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客观看待“火爆”的房地产板块:期待合力 重塑信心

  • 分类:蔚然行研
  • 作者:蔚然控股
  • 来源:
  • 发布时间:2021-11-17 15:15
  • 访问量:0

【概要描述】整体上,行业信心重塑仍需时日,短期销售端仍将承压,部分房企流动性风险仍未完全消除,后续仍需政策、房企等共同发力,重塑行业信心。

客观看待“火爆”的房地产板块:期待合力 重塑信心

【概要描述】整体上,行业信心重塑仍需时日,短期销售端仍将承压,部分房企流动性风险仍未完全消除,后续仍需政策、房企等共同发力,重塑行业信心。

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最近几个交易日,房地产板块标的一改近期常态,突然成了资本市场的香饽饽。债券市场动辄单日30%以上的涨幅令不少投资者瞠目结舌。

 

该怎么看待房地产板块的火爆态势?

 

首先,小蔚先前反复撰文提醒:对房地产行业这样的支柱型产业切勿盲目悲观。但在市场报复性暴力大涨后,投资人若“三根阳线改变信仰”同样没有必要。

 

只有更多地关注不同口径的房地产统计数据,分析和判断变化中所暗含的转向信号。尤其是在3季度房地产市场加速降温后,决策层监管立场更趋温和,最新的行业数据是否出现回稳迹象,就显得十分重要。

 

小蔚就从新鲜出炉的一系列房地产市场10月数据中寻迹房地产行业发展的最新动向。

 

30城商品房成交量下滑

根据Wind数据,10月份国内30大中城市商品房成交面积合计1180.05万平方米,环比下降7.60%,同比下降26.15%。

 

 

注:30 大中城市包括一线城市(北京、上海、广州、深圳)、二线城市(天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨)和三线城市(无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州)。其中,杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山为商品房数据,其它城市为商品住宅数据。

 

今年上半年商品房销售表现良好,但从8月份开始商品房销量明显回落,尤其是30大中城市的销量大幅低于往年正常水平。因为众所周知的原因,很多购房者对房企的持续经营能力有所担忧,影响了商品房的预售。叠加近期房贷额度偏紧、利率偏高,新一轮房地产税试点启动,导致整体购房需求下降。

 

尽管10月份开始部分城市的个人住房贷款发放有所加快,但还没有产生明显的积极作用。需求下滑对房企的库存去化构成了很大压力,很多房企的资金周转可能受到拖累,债务违约风险增加。

 

不过远东资信认为,10月份金融监管部门释放出政策缓和信号,明确提出金融要支持房地产平稳发展,保障刚需群体的住房贷款发放。预计年底商品房成交量会有所回升。

 

十城商品房库存微降

根据Wind数据,截至10月末十大城市商品房可售面积合计8246.20万平方米,环比减少0.60%。

 

10月底去化周期3环比增加0.25个月,库存去化周期有所拉长。由于近期房地产成交量大幅低于往年同期,十大城市商品房出现一定程度累库,房企的存货销售周期可能会相应延长,影响资金周转。

 

 

注:十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中,杭州、南昌为商品房数据,其它城市为商品住宅数据。

 

百城住宅均价缓涨

根据中国房地产指数系统调查数据,10月百城新建住宅平均价格为16189元/平方米,环比上涨0.09%,同比上涨3.08%,涨幅分别较上月回落0.05、0.32个百分点。

 

 

在房地产销量下降的情况下,房地产价格上涨也进一步放缓。远东资信表示,部分房企在前几年以较高的成本购买了很多土地项目,在房价上涨放缓的情况下,项目开发的收益被压缩,项目回款金额不及预期,部分房企存量项目可能面临亏损。

 

分城市类型来看,10 月份一线、二线、三线城市住宅价格分别同比上涨2.36%、2.89%、1.20%。与上月相比,一线、二线、三线城市同比涨幅分别下降0.39、0.21、1.24个百分点。各类型城市房价涨幅都出现回落。

 

 

债券市场剧变

再来看备受关注的房企发债情况。本轮房地产相关标的大涨行情启动之前,10月份,房企在美元债市场遭遇评级的密集调降,因此当月中资离岸债市场遭遇重创。

 

根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据,10月房地产行业共发行债券266.43亿元,偿还债券635.45亿元,房地产行业通过债券市场净融资额为-369.03亿元。

 

 

其中,中资地产离岸债发行规模骤降28亿美元,房企在境外市场发债明显减少,可能主要是受近期出现多起地产美元债违约事件的影响。

 

自去年 8月份“三道红线”颁布以来,很多高负债房企为了压减负债降低了其债券融资余额,去年9月至今年10月国内房地产行业债券存量规模压降了约2210亿元。

 

分发行主体评级看,剔除资产支持证券后,10月份境内债券市场上房地产行业发行人中,AAA级(发行人委托评级,下同)主体发行额占比为70.31%,AA+级主体占比为15.37%,AA级主体占比为14.32%,AA-及以下级别主体、无评级主体发行数量为零。

 

 

从去年中以来,较低级别的AA级及以下主体发行占比总体呈减少趋势,高级别主体发行占比上升。

 

按揭改善势头望持续

10月金融数据是本轮行情的重要催化剂,住户部门中长期贷款增量止跌回升,这也意味着10月按揭有所改善,变动也是除了融资环境改善之外,另一个动值得重点留意的点。

 

央行首次披露月度按揭数据,10月新增按揭3481亿元, 较9月多增1013亿元。10月按揭基本恢复到正常水平,2020年月均3642亿元。从占比来看,10月新增按揭贷款占新增总贷款比重42.1%,今年前三季度为17.5%。

 

 

根据贝壳研究院统计,10月按揭利率环比下降1个基点,90个城市中有20城下调按揭利率。证券时报报道,11月上旬银行业房地产贷款投放力度进一步加大。

 

9月底以来,央行多次提及“两维护”;房地产市场合理的资金需求正在得到满足;银保监会表示,保障好刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

 

兴业证券认为,未来刚需按揭改善可能加速,因当前基本面加速下行,房企信用风险加速暴露。目前确实需要按揭改善,一定程度支持地产基本面防风险。

 

小结:共同发力 重塑信心

平安证券研报指出,按揭端快速放量,预计有利于缓解开发商销售回款缓慢局面。同时这也是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据,呵护房地产合理融资需求意图明显,预计后续按揭放款有望持续加大。

 

从政策角度深入,9月末央行首提“两个维护”,过去1个多月仍有房企信用事件发生,在“保交付、保民生、保稳定”背景下,“限购、限售、限贷”等政策工具箱依旧很多,市场对政策松动预期持续升温。而在“房住不炒”总基调下,政策更多是托而不举,不排除个别供需失衡区域政策微调,但像过往大幅松动的可能性不大。

 

整体上,行业信心重塑仍需时日,短期销售端仍将承压,部分房企流动性风险仍未完全消除,后续仍需政策、房企等共同发力,重塑行业信心。

 

 

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