上周五(11月12日)，人民银行、银保监会分别召开党委会议，两大会议内容均提及房地产。

央行表示：要维护房地产市场平稳健康发展。此外，要坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨，促进经济社会高质量发展。

银保监会则强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

事实上，近期监管有关房地产市场的表态十分密集：

国庆前的一周内，央行两次会议提到房地产，且罕见地提出“两维护”——维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益；

10月中旬召开的三季度金融数据发布会上，央行进一步释放维稳信号，称个别大型房企风险暴露产生的系列连锁反应是短期市场应激反应，风险整体可控，已指导主要银行保持房地产信贷平稳有序投放。

在维稳的调控主基调之下，无论是监管层密集发声，还是具体实施过程中，信贷已出现拐点。

房贷：拐点已现 利率转降

中国房地产研究会常务理事丁祖昱在其最新的评论文章中指出，自年初央行推行房地产贷款集中度管理制度以来，各地纷纷出现房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等情况，其中，二手房市场更是成为了重灾区。

但进入10月，无论是监管层密集发声，还是具体实施过程中，信贷均已出现拐点。

值得注意的是，10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上公开表示，“目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。要保障刚需群体的信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。

自央行对房地产市场提出“两维护”，10月首次单独公布了月度个人住房贷款余额情况，释放房贷政策回暖的信号。数据显示，全国个人住房贷款增加3481亿元，较9月多增1013亿元，结束了连续5个月的环比少增的状态。

中原地产首席分析师张大伟表示，“从央行首次公布的（10月）房贷存量增量看，扭转了此前收紧的状态，但并不是放水。10月新增房贷规模与去年月度平均值对比，不高也不低，所以应该说房贷发放是在恢复平稳。”

此外，由于之前成交量积压较为严重，预计排队放贷的现象还会持续一段时间，新增房贷规模会进一步企稳。

此外，10月，全国首套房贷平均利率今年以来首次环比下降。丁祖昱预计，全国首套房贷平均利率或将继续小幅下调，以带动刚需群体入市。

融资：债负下降 融资“开口”

值得关注的是，房贷释放改善信号的同时，房企融资端也有所回温。贝壳研究院统计，2021年10月，境内债券共发行25笔，发行规模约203亿元，环比下降51.1%，同比减少43.6%。但从融资利率方面来看，的确也开始有了回暖迹象。

中指研究院数据显示，前10个月房企融资平均利率为5.61%，同比下降0.69个百分点，这也进一步降低了房企新发境内票据的利率，例如金地集团、中国金茂近期发行的票据票面利率均低于5%。

而对于10月境内债券新增发行规模较低的情况，也较为罕见。贝壳研究院认为，除了10月工作日较少，是债券发行传统淡季的原因以外，还主要为穆迪、惠誉、标普三家国际评级机构较为罕见的密集下调多家房企信用评级所导致。

实际上，当下为了改善房企发债融资环境，不久前的11月9日，中国银行间市场交易商协会已经举行了房企代表座谈会，表明监管机构将给予相关支持——清冷已久的房企融资端终于开了口子。

截至上周五(12日)，当天有8家房企及城投宣布拟发短融中票，11月10日-12日三日内，已有25家房企及城投宣布在银行间市场发债消息，所涉金额约290.6亿元。

近期，更是不断有地产融资层面破冰的利好消息传出。据权威媒体消息，近日，某股份制银行总行正在部署落实房地产贷款相关工作，其中涉及：

加大涉房贷款投放力度；“承债式收购”不计入三道红线；加快投放按揭贷款；预售资金监管有特殊需求的，由银行向央行申请后可以使用；展期不算违约等。

国泰君安房地产分析师谢皓宇认为，针对房企端融资的政策，将对行业带来一定的转机。此次政策（银行间发债）会改变房企资金链情况，行业基本面阶段性触底，预计四季度会形成阶段性低点。

房企：触底回升 “剩”者为王

值得注意的是，上述会议银保监会提出一点：遏制房地产金融化泡沫化倾向。这意味着，严守不发生系统性金融风险仍然是政策底线。

丁祖昱认为，结合信贷已开始出现拐点，并考虑房地产市场稳定发展，央行明确保持房地产信贷平稳有序投放，预计房企融资端有望“触底回升”。

不过近期以北京为首的多个城市加强了对商品房预售资金的监管，房企流动性危机进一步加剧，再加上部分城市出台“限跌令”，房企自救能力进一步弱化。

相关举措对于房企而言有利有弊，但整体资金压力依然处于紧张状态。行业格局将发生本质变化，短期内活下去比什么都重要，以央国企、少量优秀民企为代表的“剩”者为王的时代已经来临。

例如，尽管先前房企美元债市场出现严重波动，但相当一部分房企依然表现出资金层面的韧性。以优秀房企大唐地产为例，美国标准普尔评级在评级修订报告中预计：“公司能够持续表现出充足的流动性，即使未来在支付了离岸到期债务后，也有足够的现金应对其他债务。”

该机构同时确认大唐集团控股的“B”信用评级，一定程度上反映出国际评级机构对大唐的信任和认可。

早前，穆迪也确认维持大唐集团控股主体评级为“B2”，并给予展望稳定。主要反映了大唐集团控股在主要市场开发地产与合同销售规模的良性增长，以及长期稳健的财务指标。

在负债率以及杠杆水平方面，大唐集团控股也在不断调整和优化。自2018年以来，大唐一直致力于去杠杆化，不断收窄“负债金”。

截至2021年6月30日，大唐地产净负债率47.7%，较上年末下降11个百分点；现金短债比也基本与去年末持平，维持绿线标准。