最近几个交易日，房地产板块标的一改近期常态，突然成了资本市场的香饽饽。债券市场动辄单日30%以上的涨幅令不少投资者瞠目结舌。

该怎么看待房地产板块的火爆态势？

首先，小蔚先前反复撰文提醒：对房地产行业这样的支柱型产业切勿盲目悲观。但在市场报复性暴力大涨后，投资人若“三根阳线改变信仰”同样没有必要。

只有更多地关注不同口径的房地产统计数据，分析和判断变化中所暗含的转向信号。尤其是在3季度房地产市场加速降温后，决策层监管立场更趋温和，最新的行业数据是否出现回稳迹象，就显得十分重要。

小蔚就从新鲜出炉的一系列房地产市场10月数据中寻迹房地产行业发展的最新动向。

30城商品房成交量下滑

根据Wind数据，10月份国内30大中城市商品房成交面积合计1180.05万平方米，环比下降7.60%，同比下降26.15%。

注：30 大中城市包括一线城市(北京、上海、广州、深圳)、二线城市(天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨)和三线城市(无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州)。其中，杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。

今年上半年商品房销售表现良好，但从8月份开始商品房销量明显回落，尤其是30大中城市的销量大幅低于往年正常水平。因为众所周知的原因，很多购房者对房企的持续经营能力有所担忧，影响了商品房的预售。叠加近期房贷额度偏紧、利率偏高，新一轮房地产税试点启动，导致整体购房需求下降。

尽管10月份开始部分城市的个人住房贷款发放有所加快，但还没有产生明显的积极作用。需求下滑对房企的库存去化构成了很大压力，很多房企的资金周转可能受到拖累，债务违约风险增加。

不过远东资信认为，10月份金融监管部门释放出政策缓和信号，明确提出金融要支持房地产平稳发展，保障刚需群体的住房贷款发放。预计年底商品房成交量会有所回升。

十城商品房库存微降

根据Wind数据，截至10月末十大城市商品房可售面积合计8246.20万平方米，环比减少0.60%。

10月底去化周期3环比增加0.25个月，库存去化周期有所拉长。由于近期房地产成交量大幅低于往年同期，十大城市商品房出现一定程度累库，房企的存货销售周期可能会相应延长，影响资金周转。

注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中，杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。

百城住宅均价缓涨

根据中国房地产指数系统调查数据，10月百城新建住宅平均价格为16189元/平方米，环比上涨0.09%，同比上涨3.08%，涨幅分别较上月回落0.05、0.32个百分点。

在房地产销量下降的情况下，房地产价格上涨也进一步放缓。远东资信表示，部分房企在前几年以较高的成本购买了很多土地项目，在房价上涨放缓的情况下，项目开发的收益被压缩，项目回款金额不及预期，部分房企存量项目可能面临亏损。

分城市类型来看，10 月份一线、二线、三线城市住宅价格分别同比上涨2.36%、2.89%、1.20%。与上月相比，一线、二线、三线城市同比涨幅分别下降0.39、0.21、1.24个百分点。各类型城市房价涨幅都出现回落。

债券市场剧变

再来看备受关注的房企发债情况。本轮房地产相关标的大涨行情启动之前，10月份，房企在美元债市场遭遇评级的密集调降，因此当月中资离岸债市场遭遇重创。

根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，10月房地产行业共发行债券266.43亿元，偿还债券635.45亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-369.03亿元。

其中，中资地产离岸债发行规模骤降28亿美元，房企在境外市场发债明显减少，可能主要是受近期出现多起地产美元债违约事件的影响。

自去年 8月份“三道红线”颁布以来，很多高负债房企为了压减负债降低了其债券融资余额，去年9月至今年10月国内房地产行业债券存量规模压降了约2210亿元。

分发行主体评级看，剔除资产支持证券后，10月份境内债券市场上房地产行业发行人中，AAA级（发行人委托评级，下同）主体发行额占比为70.31%，AA+级主体占比为15.37%，AA级主体占比为14.32%，AA-及以下级别主体、无评级主体发行数量为零。

从去年中以来，较低级别的AA级及以下主体发行占比总体呈减少趋势，高级别主体发行占比上升。

按揭改善势头望持续

10月金融数据是本轮行情的重要催化剂，住户部门中长期贷款增量止跌回升，这也意味着10月按揭有所改善，变动也是除了融资环境改善之外，另一个动值得重点留意的点。

央行首次披露月度按揭数据，10月新增按揭3481亿元， 较9月多增1013亿元。10月按揭基本恢复到正常水平，2020年月均3642亿元。从占比来看，10月新增按揭贷款占新增总贷款比重42.1%，今年前三季度为17.5%。

根据贝壳研究院统计，10月按揭利率环比下降1个基点，90个城市中有20城下调按揭利率。证券时报报道，11月上旬银行业房地产贷款投放力度进一步加大。

9月底以来，央行多次提及“两维护”；房地产市场合理的资金需求正在得到满足；银保监会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

兴业证券认为，未来刚需按揭改善可能加速，因当前基本面加速下行，房企信用风险加速暴露。目前确实需要按揭改善，一定程度支持地产基本面防风险。

小结：共同发力 重塑信心

平安证券研报指出，按揭端快速放量，预计有利于缓解开发商销售回款缓慢局面。同时这也是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，呵护房地产合理融资需求意图明显，预计后续按揭放款有望持续加大。

从政策角度深入，9月末央行首提“两个维护”，过去1个多月仍有房企信用事件发生，在“保交付、保民生、保稳定”背景下，“限购、限售、限贷”等政策工具箱依旧很多，市场对政策松动预期持续升温。而在“房住不炒”总基调下，政策更多是托而不举，不排除个别供需失衡区域政策微调，但像过往大幅松动的可能性不大。

整体上，行业信心重塑仍需时日，短期销售端仍将承压，部分房企流动性风险仍未完全消除，后续仍需政策、房企等共同发力，重塑行业信心。