在之前的“地产融资模式与政策”文章中，我们从房地产开发及融资模式、房地产融资来源、房地产融资成本、房地产融资关键政策四个方面对地产融资进行阐述，本文将衔接前文，从银行地产敞口角度出发，来看银行对地产的风险所在。

银行地产敞口主要敞口分为六类:代销产品、表内外非标及债券投资、房地产开发贷、按揭贷款和房企上下游企业融资。银行的地产相关敞口约占银行资产规模的22%。银行涉房相关资产近年来增速下行，2016年末提出“房住不炒“以来，银行的地产相关敞口增速持续下行。以按揭、开发贷代表信贷相关增速，地产信托代表表内外非标增速，按揭贷款增速由2016年末的37%下降至2021年6月末的13%;开发贷增速由2018年中的24%下降至2021年6月末的3%;地产信托则因监管引导压降非标，增速由2017年末的60%大幅下行至2021年中的负增长17%。另外，2020年以来，银行涉房资产占比稳中趋降，按揭+开发贷+地产信托占银行总资产比重15.5%。

地产相关敞口增速下行

银行的地产相关敞口占比稳中趋降

数据来源:wind，浙商证券研究所。

上市行涉房贷款余额为41万亿元，较年初增长6%，占贷款比例为32%。其中大中型银行的涉房贷款占比较高，21H1涉房贷款占比最高的为国有行，依次为股份行、城商行、农商行，21H1末涉房贷款占比分别为36%，27%，21%，18%。

数据来源:wind，浙商证券研究所。

因房地产项目需要约2-4年进行开发，从中期来看，房企的盈利情况与其存量土地和在建项目的盈利能力相关。当前地产项目盈利空间小，地产项目的净利率约在1-3%左右。由于房价承压、建安成本和土地成本的上行，地产项目在未来面临的盈利压力将持续加剧。

数据来源:wind，浙商证券研究所。销售收入为百城住宅平均价格;楼面价为100大中城市成交土地楼面均价。

房价方面，21年5-6月以来，房价同比增速开始下行。其中，三线城市房价下行压力较大，房价同比增速率先迎向下拐点。房价承压背后体现了房市监管加强下，购房需求的走弱。如后续购房需求继续走弱，将影响地产项目的去化情况和盈利能力。

建安成本，2021年以来，建材价格(如钢铁)快速上行，预计将带动后续地产项目的建安成本上行。简单测算，建安成本每上涨10%，则地产项目净利率下行约3pc。

土地成本，2019年以来，土地价格波动上行。随着低价土地储备消耗，高价土地进入开发周期，压缩房地产项目的盈利空间。

数据来源:wind，浙商证券研究所。

同时，房企面临流动性压力，首先，房企高杠杆盈利模式天然存在流动性风险，房企只有不断拿地、融资、开发、预售才能保证企业自身经营发展，一旦某一环节出现问题，现金流就会受到影响。其次，房企融资政策收紧，前融严格核查房企拿地资金是否为自有资金，房企拿地时自有资金投入加大，资金不足的企业拿地困难，没有项目就难以进行融资补充资金，现金流越发紧张;银行开发贷和按揭贷额度受限，资金回笼受限。最后，房价受到政府调控，限制热门板块楼盘新房售价，房地产利润承压，对于冷门板块限制大幅降价，商品房去化困难。从监管重点关注的三道红线情况来看，踩中红线越多的房企，反映房企本身存在的流动性风险越大，其有息负债规模增速也将受到更严格的限制。目前华夏幸福、蓝光、泰禾、恒大、花样年等诸多房企已经正式违约。

数据来源:公司公告，克而瑞研究，浙商证券研究所。

地产违约损失程度主要与借贷主体相关。对于个人来说，主要为按揭贷款，出险概率较低，2021年上半年，上市银行平均按揭不良率仅0.47%，远远低于开发贷的2.33%和整体贷款的1.59%。因按揭贷款借贷主体分散，且借款主体偿还意愿高，按揭贷款风险表现优异。

数据来源:wind，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，浙商证券研究所。

对于房企而言，因借款主体集中、行业景气度持续下行，涉房对公资产的出险概率整体较按揭贷款高，造成出险概率高的局面。以开发贷为例，2021年上半年上市银行开发贷平均不良率达2.33%，显著高于按揭和整体贷款。而且由于出险房企的资产折价概率高，清算价值不确定性大;如转为普通债权后，银行偿付顺序靠后，且出险后监管优先保障购房者和供应商利益，银行的损失率仍较高，从而易导致房企损失程度大的局面。