房参考价等去杠杆措施的推进,房地产行业迎来“全方位、全主体”的调控。
下图为目前房地产行业“全方位、全主体”调控现状:
然而,在调控政策实施初期,几乎所有人不以为然,认为只不过是“吹吹风”而已,因此出现了上半年房企销售大涨,土拍似乎更加的火爆,尤其是在杭州、广州、重庆、郑州等热点城市。
到了7月份,楼市发生重大转折:
住建部约谈热点城市、二手房停贷消息层出不穷,另外巨型房企的债务“暴雷”,金融机构抽贷、断贷,民企违约潮的蔓延,使得房企融资通道几近崩溃……
彼时,人们才回过神来,2021年的调控,真的不是说说而已。进入下半年,房企销售急剧下滑,土拍遇冷、房地产行业的融资大幅下挫,另外大部分民企存在潜在流动性紧张,债偿高峰下多家房企出现债务违约。
在此背景下,行业政策迎来边际改善:今年9月以来政策开始边际放松,尤其是12月的中央政治局会议和中央经济工作会议定调“房住不炒”,且提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,并首次提出要促进房地产业的“良性循环”!
那么2022年的房地产市场将会何去何从呢?本文将遴选中信证券、申万宏源、西南证券等研究报告的部分内容,对2022年的房地产行业进行展望……
行业政策边际改善
进入今年9月之后,高层持续释放政策边际改善的信号,如下图所示:
对此,西南证券在研报中称:
今年9月以来,央行在半个月内三度释放稳定信号,三度表示将“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”;
全国多地银行房贷利率出现下调迹象,放款速度有所提升;
高层多次召集部分房企召开座谈会,摸底企业内部困难,听取企业诉求和建议;
10月房贷利率回调,也是年内首次环比下降,表明信贷环境有所改善;
12月中央政治局和经济工作会议也表示支持购房者合理的住房需求。
随着政策的边际改善,申万宏源在研报中指出,这对于房地产市场的影响包括:
1)各地按揭投放速度显著加快:10月中长期贷款新增额同比转正;
央行最新公布的数据显示,2021年11月末,个人住房贷款余额38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月多增532亿元。分析称,金融机构发放个人住房贷款的积极性在提高。
2)部分地区房贷利率略有下行,10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为 5.73%,二套利率为 5.99%,均为年内首次环比下降。
日前从深圳地区银行了解到,包括广发、平安在内个别中小银行,其个别支行针对个别楼盘的房贷利率自上周起有所变动。其中,最低的首套房贷款利率可降至4.95%,二套房贷利率最低可降至5.25%。
不过,目前银行并非是系统性的全面下调房贷利率。深圳大部分银行的房贷利率仍按兵不动,首套、二套主流房贷利率保持在5.1%、5.6%。
3)近期中票、超短融密集发行:其中保利发展、招商蛇口、首开股份等房企中票新增额度、突破借新还旧,即募资用途为偿还项目开发贷款、而不仅是偿还之前发行的债券;
4)资产支持证券重启反馈、并覆盖民企:2021年10月房企发行资产支持证券金额1846亿元,是2020年发行金额的76%;其中购房尾款和供应链 资产支持证券分别占比20%和80%。
另外,西南证券表示,行业的政策放松逐步加深,可分为三阶段:
第一阶段:以按揭放松为主。
第二阶段:开放境内融资,加大流动性放松。
第三阶段:以政治局会议和中央经济工作会议定调为信号,行业政策调整有望进入第三阶段,此次中央经济工作会议重提因城施策,地方政策有望陆续跟进。
西南证券认为,行业基本面在一段时间内仍将处在下行阶段,倒逼行业政策边际放宽。政策先于基本面出现“拐点”,而后行业基本面于2022年上半年逐渐恢复。
2022房地产市场何去何从?
东方证券:展望2022年,我们认为房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头。在当前错综复杂的内外部经济形势下,防止房价大起大落,实现房地产行业稳定健康发展将是房地产政策的首要目标。
我们认为,对于2022年的调控政策,要紧抓“房住不炒”的核心,对2022年的整体房地产市场表现既不过分乐观,也不过分悲观:
既不要期望房价会像之前一样出现大幅上涨,也不必担忧房价会像日本、美国经济危机时一样全面崩盘,房地产的2022 年,正如政策所表述的,将进一步迈向“平稳健康发展”。
中信证券:政策的边际变化主要集中在肯定商品房的市场积极作用,开放中高信用公司融资渠道,加大投放按揭贷款,地方允许高信用公司在预售监管中使用保函等政策。
中信证券相信行业将沿着:风险外溢停止,稳住基本经营秩序——销售逐渐恢复——投资和拿地恢复——个别公司债务重组顺利完成的顺序演变。
中信证券认为,2022年行业将迎来新起点,此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观,没有坏账问题的房地产产业链公司可能已被显著低估,蓝筹开发企业也有反弹机会。
中指研究院报告中称,2022年,预计“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实,各地保交付政策或将进一步完善,预售资金监管严中微调的可能性更大,在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。
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