2021年，一场前所未见的调控“风暴”，足以载入中国房地产市场的历史：房企的“三道红线”，贷款“两集中”，重点城市集中供地，预售资金监管以及二手房参考价等去杠杆措施的推进，房地产行业迎来“全方位、全主体”的调控。

下图为目前房地产行业“全方位、全主体”调控现状：

然而，在调控政策实施初期，几乎所有人不以为然，认为只不过是“吹吹风”而已，因此出现了上半年房企销售大涨，土拍似乎更加的火爆，尤其是在杭州、广州、重庆、郑州等热点城市。

到了7月份，楼市发生重大转折：

住建部约谈热点城市、二手房停贷消息层出不穷，另外巨型房企的债务“暴雷”，金融机构抽贷、断贷，民企违约潮的蔓延，使得房企融资通道几近崩溃……

彼时，人们才回过神来，2021年的调控，真的不是说说而已。进入下半年，房企销售急剧下滑，土拍遇冷、房地产行业的融资大幅下挫，另外大部分民企存在潜在流动性紧张，债偿高峰下多家房企出现债务违约。

在此背景下，行业政策迎来边际改善：今年9月以来政策开始边际放松，尤其是12月的中央政治局会议和中央经济工作会议定调“房住不炒”，且提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”！

那么2022年的房地产市场将会何去何从呢？本文将遴选中信证券、申万宏源、西南证券等研究报告的部分内容，对2022年的房地产行业进行展望……

行业政策边际改善 

进入今年9月之后，高层持续释放政策边际改善的信号，如下图所示：

对此，西南证券在研报中称：

今年9月以来，央行在半个月内三度释放稳定信号，三度表示将“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；

全国多地银行房贷利率出现下调迹象，放款速度有所提升；

高层多次召集部分房企召开座谈会，摸底企业内部困难，听取企业诉求和建议；

10月房贷利率回调，也是年内首次环比下降，表明信贷环境有所改善；

12月中央政治局和经济工作会议也表示支持购房者合理的住房需求。

随着政策的边际改善，申万宏源在研报中指出，这对于房地产市场的影响包括：

1）各地按揭投放速度显著加快：10月中长期贷款新增额同比转正；

央行最新公布的数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。分析称，金融机构发放个人住房贷款的积极性在提高。

2）部分地区房贷利率略有下行，10月贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为 5.73%，二套利率为 5.99%，均为年内首次环比下降。

日前从深圳地区银行了解到，包括广发、平安在内个别中小银行，其个别支行针对个别楼盘的房贷利率自上周起有所变动。其中，最低的首套房贷款利率可降至4.95%，二套房贷利率最低可降至5.25%。

不过，目前银行并非是系统性的全面下调房贷利率。深圳大部分银行的房贷利率仍按兵不动，首套、二套主流房贷利率保持在5.1%、5.6%。

3）近期中票、超短融密集发行：其中保利发展、招商蛇口、首开股份等房企中票新增额度、突破借新还旧，即募资用途为偿还项目开发贷款、而不仅是偿还之前发行的债券；

4）资产支持证券重启反馈、并覆盖民企：2021年10月房企发行资产支持证券金额1846亿元，是2020年发行金额的76%；其中购房尾款和供应链 资产支持证券分别占比20%和80%。

另外，西南证券表示，行业的政策放松逐步加深，可分为三阶段：

第一阶段：以按揭放松为主。

第二阶段：开放境内融资，加大流动性放松。

第三阶段：以政治局会议和中央经济工作会议定调为信号，行业政策调整有望进入第三阶段，此次中央经济工作会议重提因城施策，地方政策有望陆续跟进。

西南证券认为，行业基本面在一段时间内仍将处在下行阶段，倒逼行业政策边际放宽。政策先于基本面出现“拐点”，而后行业基本面于2022年上半年逐渐恢复。

2022房地产市场何去何从？

东方证券：展望2022年，我们认为房地产相关政策的核心仍然将以“稳”字当头。在当前错综复杂的内外部经济形势下，防止房价大起大落，实现房地产行业稳定健康发展将是房地产政策的首要目标。

我们认为，对于2022年的调控政策，要紧抓“房住不炒”的核心，对2022年的整体房地产市场表现既不过分乐观，也不过分悲观：

既不要期望房价会像之前一样出现大幅上涨，也不必担忧房价会像日本、美国经济危机时一样全面崩盘，房地产的2022 年，正如政策所表述的，将进一步迈向“平稳健康发展”。

中信证券：政策的边际变化主要集中在肯定商品房的市场积极作用，开放中高信用公司融资渠道，加大投放按揭贷款，地方允许高信用公司在预售监管中使用保函等政策。

中信证券相信行业将沿着：风险外溢停止，稳住基本经营秩序——销售逐渐恢复——投资和拿地恢复——个别公司债务重组顺利完成的顺序演变。

中信证券认为，2022年行业将迎来新起点，此前市场对于房地产销售、交付和开发投资可能过分悲观，没有坏账问题的房地产产业链公司可能已被显著低估，蓝筹开发企业也有反弹机会。

中指研究院报告中称，2022年，预计“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。